Orbán Viktor nem csupán a leállíttatott nagy állami beruházásokkal, de azzal is sokat spórolhatna, ha előrehozná az állami és kormányzati hivatalok kiköltöztetését a pesti belvárosból. No, nem a várba, ahol egyre több beosztottja működik, hanem a Hungária körúton túlra. Ez egy közkeletű, de nyilvánosan nem hangoztatott ingatlanszakmai vélemény. Nézzük meg, hová tudnának menni az állami irodisták és mennyit hozna ez!
Két készülő nagy projekt is befogadhatja a hatalmasra duzzadt államapparátus egy jelentős részét. Mindkettő beruházója szoros barátságot ápol a kormánnyal. Az egyik a Rahimkulov család érdekeltsége (Southblaze Kft.) által vitt úgynevezett Láng projekt az egykori Láng gépgyár hűlt helyén a Váci úton, nem messze a Duna Plazától és a Duna Arénától. A másik a Balázs Attila vezette Bayer Property Zugló Városközpont (ZVK) nevű projektje, amit ráadásul – eddig nem megindokolt okokból – már meg is vett a beruházótól az állam, csekély 244 milliárd forintért. Eddig nem cáfolt hírek szerint mások mellett a NAV-ot költöztetnék oda.
Mindkettő vegyes funkciójú ingatlanfejlesztés, lesznek ott lakások, kisebb üzletek és a kettőben együttesen közel 250-260 ezer négyzetméternyi iroda. A többfunkciós városnegyedek irodái korszerű geotermikus energiával válnak fenntarthatóvá, valamennyi épület A++ kategóriájú, vagyis minimális energiaigényűként szerepel a tervekben. Az üzemeltetési díj tehát a lehető legalacsonyabb lesz és ez ma kiemelten fontos tétel. Ám, mivel bármilyen bérlő manapság az összköltséget nézi, fontos a bérleti díj is.
Nos, a Váci úton ez manapság havi 17-18 euró körül van négyzetméterenként, ami jóval alacsonyabb, mint az V. kerület vagy az I. vagy a II. kerület sok irodaházában, azokban nem ritka a 20 vagy a 22-25 euró sem.
Példa a lehetséges spórolásra
Az egyszerűség kedvéért számoljunk 50 ezer négyzetméterrel: ha a bérleti díjból csak 3 eurót sikerül lefaragni négyzetméterenként, az 150 ezer euró havonta, 1,8 millió euró évente. Ehhez jön még az, hogy nem 12 eurós, hanem csak 8 eurós üzemeltetési költség terheli a közkasszát, a különbség 4 euró, tehát havi 200 ezer, évi 2,4 millió euróval kisebb a számla. Így a két díj együttes végösszege máris 4,2 millió euróval karcsúbb lesz évente. A jelenlegi Váci úti vagy a zuglói bérleti díjak bizonnyal tarthatók lesznek, ha hosszú távra szerződik az állam és több tízezer négyzetmétert köt le egyszerre. Vagyis indokolt lehet a költözés.
A két beruházás eltérő szakaszban van, a Bayeré jár kicsit előrébb, annyival, hogy a tervezett nyolc tömbből (egy lakó és hét iroda) már hat fejlesztése/építése folyamatban van, a 168 lakásos tömböt várhatóan 2024 második negyedévében át is adják. Az összesen 130 ezer négyzetméternyi irodát kínáló épületek ütemezéséről egyelőre csak annyit tudni, hogy a hétből ötnél tartanak eltérő szakaszban a munkálatok. Mivel a tervek szerint a legutolsó kettőt csak jövő januárban kezdik építeni, a teljes irodakomplexum legkorábban csak 2025 végére készülhet el.
A Rahimkulov-cég által felügyelt Láng projektnél még nem történt kapavágás. Honlapja szerint ott is mintegy 130 ezer négyzetméternyi irodát fognak kialakítani, akárcsak Zuglóban. Ezen kívül előnye még, hogy közeli metrókapcsolata lesz az M3-as révén, szemben a zuglói helyszínnel, amelyik ilyennel nem rendelkezik – hacsak nem hosszabbítják meg az M4-es metrót, ahogy azt eredendően ígérték. Akár az is előfordulhat, hogy egy másik kötött pályán lehet majd megközelíteni, ha visszateszik a felszínre az egykor a Bosnyák térig járó villamost.
Ahogy halad előre a két óriásprojekt és ahogy telik az idő, egyre közelebb leszünk az állami hivatalok bérleti szerződéseinek a végéhez. Ezt most a szakmában 1-1,5 évre teszik, ezután szabadulhatna fel az említett 250-300 ezer négyzetméternyi terület. Elvileg nem egy időpontban kell dönteni ennek a hatalmas mennyiségnek a sorsáról, mert az egyes bérlemények szerződéseit természetesen eltérő időpontokban kötötték, de érdemes lenne az idő előtti felmondást is bevállalni a fenti spórolási példával számolva.
Akkor járna jól az állam (és mi adófizetők), ha 10 évre, új és olcsóbb összköltségű irodaházakba költözhetne sok hivatal, hatóság és a minisztériumok egy része. Túlzás lenne azt mondani, hogy nagyon sürgető lenne a döntés, de az irodapiacon általában egy évvel a tényleges költözés előtt már eldől a későbbi helyszín, így több államilag bérelt irodaterület esetében valójában még idén kellene határozni.
Nagy gondban lesz viszont a tisztán piaci alapon működő bérbeadói oldal, ha a kormány a hosszú távon olcsóbb megoldást választva végre jelentős mennyiségű irodát felszabadítana a belvárosban. Nagyon nehéz lesz bérlőt találni. Az állam által használt bérházak ugyanis többnyire nem iroda céljára épültek, belül műszakilag csak nagyon drágán felújíthatók. Vannak persze eleve irodai használatra épült és még korszerűnek mondható épületek is, de ezeknek csak kis részében ülnek állami bérlők.
A bérbeadók egyébként is bajban vannak, hiszen a hibrid munkavégzés szinte teljesen elterjedt, 20-25 százalékkal levágva az irodaigényeket. Ha ehhez még hozzájön akárcsak 200 ezer négyzetméternyi üresedés, akkor azt nehéz lesz ledolgozni és még több engedményt vagy speciális feltételeket kell adni a magáncégek odacsalogatásához – ezt egyébként a Portfolio minapi Property Investment Forum nevű konferenciáján is hangoztatták a szakértők.
Elvetélt próbálkozások
Az észszerűbb és olcsóbb irodahasználat jegyében egy kormányzati negyed kialakítása már az Antal-kormány, majd az első Fidesz-kormány idején is felmerült, tanulmány is készült erről. Ilyen tervet dédelgettek a második Gyurcsány-kabinet regnálása alatt is, a Podmaniczky utcával párhuzamosan, a MÁV-telken lett volna az irodakomplexum. Voltak magánberuházói ajánlatok is (Wallis csoport, TriGranit, KÉSZ csoport) de a kormány folyamatosan tologatta a szerződést, miközben minden drágult, majd beütött a 2008-as válság, így könnyű volt arra fogni az egész elmeszelését. Orbán Viktor és kormányai az elmúlt 13 év alatt egyszer sem jöttek elő ilyen tervvel, pedig legalább annyira indokolt lenne és annyira sokszor hangoztatták, hogy mennyire igyekeznek spórolni.
