Megjelentek a KSH adatai a lakásárak 2025. IV. negyedévi alakulásáról. Érdemi áremelkedést lehetett látni, de vajon a második félévben látott drágulás kompenzálta-e az Otthon Start indulásából fakadó kamatelőnyt és alacsonyabb törlesztőrészletet? A Bankmonitor szakértőinek elemzéséből mindez kiderül.
A KSH adatai alapján 2025. IV. negyedévében 21,2 százalékkal emelkedtek a lakásárak az előző év azonos időszakához képest. Ez jelentős drágulás, utoljára 2022. III. negyedévében lehetett ilyen komoly éves áremelkedést látni.
Az előző, vagyis 2025. III. negyedévéhez képest a hazai lakások átlagos áremelkedése 4,2 százalék volt. Ez is komoly növekedésnek tekinthető, bár ilyen negyedéves áremelkedésekre többször is volt példa az elmúlt időszakban.
Mennyit emelkedtek a lakásárak az Otthon Start miatt?
Az Otthon Startot 2025. július elején jelentették be, így a lakásárakra gyakorolt hatását a harmadik negyedévtől érdemes vizsgálni.
A KSH adatai alapján 2025. III. negyedévében az azt megelőző negyedévhez képest 7,4 százalékkal emelkedtek az árak. A negyedik negyedévi drágulással együtt összesen 11,91 százalékos drágulásról beszélhetünk. Ez fél év alatt komoly áremelkedés.
Ez a teljes lakáspiacra vonatkozó adat. Ha külön tekintünk a használt lakások piacára, akkor ott fél év alatt 13,29 százalékos, míg az új építésű lakásoknál stagnálásról beszélhetünk (csak egy nagyon minimális 0,004 százalékos áremelkedés volt ebben a fél évben). Legalábbis ezt mutatják a KSH tiszta árváltozást bemutató adatai.
A használt lakásoknál tehát komoly drágulást, míg az új építésű ingatlanoknál inkább stagnálást lehetett látni 2025. második félévében. Az új lakások esetében 2025. III. negyedévében minimális áremelkedést követően enyhe áresés következett be, ennek eredője ez a stagnáló árszínvonal.
Természetesen a lakáspiac ennél jóval összetettebb, számos szegmensében komoly áremelkedés mehetett végbe az Otthon Start bejelentése óta. Elég csak a fővárosi panelekre gondolni. Azonban összességében ezen fél év alatt a KSH mérései alapján a teljes lakáspiacra átlagosan 11,91 százalékos áremelkedés volt jellemző.
Még mindig megéri az Otthon Start hitel?
Persze ezen fél év komoly drágulása egy nagyon kedvező, legfeljebb évi 3 százalékos kamatozású lakáshitel bejelentésével és indulásával párosult. De mégis mennyire jó az új támogatott kölcsön?
Az évi 3 százalékos kamat komoly pénzügyi előnyt jelenthet egy piaci lakáshitellel szemben. Egy 50 millió forintos támogatott kölcsön havi törlesztőrészlete 25 éves futamidő esetén 237 ezer forint körül alakul. Ezzel szemben egy 6,5 százalékos kamatozású piaci hitelre havonta 100 ezer forinttal többet kell fizetni. Ez 25 év alatt durván 30 millió forinttal kevesebb kiadást jelent a támogatott hitel esetében.
A pénzügyi előny tehát adott, már csak az a kérdés, hogy a lakások drágulása hogyan befolyásolta ezt a helyzetet. Ezt a Bankmonitor szakértői egy példán keresztül nézték meg.
Tételezzük fel, hogy 2025. júniusában egy család 50 millió forintért tudott volna venni egy átlagos lakást, a vételár fele önerőként rendelkezésükre állt, vagyis 25 millió forint kölcsönt kellett hozzá felvenniük. Ezt a kölcsönt piaci, 6,5 százalékos kamat mellett tudták volna felvenni, 25 éves futamidő esetén havi törlesztő 168 800 forint körül alakul volna. A kölcsönre összességében nagyságrendileg 50,6 millió forintot kellett volna visszafizetni.
Ha a család kivárt 2025. végéig, akkor a kérdéses lakás vételára nagyságrendileg 55 955 000 forintra nőne. Ha az önerő nagysága nem változik, akkor ennek a lakásnak a megvásárlásához már 30 955 000 forint kölcsönre lenne szükség. Ha a család első lakásszerzőnek minősül és jogosult az Otthon Startra, akkor 3 százalékos kamat mellett is megkapnák ezt a hitelt. A havi törlesztő 25 éves futamidő esetén 146 800 forint körül alakulna, a teljes visszafizetendő összeg pedig kicsivel több mint 44 millió forint felett lenne.
Fontos kiemelni:
A kérdéses család a 2025. második félévében látott áremelkedés mellett még mindig jobban járna az Otthon Start hitellel. Konkrétan havi szinten 22 ezer forintot, a teljes futamidő alatt pedig 6,6 millió forintot spórolhat a család a támogatott hitel választásával. Ez még mindig 13 százalék feletti spórolást eredményezne.
Nem mindegy az élethelyzet
Alapvetően a példában szereplő család még az áremelkedés miatt is jobb helyzetben van, mint az Otthon Start indulása előtt. De ez nem mindenkiről mondható el. A Bankmonitor szakértői összeszedtek néhány élethelyzetet:
- Azok jobban járnak, akik jogosultak az Otthon Start hitelre – nem voltak jogosultak a CSOK Pluszra, vagy az az összeg önmagában nem lett volna elég a vásárláshoz – és a kiszemelt lakás ára a KSH által mért átlagnak megfelelően emelkedett az elmúlt időszakban.
- Azok rosszabbul járhattak, akik nem jogosultak az új támogatott kölcsönre, hiszen nekik a magasabb árak mellett még mindig piaci hitelt kell felvenniük.
- Azoknál is kérdéses a helyzet, akik eddig jogosultak voltak a CSOK Pluszra. Hiszen ők egy másik hasonló kamatozású hitellel meg tudták volna oldani a lakáscéljukat. Persze kérdéses, hogy elegendő volt-e a CSOK Plusz összege önmagában a vásárláshoz.
- Azok is nehezebb helyzetben lehetnek, akik olyan régióban vagy olyan ingatlantípust szeretnének vásárolni, amelyeknél átlagon felüli volt az áremelkedés. Náluk ugyanis az Otthon Start pénzügyi előnyének nagyobb részét tüntethette el az áremelkedés.
- Azok is nehéz helyzetben lehetnek, akiknek éppen csak megvolt korábban az önereje a vásárláshoz. Ez a réteg önmagában az áremelkedés miatt is kieshetett a lakáspiacról, hiszen az önerejük már nem biztos, hogy elegendő a kiszemelt lakás megvásárlásához.
- Az új építésű lakások vásárlásán gondolkodók helyzete különleges, ők ugyanis nagyjából stagnáló árak mellett juthatnak olcsóbb forráshoz.
Érdemes a következő időszakot is árgus szemekkel figyelniük az érintetteknek, a lakásárak további változása ugyanis tovább módosíthatja mindegyik csoport helyzetét.
