Az elmúlt tíz év legalacsonyabb szintjére csökkent a lakáspiacon az elérhető bérbeadási hozam, így ma már az állampapíroknál alacsonyabb megtérülést lehet elérni a befektetési célú ingatlanvásárlással, ha szigorúan csak a bérbeadást vizsgáljuk – írja az OTP Ingatlanpont lapunknak küldött elemzése. A jegybank Megtakarítási Jelentése kiemeli, hogy az ingatlanbefektetés nem tekinthető klasszikus pénzügyi megtakarításnak, mivel az ingatlan adásvétel önmagában nem jelent finanszírozási forrást a gazdaság többi szektora számára. Ráadásul a pénzügyi befektetésekkel ellentétben a lakások esetében nincs egységes piac, nem likvid az eszköz (időigényes az értékesítése), a tranzakciók mérete pedig a legtöbb háztartás vagyonához mérve óriási, vagyis magas a belépési korlát. Ráadásul a lakáspiaci befektetésnek vannak sajátos költségei, például a kiadással kapcsolatos ráfordítások vagy az esetleges értékvesztés.
Ugyan a bérbeadási hozam az elmúlt tíz évben nagyjából folyamatosan csökkent, de nem kell félteni a lakástulajdonosokat, hiszen az európai összehasonlításban is kiemelkedő értéknövekedés (áremelkedés) bőven kompenzálja őket. Vagyis amellett, hogy a kiadott lakás folyamatos havi bevételt termelt, az értéke is emelkedett, ami nincs benne a bérbeadási hozamban.
„A csökkenő hozamot nagyrészt éppen az okozta, hogy az albérleti díjak nem emelkedtek olyan mértékben, mint a lakásárak”
– emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Az MNB egyéves előretekintő bérbeadási hozamot számol, az adatok szerint ez Budapesten – adózás után – 4,3 százalék, a vidéki városokban pedig 6,2 százalék volt 2025 végén, szemben a tíz évvel korábbi 8, illetve 12 százalékos elérhető éves hozamszinttel. A főváros és a vidék közti különbség oka részben a magasabb budapesti négyzetméterár, amit messze nem tudott ellensúlyozni a bérleti díjak növekedése.
Ráadásul a közeljövőben sem számíthatunk a bérleti hozam jelentős emelkedésére, az elmúlt hónapok tapasztalatai inkább arra figyelmeztetnek, hogy akár csökkenhetnek is a bérleti díjak. A tavaly ősszel indult Otthon Start hitelprogram hatására ugyanis többen vásárolnak saját lakást a kedvezményes kamatozású hitelnek és az alacsony önerőnek köszönhetően, ami szűkíti a keresletet az albérletpiacon. A KSH és az Ingatlan.com lakbérindexe szeptembertől három hónapon keresztül csökkent, illetve stagnált országosan, majd minimális áremelkedés volt tapasztalható, de a legfrissebb, áprilisi számok reálértéken ismét 0,2 százalékos csökkenést mutattak az előző hónaphoz képest. Budapesten pedig az augusztus óta eltelt nyolc hónapból négyben csökkentek az átlagos albérletárak havi alapon. Éves szinten a fővárosban áprilisban már 5 százalék alatt volt a drágulás, aminél alacsonyabbra 2021 szeptembere óta nem volt példa.
„A csökkenő-stagnáló bérleti díjak a folyamatos áremelkedéssel párosulva tovább mérséklik az elérhető bérleti hozamot. Bár az idén az elmúlt évekhez képest visszafogottabb lakásár-drágulásra van kilátás, de közben a bérleti díjak sem fognak érdemben emelkedni”
– vetítette előre Valkó Dávid. Így az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint önmagában kiadásra várhatóan egyre kevésbé éri majd meg lakást vásárolni, de ma már a befektetők nagy része nem is csak ezzel, hanem az értéknövekedéssel is számol.
Igényesebb bérlők jöhetnek
Ebben a helyzetben pedig az elemző szerint a korábban megszokottnál igényesebbek lehetnek a potenciális bérlők, hiszen a kereslet szűkülésével nagyobb kínálatból válogathatnak. Ez megjelenhet egyrészt az alkupozíciójuk javulásában, másrészt a bérbeadási folyamat elhúzódásában, harmadrészt pedig egyre erősebbek lehetnek az olyan tényezők, mint az ingatlan lokációja, energiahatékonysága, felszereltsége, bútorozottsága, vagy a környéken elérhető parkolási lehetőségek megléte és ára. Valószínűleg egy jó helyen lévő, felújított, alacsony energiafogyasztású lakást továbbra is rövid időn belül ki lehet majd adni, ezzel szemben a közlekedési csomópontoktól távol eső, elavult lakások esetében árengedményre is kényszerülhetnek a tulajdonosok, ha nem akarnak hónapokat várni a bérlőre.
Ha nemzetközi összehasonlításban vizsgáljuk a bérbeadással elérhető hozamot, akkor jelenleg az átlagosnak mondható Budapesten, vagyis akár azt is mondhatjuk, hogy mostanra „került a helyére” a magyar főváros. A Global Property Guide ingatlanpiaci szaklap gyűjtése alapján az európai fővárosok közül jelenleg a moldovai Kisinyovban érhető el a legmagasabb, 8 százalék feletti éves bruttó bérbeadási hozam, azt követi Dublin 7,7 százalékkal. Érdekesség, hogy a dobogó harmadik fokán Kijev áll, az ukrán fővárosban az ötödik éve tartó háborús helyzetben 7,5 százalékos éves hozamot lehet elérni. A kelet-közép-európai régióban Bukarestben 6 százalékos, Varsóban 5,9 százalékos, Prágában pedig mindössze 3,4 százalékos éves hozam érhető el, így ebben a körben már nem lóg ki a 4,6 százalékos magyar érték, ami nagyjából megegyezik a pozsonyi és a zágrábi hozamszinttel.
