Január van, ilyenkor a legtöbb cégvezető a decemberben véglegesített éves üzleti terv elindítását felügyeli. Idén azonban az irodát bérlő sok ezer vállalat első emberének súlyos fejfájás, hogy miként fogja kigazdálkodni a durván megemelkedett bérleti összköltséget. Érkeznek az első üzemeltetési számlák és azokon soha nem látott számok vannak.
Horror a számlákon
„Az eddigi 3-4 euró/négyzetméter/hó díjat 12-14 eurós érték váltotta fel, amit kénytelen lenyelni a bérlő. Ezt maguk is elismerik. De csak emiatt még nem fognak költözni.” – vélekedett Kalaus Valter, a bérlőképviselettel sok éve foglalkozó Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég ügyvezetője.
Rákérdeztünk, hogy ez a hihetetlenül megnőtt teher milyen folyamatokat fog elindítani az irodapiacon. Azt fejtegette, hogy még mindenki a szükséges irodaméret eltalálásával van elfoglalva, illetve azzal, hogy visszacsalogassa a dolgozókat. A szakértő arra számít, hogy a maradásért cserébe a kedvezmények növelését fogják kikényszeríteni. Egy hosszabbításért általában 2-3 esetleg 4 havi díjmentes időszakot kérnek, ám ha egy új épületbe akarják átcsábítani őket, akkor a bérbeadóknak akár 4-6 hónapot is meg kell adniuk.
Felvetettük, hogy a válság miatt a nyugati piacokon már érzékelhető céges összeolvadások ott jelentős irodaterület-visszaadásokat hoztak. Egyesek albérletbe adják irodáik egy részt, megkérdeztük, hogy ez várható-e Magyarországon is. Szerinte ez nálunk még nincs napirenden, az albérlet például nem jött be, mint megoldás, az ugyanis csak akkor éri meg, ha az albérlő viseli a maga igényei szerinti átalakítást. A terület visszaadást nehezítik a szerződések, csak nagy veszteség árán lehet ezt megtenni.
Itt hozzátesszük: az irodák üzemeltetési költségei ma már tűpontosan kimutathatók, egy irodaházon belül már majdnem minden bérleménynél van egyedi fogyasztásmérő. Tehát itt csak akkor tud spórolni egy cég, ha kevesebbet használja az adott területet és odafigyel, hogy az átmenetileg üres szobákban csak a minimális energia fogyjon. Úgy is lehet megtakarítást elérni, hogy a világos napszakban tartjuk a megbeszéléseket és nem késő délután, amikor már fel kell kapcsolni a villanyt. Kevesebb meetinget is lehet szervezni, ott a zoom, így a terem fűtésén is „foghatunk” valamit.
Természetesen lehet újratárgyalni a bérleti szerződéshez tartozó úgynevezett üzemeltetési szolgáltatási szint tartalmát is. Vagyis azt a csomagot, ami részletezi, hogy pontosan mit és milyen fizikai értékekkel ad úgymond az irodaház „gondnoka”, a létesítménygazdálkodásért felelős szolgáltató.
Keresik az egyensúlyt
„Az irodai méretcsökkentés ma már szinte állandó kérdés a létesítménygazdák számára. A lehető legnagyobb kihívás továbbra is az lesz, hogy megtaláljuk a lehetséges megtakarítások és a munkavégzéshez szükséges elegendő hely megtartása közötti egyensúlyt” – mondta Schmidt József, a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége (LEO FM) elnöke.
A bérlőket a drámaian megnőtt üzemeltetési költségeken kívül az is befolyásolja, hogy erősen szűkül az új irodakínálat. Budapesten alig egy-két nagyobb beruházás daruin kívül nem nagyon látunk mozgolódást és ez nem azért van, mert még januárt írunk. Visszaesett a kereslet, a meglévő nagy része pedig inkább szerződés hosszabbításban ölt testet. A cégek biztosra akarnak menni és inkább maradnak egy-két évet a jelenlegi helyükön.
Ingatlanfejlesztőktől származó információink szerint a most futó építkezéseket még befejezik, de a korábban meghirdetett, ám még nem elkezdett beruházásokat 2-3 évvel eltolták, így 2024-től egy ideig várhatóan nem lesz új spekulatív irodaház. Ezt látva a szerződésük végéhez közeledő bérlők a fent említett kedvezmény-kiharcolási szakaszba értek. A fejlesztők pedig szinte bizonyosan a felújítások felé fognak fordulni.
Felvirrad a felújításoknak
„Az újratervezés a fejlesztőknek is kötelező. Nem kell szégyellni, hogy az eddig lesajnált, akár 15-20 éves épületeket most újra felfedezik maguknak. Hozzányúlnak a gépészethez, új tereket alkotnak és kívül-belül szépen felöltöztetik, netán újrapozicionálják, mert ezzel mindenki nyerni fog.” - mondta a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.
Néhány hete lapunk is beszámolt arról, hogy több fejlesztő már elindult ebbe az irányba. Példának hoztuk a GTC-t, amelyik az Árpád híd lábánál található és 20 éve épített Centerpoint nevű komplexumát teljesen megújítja és gépészetével immár leválik a gázról, bejön a távhő, majd a hőszivattyús ellátás. Ezen felül egy sor környezettudatos megoldást is alkalmaz és egy újabb szárnyat épít a meglévő kettő mellé.
Más vállalatokról is tudni lehet, hogy alaposan megnézik, milyen irodaház van a portfóliójukban, ami műszakilag elavult, de mivel kitűnő helyen van, megéri befektetni a teljes felújításba, mert a bérlők elfogadják még a magasabb összköltséget is, ha korszerű helyre mehetnek. Az egyik ilyen a BIF cég, amelyik hamarosan befejezi az egykor Posta hotelként működött és az Üllői úton, az Ecseri úti metrómegállónál található toronyház megfiatalítását.
