Budapesten a közelmúltban sokan felkapták a fejüket, amikor az egyik fővárosi irodaházból alsó-közép kategóriás hotel lett. Azóta nem nagyon voltak ilyen átalakítások, de a máris érezhető válság szaporíthatja az ilyen funkcióváltások számát. Példának ott van több nyugati ország is.
A londoni ingatlanbefektetési piac egyik nagy ágyúja, a Lazari család szemet vetett a Bond streeten található, egykor patinás Fenwick nagyáruházra. Piaci források szerint közel az egyezség a tulajdonosokkal a 10 ezer négyzetméter eladóterű áruházról, a React News szerint az ár 400-425 millió font között lesz.
A Fenwick család 1882-ben kezdte a kiskereskedelmi tevékenységét Newcastleban. A londoni ingatlant három évvel később foglalta el. Idén februárban bocsátotta áruba az épületet, akkor még 500 millió fontra tartotta, ám azóta a gazdasági bizonytalanság miatt kénytelen volt engedni ebből az összegből.
A Lazari család befektetési cége, a Lazari Investment most azt tervezi, hogy négy emeletet ráépít a sarokházra és teljes egészében irodákat alakít ki benne. Nincs ezzel egyedül, a híres Oxford streeten már korábban megkezdődtek a hasonló átalakítások: a Magyarországon is megfordult Debenhams óriáscég egykori áruházából szintén irodaház lesz, akárcsak a nem messze tőle található House of Fraser áruházból. (A Debenhams eladja dublini és a szintén írországi Corkban lévő két egységét is – a szerk.)
Egyes áruházak még kitartanak
A magyar piacot szintén megjárt Marks&Spencer, valamint a brit piacon valaha meghatározó John Lewis még nem adta fel teljesen, mindkét londoni nagyáruháznak csak egy kisebb része lesz iroda. Ágazati szakértők azonban úgy vélik, hogy ez csak átmenetileg lesz így, mert az online kiskereskedelem szélsebes fejlődése elsöpri ezeket is.
A Lazari család mondhatni a West Endre szakosodott, szinte ki sem mozdult onnan, minden valamire való befektetését ott ejtette meg. A családnak idén márciusban csaknem 300 ezer négyzetméternyi kereskedelmi ingatlan-portfóliója volt, ennek 94 százaléka a West Enden van, a teljes állomány 72 százaléka irodaház.
A 131 épületből álló portfólió értéke tavasszal 3,4 milliárd font volt, ami a megelőző évhez képest 6 százalékos emelkedés. Ezzel a „felhozatallal” bekerült a West End öt legnagyobb egyedi ingatlan-birtokosai közé. Ebben az elit ligában olyanok vannak, mint a Crown Estate, a Grosvenor, vagy a nálunk is több üzletlánccal jelen lévő spanyol Inditex csoport főtulajdonosa, Amancio Ortega milliárdos.
Abban viszont különbözik a Lazari család a többi vezető versenytársától, hogy nem évszázadok alatt építette ki a birodalmát, mint például a Grosvenor (400 év kellett hozzá), hanem csak pár évtized, egészen pontosan 1976 óta. A bizniszt még Christos Lazari ciprusi üzletember indította el 16 évesen, mint ahogy mondta egy minapi interjúban: 20 fonttal a zsebében. Mosogatással kezdte, majd ambiciózus lévén elkezdte kitanulni a divat szakmát. Birodalmát egészen 2015-ös haláláig építette, majd nem sokkal távozása előtt átadta a jogokat két fiának és egy lányának.
Londonban ugyan előrébb járnak, mint más nyugat-európai országban, de hátrébb, mint az Egyesült Államokban. Legalábbis ami a kereskedelmi ingatlanok más funkcióvá átalakítását illeti. Jóval korábban kezdték, több a tapasztalat a tengerentúlon és az árnyoldalakat is jobban érzékelik.
Újabban egymás után alakítják át a rosszul pozicionált vagy a legújabb irodaházakkal versenyezni képtelen irodaházakat lakásokká. A részletes piackutatás, az adott lokáció megértése, a demográfiai folyamatok feltérképezése azonban itt is elengedhetetlen – erre utaltak a CBRE globális ingatlan ügynökség szakértői egy múlt heti atlantai konferencián. Még mindig kevés az ilyesfajta projektekben jártas építészek száma, ez komoly akadálya annak, hogy tömeges és sikeres átalakítások történjenek – mondta több szakember a fórumon.
A CBRE szerint 2016 és 2020 között az USA 25 legnagyobb alpiacán átlagosan évente 35 projekt futott, és sajnos a lendület nem növekedett az elmúlt két évben. A nyilvánosságra került tervek azonban azt mutatják, hogy a válság ráébreszti a fejlesztőket és kivitelezőket, hogy ez egy menekülő út lehet a válságból. Kétszer annyi tervet adtak be mint a megelőző években, így a következő pár évben mégiscsak fellendülhet ez az átalakításos üzletág.
A vállalkozók szerint akkor éri meg lakásokat kialakítani, ha azok értéke legalább 50 százalékkal meghaladja az irodáékét. Ekkor ki lehet fizetni a magas projekthiteleket és tisztes nyereség is marad.
Az ismert nagy amerikai ingatlanfejlesztők közül érdemes megemlíteni a Silverstein Properties nevű céget, amelyik New York pénzügyi negyedében egy üres irodaépületből 500 lakásos bérházat fog varázsolni. Washingtonban hat nagyobb átalakításos beruházás indult a közelmúltban, Chicagoban a híres LaSalle street újjáélesztésének jegyében lesz több épületátalakítás. Mindkét városban az önkormányzat ad valamilyen helyi ösztönzést a vállalkozóknak.
