Már látszik, hogy csökken több üzleti ingatlan értéke és a következő hónapokban további zuhanás lehet – így foglalta össze a kereskedelmi ingatlanpiaci mostani és várható helyzetét az MNB a csütörtökön megjelent szokásos őszi jelentésében.
Az irodáknál és a logisztikai ingatlanoknál a bérleti díj és a kihasználatlanság is emelkedőben van, a bevásárlóközpontoknál egyelőre stagnál. Ugyanakkor már látszik, hogy az év utolsó hónapjai sem tudják megmenteni az ágazatot a visszaeséstől, aminek első sorban az az oka, hogy egyszerre több negatív hatás éri a szektort.
Nagy Tamás igazgató kiemelte: kilábalással indult az év a kereskedelmi ingatlanoknál, de a nyártól kezdve felerősödtek a gondok: egyre nagyobb teher a folyamatos energia-és alapanyag drágulás, a gyorsan romló forint és az ellátási láncok fokozódó nehézségei. A fejlesztések lelassultak, több projektet elhalasztottak vagy teljesen lefújtak, miközben a beruházások finanszírozása is jelentősen megdrágult.
Az MNB azt érzékeli, hogy az irodapiacon a kereslet a Covid előtti időszakhoz képest 30 százalékkal csökkent, miközben 11 százalékra nőtt a kihasználatlanság. A szakértő szerint ez még nem veszélyes, de tovább romolhat, mert a már futó építkezések nyomán legalább 200 ezer négyzetméter kerül a piacra és hiába van sok előbérlet, az nem fedi le a kínálatbővülést. Az alábbi irodapiaci ábra az összes mutató csökkenését jelzi.
Az utóbbi évek sztár ágazata, az ipar-logisztika fölött is tornyosulnak a felhők. Itt is erős a fejlesztői aktivitás, mintegy 450 ezer négyzetmétert fognak átadni idén és jövőre, de a kereslet már nem nő olyan dinamikusan, mint eddig. Idén még enyhén csökkent ugyan a kihasználatlanság ( kicsit 5 százalék alá esett szeptemberre), de jövőre már bizonyosan növekszik.
„Túlfutás lehet a kínálatban. A hozamoknál emelkedést várunk, ami az értékek csökkenését hozza, akár 10-15 százalékkal is korrigálhat a piac” – fogalmazott.
A kiskereskedelmi ingatlanok esetében a tavaszi-nyári javulás után jön a feketeleves, ennek már most is vannak jelei, például ha megnézzük, hogy kisebb lett az élelmiszer-forgalom. A bérleti díjak egyelőre stabilak, de az MNB szerint a bevásárlóközpontok bérlőire rakódó terhek már elviselhetetlenek sokuk számára. Kérdéses, hogy például az üzemeltetési költségek drámai emelkedése miatt sor kerülhet-e a bérleti díjak indexálására.
A jegybank a kereskedelmiingatlan-projektek finanszírozásával kapcsolatban is nagyon vegyes képet festett fel. A nagyobb, jó referenciájú fejlesztők továbbra is kapnak hitelt, persze drágábban, ám a vállalatok zöme nem nagyon. Az MNB már azt rögzítette, hogy az év második felében csökkent az ilyen hitelkérelmek száma. A bankok nyilvánvalóan nem akarnak fölösleges kockázatot vállalni, ugyanakkor például a nagyobb szereplők külföldi fejlesztéseihez az itteni külföldi pénzintézetek szívesen adnak hitelt az anyabankkal együttműködve.
2022 első felében a bankok hasonló volumenű projekthitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban, jelentősebb növekedés az ipar-logisztika szegmensbe folyósított összegekben volt megfigyelhető. Az MNB Hitelezési felmérése alapján az első félév során szigorodtak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételei, előretekintve pedig a bankok nettó értelemben vett harmada helyezett kilátásba további szigorítást. A válaszadó intézmények 40 százaléka érzékelt csökkenő keresletet az év első felében, míg a második félévre 58 százalékuk várja ugyanezt.
