7p

Ront vagy javít Magyarország megítélésén a soros EU-elnökség?
Milyen újabb öt év elé néz Karácsony Gergely?
Mi lesz a liberalizmussal Magyarországon?
Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Horn Gáborral!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a Republikon Alapítvány kuratóriumának elnökétől!

2024. július 24. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Régi és új javaslatokat akarnak átvinni, hogy jobban megérje nekik egy-egy beruházás és csökkentsék a saját kockázataikat. Kormányzati vagy jegybanki válasz legkorábban a választások és a várható kormányzati megszorítások után lehetséges.

Nem harsányan, hanem a színfalak mögött igyekeznek erősen befolyásolni a piaci környezetet a legnagyobb hazai ingatlanfejlesztők, illetve az ingatlanos és építőipari szektor más szereplői. Évek óta teszik ezt, de a legutóbbi, áprilisi ülésükről május végén közzétett részletek azt jelzik, hogy jóval több a bajuk a kormánnyal és a Magyar Nemzeti Bankkal (MNB), mint korábban.

A Cordia nem régen lakótornyokkal teli beruházást indított el Budapest északi részén
A Cordia nem régen lakótornyokkal teli beruházást indított el Budapest északi részén
Fotó: Cordia

A jegybank pár éve hozta létre az úgynevezett Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testületet (LITT), amelyben a kormányzat, az MNB, az ingatlanos és építőipari szakma vezető képviselői rendszeresen egyeztetnek az ingatlanpiac összes részterületéről. Ezekről a találkozókról a jegybank rövid összefoglalót készít, amit kitesz a honlapjára is. A legutóbbi, 2024. áprilisi ülésen a lakáspiac aktuális helyzetét és folyamatait vitatták meg, ennek részleteit olvasva leltünk igen érdekes és sokatmondó megállapításokra, amit nyugodtan nevezhetünk követeléseknek is.

A kritikus hangvétel rögtön az elején érzékelhető volt, gyakorlatilag az MNB és a kormány szemére vetették, hogy sem a kínálat, sem a kereslet nem tud igazán megélénkülni, mert szerintük hiányzik több feltétel is, márpedig ezeket a feltételeket ez a két szereplő teremtheti meg vagy módosíthatja és senki más.

Öt százalékos áfa

Az elmúlt években az ingatlanfejlesztők rendre örömmel vették, hogy a kormány úgy-ahogy, de mindig adott valami lökést az új lakások piacának a kedvezményes, öt százalékos áfa bevezetésével. Csakhogy: volt, hogy visszavonta, majd újból bevezette. A lényeg, hogy hosszú évekig gyakorlatilag bizonytalanságban tartotta az ingatlanfejlesztőket, nem lehetett tervezni. Pár hete, nyilván nem véletlen időzítéssel, a választási kampány elején közölte, hogy két évvel (2026 végéig) megint kitolja azt az időt, amíg megszerezhető az építési engedély, s így 2030 december 31-ig érvényesíthető az öt százalékos áfa. 

Nyugat-Európa sok országában nem kettő vagy négy, de legalább 10 vagy még több évre szoktak szabályokat megalkotni. Vélhetően ezt szem előtt tartva most a hazai beruházók határozatlan ideig érvényes hosszabbítást kértek a kormánytól. Érdekeiket azért is védik, mert egy-egy több száz lakásos projekt általában több ütemben készül el és legalább 6-8 évig tart, sokszor egy évtizedig is, így a két évekre érvényes módosítások csak rövid ideig adnak kedvezményt.

Ugyancsak hátrányos számukra, hogy az általuk kiszemelt építési telkek tulajdonosai, akik szintén figyelik a szabályozási környezetet, visszatartják az értékesítést, hogy magasabb árat kérhessenek. Eddig, a kétévenkénti hosszabbítgatások során az a gyakorlat alakult ki, hogy a telektulajdonosok a határidő közeledésére hivatkozva érdemben emelni kezdték a telekárakat, Budapesten négyzetméterenként már a 200 ezer forintos árakkal is lehet találkozni, ami végső soron az új lakások áremelkedésében csapódik le. 

Kínálati fékek

Egyes szakértők szerint 2024-ben mintegy 6 ezer új lakás értékesítése várható Budapesten, ez negyedével kevesebb a korábbi, nem kiugró évek átlagos eladásainál. Az elmúlt hónapokban több nagy beruházó jelentett be különféle projektet Budapesten, köztük van a Cordia, az Alfa Group, az Indotek és a Bayer Construction. A vidéki nagyvárosok közül Debrecenben van érzékelhető élénkülés, ám mindez a nagyságrendeken nem változtat, sőt az építési engedélyekből az látszik, hogy az építési szándék sem idén dönt csúcsokat.

Kapott hideget a kormány rozsdaövezeti politikája is. Felrótták neki, hogy nem elég átlátható ez a program és nem elég kiterjedt területileg. Szorgalmazták, hogy még több céget és területet vonjanak be, így a következő pár évben mintegy 30 ezer lakás épülhet fel rozsdaövezeti területeken.

Új lakások ára Magyarországon
Új lakások ára Magyarországon
Fotó: MNB/Eltinga

A kínálat érdemi növekedéséhez stabilabb építőipari háttér is kellene, beleértve az alapanyagokat és a munkaerőt is. Ez a szempont most nem szerepelt az új „követelések” között, de információink szerint a LITT ülésein és más szakmai fórumokon a nagy beruházók rendszeresen felvetik és maguk is szorgalmazzák ennek megteremtését. Az alapanyagokból jelenleg nincs hiány, képzett munkaerőből viszont igen.

A cégek finanszírozását nem gátolja pénzhiány, mármint a banki oldalról. A hitelkamatok szintje azonban még mindig magas, ezt ismét szóvá tették a beruházók. A jegybank a jelek szerint meghallgatta a kritikát, de megy a maga útján és nem csökkenti jóval nagyobb mértékben a központi kamatlábat.

Befektetők itthonról és külföldről

A nagyobb beruházókat és a potenciális vásárlókat is befolyásolja, hogy milyen mértékű a különféle befektetők aránya. A beruházók láthatóan az egy projekten belüli sok kis lakás felé (50 négyzetméternél kisebb alapterület) mozdultak el, ezeket általában könnyebb bérbe adni, mint a nagyobb alapterületűeket. 

A magyar befektetők bérbeadásra veszik az új lakásokat, nem egyszer 2-3-at is egy lakótömbben. Egy részüket az motiválja, hogy a kormány folyamatosan rontja a befektetési eszközökön elérhető nettó nyereség mértékét és az adómentes állampapírok hozamát. Másrészt a lakásbérleti díjak látványosan emelkedtek 2023-ban, az év elejei kis megtorpanás után mostanában megint felfelé vették az irányt. A bérleti keresletet megtámasztja a reáljövedelem kis emelkedése és a külföldi (nem csupán diák) bérlők jelenléte is.

Bérbeadási hozam Magyarországon
Bérbeadási hozam Magyarországon
Fotó: MNB

Budapesten viszonylag sok a külföldi vevő is, akik többnyire hitel vagy támogatás nélkül és gyorsan fizetnek, viszont nem feltétlenül az új lakásokat keresik. Ez kevésbé tetszik a beruházóknak, aminek hangot is adtak a LITT mostani ülésén, ahol szóba került az úgynevezett golden visa ügye. (Egy új kormányrendelet szerint a harmadik országbeli állampolgároknak a tartózkodási engedély megszerzése fejében már legalább 250 ezer euró értékben kell lakóingatlant vásárolni – a szerk.). A fejlesztők az új építésű lakások piacára javasolják terelni ezeket a vevőket, s szerintük ezt gazdaságpolitikai szempontok is indokolhatják. Tehát nem piaci, hanem szabályozási eszközökkel akarják javíttatni saját piaci helyzetüket. Azzal is érvelnek, hogy ez a terelés élénkítené a gazdaságot és az építőipart, a külföldi befektetési kereslet nem közvetlenül a használt lakások piacán jelenne meg árfelhajtó tényezőként, továbbá a külföldiek befektetési célú vásárlásai kiindulási alapot jelenthetnének egy piaci alapú intézményi bérlakás-állomány kialakításában. 

A CSOK Plusz sem tökéletes

A saját célú lakásvásárlások emelkedéséhez széles kör számára megfizethető kamatozású hitelekre lenne szükség. Ezt az ingatlanosok mellett az építőiparos cégek is sürgetik már jó ideje. A piaci szereplők most kiemelték, hogy a januártól érvényes CSOK Plusz nem differenciál új és használt lakások között, az idei első két hónap tapasztalatai alapján az igénylések 13 százaléka kapcsolódik új lakás vásárlásához vagy építéséhez, emiatt a programnak korlátozott lehet a gazdaságélénkítő hatása.

Régi vesszőparipája a szektornak, hogy a kormány nem gondolta át eléggé az egész lakásfinanszírozási és -támogatási rendszert és jogszabályok kevésbé támogatják az egyének és családok életciklusa által indokolt, lakástípusok közötti mobilitást. Most azt javasolták, hogy legyen lehetőség a hiteleket és támogatásokat biztosító jelzálogjogok és egyéb biztosítékok ingatlanok közötti átterhelésére. Ez szerintük először a használt, később az új lakások forgalmát is segítheti. Arról egyelőre nincs hír, hogy mi volt erre a bankok reakciója, de azt tudni lehet, hogy a pénzintézetek általában nem pártolják az efféle bonyolításokat és a tranzakciós költségeket így is, úgy is felszámítják, ami összességében hátrányos az érintetteknek.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!