Március elsején lép hatályba a 361/2009. számú kormányrendelet első üteme, mely jelentősen szigorítja a lakossági hitelezés feltételeit és a hitelképesség vizsgálatát; forinthitel esetében 75 százalékban maximalizálja a hitelfedezeti arányt, azaz az ingatlan fedezeti értékéhez képest a hitel ezt az arányt érheti el. Euró-alapú hitelfelvétel esetén ugyanez az érték 60 százalék, bármely más devizahitelnél pedig 45 százalék a mutató. Lízingnél minden esetben 5 százalékponttal magasabb a limit. Egy másik fontos dátum június 11-e lesz; a pénzintézeteknek eddig kell elkészíteniük azt a belső szabályzatukat, amelyekben részletesen rögzítik a hitelképességi vizsgálataik előírásait, a hitelezhetőségi limitet, illetve a hiteltípusonként figyelembe vehető jövedelmi tételeket és azok igazolásainak módját, valamint a kölcsönt igénylő személy meglévő hitelei beszámításának technikáját. Ettől a dátumtól a bankok gyakorlatilag csak a hitelképességi vizsgálat után adhatnak hitelt.
A szigorítással lényegében kiesnek a hitelezhetőségi körből a jövedelemmel nem rendelkezők, a bejelentett jövedelem nélkül foglalkoztatottak, vagy akiknek nagyon alacsony a hivatalos jövedelmük - akár, mert részmunkaidősök, vagy a munkaadójuk nem jelenti be őket teljes összegre. Ugyanígy, az amúgy is szigorodó banki kockázati listán előkelő helyen szereplő kistelepüléseken élők. Még ha egy banknál hivatalosan nincs is kimondva egy településről, hogy a lakói nem hitelezhetőek, a fedezetként bevonható ingatlan minimumértékének meghatározásának lehet ilyen hozadéka.
Aki hitelképes, annak több lehetősége van, hiszen a törvényben szereplő hitelfedezeti arányon felül személyi hitelhez is juthat, így kipótolhatja az ingatlanvásárláshoz szükséges kölcsönösszeget. További lehetőség, hogy kiegészítő ingatlan fedezet bevonásával jelentősen növelhető a hitelösszeg.
Hitelkiváltás esetén, amikor a bankok a megbízható, pontosan törlesztő ügyfeleiknek kedvezőbb feltételű hitel konstrukciókat ajánlanak fel, speciális rendelkezés, hogy ha nem emelkedik a kiváltandó hitelösszeg és nincs devizanem-váltás, akkor a hitelfedezeti arányokat nem kell alkalmazni. A hitelfelvevők óvatosságát mutatja, hogy az Otthon Centrum Hitel Center (OCHC) saját adatai szerint 2008-ról 2009-re a lakásvásárláshoz átlagosan igényelt jelzáloghitel-összeg közel 2 millió forinttal csökkent.
Az Otthon Centrum Hitel Center előrejelzései alapján a lakossági hitelezésben a szigorítások megállása, sőt, a jelenlegi gyakorlathoz képest némi enyhítés várható az év végéig. A hitelkihelyezés beindulásának már vannak bíztató jelei; több bank tervezi kihelyezési tevékenységének fellendítését. A tényleges beindulás azonban leghamarabb az év második felében várható.
"A hitelkihelyezés fellendülésére nagy szükség lenne, mivel jelentősen visszaesett a lakásépítési kedv, így a hitelfelvételek szigorítását leginkább az építőipar szenvedi el" - mondta el Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója.
Forint- és euró-alapú hitelek térnyerése
Az általános hitelezési szigorodás mellett a gazdasági válság egy másik hozománya a lakáshitelek devizanem szerinti hangsúlyeltolódása. A tavalyi év második felében újra beindult a piaci alapú forinthitelek kereslete, azt követően, hogy egyre több bank kínálatában jelentek meg vonzó konstrukciók, egyre csökkenő kamatokkal. Ugyanígy, mára minden nagybank kínál euró-alapú jelzáloghiteleket, s ezek kamata közelít a svájci frank szintjéhez. "Egyértelműen van élet a svájci frank után is" - összegezte Bánfalvi László.
A bankok már tavaly májusban elkezdték leszorítani az euró alapú lakáshitelek kamatait. Az átlagos ráta 2009 decemberében 7,65 százalékon állt. Az MNB statisztikája szerint forinthiteleknél hasonló a tendencia; itt 9,16 százalék volt az átlagos ráta tavaly év végén.
Az OCHC szerint a történelmi mélypontra került jegybanki alapkamat tovább fogja segíteni a forinthitelek terjedését, és várhatóan egyre több bank és pénzintézet kínálatában fog szerepelni kedvező forinthitel, ami a hitelfelvevők számára előnyös versenyhelyzetet teremt.
Az elmúlt időszak sajnálatos következményei közé tartozik a problémás ügyfelek számának növekedése, amely leginkább a PSZÁF adatai alapján a rossz adósok hiteleinek nagyságában mutatkozik. Nyolcszázezer közelében van a bajba jutott adósok száma a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) adatai alapján és több mint 170 ezerrel nőtt a késve fizető adósok száma az elmúlt évben. Így a bankok rossz minősítésű hitel portfoliója 2009. III. negyedévének végére elérte a 390 milliárd forintot.
