Hol van az a lélektani határ, amikor inkább megéri lakbért fizetni, mintsem saját lakásban élvel hitelt nyögni? - tette fel a kérdést a Szegfalvi Zsolt, a Habitat for Humanity vezetője az általuk készül idei lakhatási jelentés tegnap esti bemutató fórumán. Ez csak részben pénzügyi kérdés - válaszolta meg rögtön egy hosszú szőke hajú lány a felső padsorokból. – Amíg nem tudom, hogy itt akarok élni, itt fogok-e hosszú távon dolgozni, amíg nem tudom, hogy ide köt-e a társam vagy máshol alapítunk családot, addig nem akarom megkötni magam egy ilyen döntéssel, mint a lakásvásárlás.
A mai huszonévesek, friss diplomások jó része egyelőre kivár. Még nem döntötte el, hogy itthon marad vagy külföldön építi a karrierjét, alapít családot. Ehhez a döntésérlelős folyamathoz pedig jobban illik a lakásbérlet, mint a saját tulajdonú ingatlan – mutat rá Hegedűs József szociológus, aki szerint a kormány lakáspolitikai döntései nyomán elszabaduló albérletárak a távozás felé lökik a bizonytalankodókat.
A mai fiatalok közül sokan megtapasztalták, hogy szüleik súlyos adósságba verték magukat a családi otthon megteremtéséért. Azután jött a soron következő válság, majd a válás, és a hitelcsapda rácsapódott a családra.
A szakma is úgy látja, hogy a CSOK, a babaváró hitel, a falusi csok most újragenerálja a a 2000-es évek hitelválságát. A jelenlegi fiatalok generációja pedig nem akar a szülei útján végigmenni. Inkább szerencsét próbál a határokon túl. A szociálpolitikai szakember ugyanakkor erős csábításnak tartja a kormányzati „ingyenpénzeket”, amelynek engedve lesznek, akik sutba vághatják a gyermekkori tapasztalatokban gyökeredző óvatosságot.
Az Orbán- kormány kezdetektől a lakástulajdon-szerzést támogatja. A különféle kedvezmények és támogatások nagyon sok befektetőt vonzottak a lakáspiacra az elmúlt 6-8 évben. A forrásbővülés nyomán felpörgött a lakásépítés, az árak pedig meglódultak. Budapesten 22,9 százalékkal nőttek a lakásárak 2018-ban, ami érdemi gyorsulás a 2017-es 15,8 százalékhoz képest. A vidéki városokban is megfigyelhető az ütemes áremelkedés, csak ott 13,3 százalékról indulva nőtt 18,2 százalékra.
Az MNB májusi lakáspiaci jelentése szerint tavaly az új lakások 53 százalékát befektetésként vásárolták, míg az első lakást vásárlók aránya alig 12 százalék volt. Az áfa-kulcs ideiglenes csökkentésének 60 százalékát ugyanakkor felszívta az építőipar. Az adókedvezmény megszűnése (pontosabban 2023. december 31-ig továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek), a lakástakarékpénztárak megtámadása és főként az állami szuperkötvény nyári megjelenése azonban váratlanul befékezte a piacot. A befektetők jó része elfordult az ingatlanoktól: arányuk 38 százalékra esett vissza az idei első félévben. Közben az első lakásvásárlók aránya (nem a fiatalok körében, hanem a teljes társadalomban) megduplázódott.
(A Fundamenta-Lakáskassza Zrt. a cikk megjelenése után arra hívta a figyelmet, hogy nem a lakás-takarékpénztárakat, csupán a lakás-takarékpénztári konstrukcióhoz kapcsolódó állami támogatást szüntette meg a 2018.10.17. napján hatályba lépő 2018. évi LXIII. törvény, így a lakás-takarékpénztári rendszer továbbra is működik, lakás-előtakarékossági konstrukciók továbbra is elérhetőek.)
A szülői ház elhagyását, a saját otthon megteremtését sokan azonosítják a felnőtté válással. Csakhogy ez gyakorta nem a fiatal szándékán, hanem az anyagi lehetőségeken múlik. A 18 év alattiak harmada túlzsúfolt lakásban él, sokan születésüktől lakhatási szegénységben. Számukra a saját otthon megteremtése nagyon nagy kihívás, amit tovább súlyosbít a szociális bérlakások hiánya, a bérlakások piacának szabályozatlansága és az állami támogatásokhoz való egyenlőtlen hozzáférés. A családi erőforrások szerepe az elmúlt években különösen felértékelődött a fiatalok önálló otthonhoz jutásában.
A Habitat for Humanity idei jelentése szerint 2005 és 2015 között a 36 év alatti lakásvásárlók 40 százaléka vette igénybe családja anyagi segítségét, amibe a közvetlen pénzbeli támogatás mellett hitelkezességet, az ajándékozást, a szívességi vagy kedvezményes lakáshasználatot, valamint az otthonlakás és a visszaköltözés lehetőségét is beleszámították.
A Habitat felmérése szerint a családok által támogatott fiatalok átlagosan egymillió forinttal többet költhetnek lakásvásárlásra, mint a szülői támogatással nem rendelkezők. Utóbbiak nagy összegű hitel felvételével igyekeznek pótolni a hiányt. Csakhogy a magyar háztartásoknak alig egytizede rendelkezik lakáscélú megtakarítással, így a szülői segítségnyújtást eléggé szűk kör élvezheti. Így aligha meglepő, hogy tavaly a 18 és 34 év közötti fiatalok közel kétharmada (62,7 százalék) lakott még a szülői házban, ami jóval magasabb az EU-s átlagnál (48,1 százalék).
Az egyre szélesebb körű állami otthonteremtési támogatások ugyanakkor nem kiegyenlítik, hanem inkább tovább erősítik a családi támogatásokból fakadó esélykülönbségeket. A jobb anyagi helyzetben lévő fiatalok számára szisztematikusan jobban, illetve nagyobb összegben hozzáférhetőek állami támogatások, míg az alacsonyabb státuszú háztartások egyáltalán nem, vagy csak kisebb összegben tudják azokat igénybe venni – hívja fel a figyelmet a Habitat jelentése. - A falusi CSOK tovább erősítheti a tendenciát, miszerint a szerényebb anyagi helyzetű fiatalok közül sokan a munkalehetőségektől és a jó minőségű intézményektől, szolgáltatásoktól távol, kistelepüléseken vásárolnak ingatlant az alacsonyabb árak miatt.
A harminc alattiak több mint fele előre felveszi a CSOK-ot
A tavalyi év egyik legfontosabb lakáspolitikai intézkedése a lakástakarék-pénztárak állami támogatásának megszüntetése volt. Bár tipikusan a középosztálybeli fiataloknak volt elérhető, a 25-35 év közötti korosztály majdnem fele (46 százaléka) számolt ezzel a forrással első lakásvásárlásához és évente nagyjából húszezer háztartásnak nyújtott segítséget.
A Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) folyamatos bővítésének köszönhetően mára a legnagyobb költségvetésű lakhatási támogatássá vált. De amíg a gazdagabb rétegeknek egyre több lehetőséget nyújt - például a hitelkeret felső értékhatárainak megemelésével -, lényegében kiszorítja a piacról az alacsonyabb státuszú háztartásokat és azokat, akik nem szeretnének, vagy nem tudnak gyereket vállalni.
Két év alatt 58 ezer háztartás kötött CSOK-szerződést, akiknek majdnem fele (47,6 százaléka) 35 év alatti volt. Az is megfigyelhető, hogy minél fiatalabb volt az igénylő, annál jellemzőbb a megelőlegezett gyermekvállalás. Míg a 26 és 30 év közöttiek fele, a 21-25 év közöttiek kétharmada vállal előre gyermeket a hitelfelvételhez. Immáron 45 ezer gyereket vállaltak be a fiatal párok.
Bár a saját tulajdonú lakás továbbra is a legnépszerűbb lakhatási forma, a Habitat szerint is figyelemre méltó tendencia , hogy a fiatalok körében nő a magánbérlakásban élők aránya. Míg az ezredfordulón csak minden tizedik 35 év alatti élt bérelt lakásban, ez az arány 2015-re a háromszorosára nőtt (30 százalék), ami világosan jelzi, hogy
a nemzetközi trendekhez mérten a magyarországi lakásrendszerben is kialakulóban van egy „bérlői generáció”.
Nehéz azonban eldönteni, hogy ez választás vagy kényszermegoldás - magyarázza az Mfor kérdésére Pósfai Zsuzsanna, a Periféria Központ munkatársa. Ehhez egy értékalapú kutatásra lenne szükség, ám erre egyelőre senki sem vállalkozott.
Egy kérdőíves vizsgálat szerint az albérletben élő fővárosi fiatalok majdnem kétharmada csak azért élt bérelt lakásban, mert nem tudott saját tulajdonú lakáshoz jutni. A megkérdezettek negyede kizártnak tartotta, hogy erre valaha is lesz esélye. A fiatal bérlői generáció szempontjából különösen kritikus az albérletek jelenlegi szabályozása és működése, ami ma Magyarországon kiszámíthatatlan és egyenlőtlen, gyakran átláthatatlan viszonyokat teremt bérlő és bérbeadó közt.
A magas albérletárakra a kollégiumok sem nyújtanak megoldást a diákoknak, lévén harmadannyi hely van, mint ahányan be akarnak kerülni. A kormány kollégiumfejlesztési stratégiájában úgy számolnak, hogy összesen 35 ezer kollégiumi férőhelyre lenne szükség a fővárosban. A problémán nem segítenek a magánkollégiumok sem, mivel ezek árszintje messze meghaladja a magyar fiatalok fizetőképességét.
A legalacsonyabb jövedelmű csoportok számára sem a magánlakás, sem a minőségi lakásbérlet nem elérhető. Nekik nem marad más, mint a rossz minőségű albérletek sora a városi dzsumbujokban, a városok szélén kialakuló zártkerti szegénytelepeken. Ennek egy szélsőséges lakhatási formája az uzsoraalbérlet, amikor a rossz lakáskörülményekhez képest aránytalanul magas árat kérnek a lakhatásért, mindezt a bérlőnek valamennyi biztonságot nyújtó szerződéskötés nélkül. Sokan azonban még ezekből a kizsákmányoló jellegű lakhatási lehetőségekből is kiszorulnak, és olyan intézményekben kénytelenek tartósabban élni, melyek alapvetően átmeneti megoldást nyújtanak (például munkásszállók, családok átmeneti otthona). Emiatt ezekre az intézményi helyekre is sokszoros a túljelentkezés.
De a kormány figyelmébe ajánlják az újonnan kialakuló bérlői generációt. Itthon tartásukhoz – amennyiben ez cél - a magánbérleti piac újraszabályozására és egy jó minőségű, megfizethető bérlakásszektor létrehozására van szükség, amelynek kialakításába érdemes lenne bevonni nonprofit lakástársaságokat és a szociális lakásügynökségeket.
