Az elmúlt hónapokban többször is jeleztük, hogy több tényező együttes hatására nemhogy csökkennének, inkább növekednek a lakásárak. Ez az emelkedés töretlen, s most már egyre több közvetlen bizonyíték is van ezen állításunk helyességére.
Az újaknál hiába vezették be az öt százalékos áfát, annyi az ezt kioltó tényező, hogy csak kevés projektnél volt hajlandó csökkenteni az árat a fejlesztő. Legjobb esetben is stagnáltak az árak, több helyütt emelés is történt, átlagosan 3-5 százalékkal. A felfokozott kereslet (halasztott vásárlások, most életbe lépett állami támogatások, új hitelek - a szerk.) miatt nem indokolt az árak mérséklése a beruházói oldalról. Eleve nem ömlött a piacra annyi új lakás, hogy túlkínálat legyen, ettől még évekre vagyunk, ha egyáltalán valaha is eljutunk oda. Most márciusban pont ugyanannyi (42 darab) beruházás indult, mint 2020 márciusában, miközben 13 százalékkal kevesebb lakás közül lehetett válogatni a megelőző év azonos hónapjához képest.
Az áremelést maguk a fejlesztők is megerősítették és ezt nyomon lehet kísérni a nagy közvetítő láncok által feltett hirdetéseken is. Vidéken 643 ezer forintos átlagos négyzetméterárat tapasztaltunk, ez 9,5 százalékkal magasabb, mint tavaly ilyenkor. Ez az árszint már eléri a külső pesti kerületek használt lakásainak négyzetméterárát. A megyei jogú városok között Debrecenben alakult ki a legdrágább fajlagos ár (838 ezer forint/négyzetméter), amelyet Veszprém követ (715 ezer forint/négyzetméter). A legkevésbé Hódmezővásárhelyen fog a fejlesztők ceruzája, ott mintegy 400 ezer forintos négyzetméterárral kell számolni - közölte az Otthon Centrum.
A fejlesztők tudatosan csak annyit dobnak a piacra, amennyit biztonsággal eladnak, illetve amit a még mindig érzékelhető munkaerőhiány miatt fel tudnak építtetni a kivitelezőkkel. Az év hátralévő részében inkább emelkedés várható, ugyanis a beruházói oldal költségei folyamatosan növekednek. Az nem igaz, hogy a nagy kereslet miatt bármennyi lakást eladhatnának, a drágulás miatt sokan inkább a még mindig olcsóbb használt piacot választják és például élnek a felújítási ingyenmilliókkal.
Eddig tehát az új építésűekről volt szó, ám az idei első negyedév megmutatta, hogy - a korábbi évekhez hasonlóan - a használt lakások ára továbbra is nagyjából követi az újakét. Természetesen az igaz, hogy a minőség erősen szelektálja a piacon lévő, mintegy 100-110 ezres használt lakás tömeget, ennek megfelelően főleg a közepes vagy rossz állapotú ingatlanoknál lehet kisebb csökkenésre számítani, miközben az újszerű vagy jó állapotúak ára ütemesen felfelé araszol. A GKI napokban közzétett felmérése szerint ugyanakkor Budapesten már kisebb árcsökkenésre számítanak a lakosok és egyes ingatlanpiaci szereplők is, de az inkább a vágy kategóriájába tartozik, mint látjuk.
A felújítandó lakások mindenhol jóval olcsóbbak, mint az újszerű társaik. Az ingatlan.com adatai szerint a fővárosban a felújítandó lakásokat április elején négyzetméterenként 637 ezer forintért kínálták eladásra, míg az újszerű társaikat 20 százalékkal drágábban, 768 ezer forintért. Tetemes a különbség a megyeszékhelyeken is: a korszerűsítendő lakóingatlanokat 320 ezer forintos átlagos négyzetméteráron hirdették a tulajdonosok, a felújított társaikat pedig 417 ezer forintért, tehát utóbbiak 30 százalékkal voltak drágábbak. Vagyis - és ezt már mi tesszük hozzá - ezt az árkülönbözetet célozzák meg a legtöbben, akik lemondanak az új építésű lakásról és egyébként jogosultak mindenféle állami kedvezményre.
Az adásvételekről a legtöbb közvetlen információja a nagy hazai ingatlanközvetítő hálózatoknak van, köztük a Duna House (DH) lefedettsége a legnagyobb. A DH hétfőn azt közölte, hogy országosan mind a panel, mind a tégla lakások ára felfelé tart.
Érdekes, hogy Budapesten a panellakások összességében drágultak, de például Budán kis mértékben olcsóbbodtak. Mind a keleti, mind a nyugati országrészben emelkedő lakásárakkal találkozhatunk minden lakástípusnál, de Pesten és a belvárosban a tégla építésű otthonoknál elhanyagolható mértékű apadást láttak. A Duna House elemzői is megerősítették: az összes piaci trendet és körülményt látva megjósolható, hogy éves szinten akár kétszámjegyű árnövekedés jöhet az ingatlanoknál.(Ez természetesen növeli az egyébként is magas nominális közvetítői jutalékot is - a szerk.)
Budapesten abban nem volt változás az idei első negyedévben, hogy továbbra is a 40-80 négyzetméter közötti ingatlanok voltak a legnépszerűbbek Budán és Pesten is. Budán a 900 ezer forintos négyzetméretár és a 70 millió forint feletti otthonok aránya 11, illetve 13 százalékponttal nőtt a tavalyi adatokhoz viszonyítva. Pesten kiegyensúlyozottabb az ingatlanpiac, a legnépszerűbb kategória az 500 és 600 ezer forint/négyzetméter közötti ingatlanok voltak, és az adásvételek közel fele (49 százalék) a 30 millió forint alatti kategóriákban történt.
Nem szerepel a DH közlésében, ám nagyon fontos utalni arra, hogy a kormányzati keresletösztönzés a vevőjelöltek bátorságát is növelte. Merészebben kerestek - és a jelek szerint találtak is - nagyobb alapterületű használt lakásokat, illetve az agglomerációban főleg családi házakat. Pest megyében (vagyis a közvetlen budapesti agglomeráció jelentős részén) a 60 és 100 négyzetméter közötti otthonok adták a tranzakciók 35 százalékát, míg az összes többi megyében a 40 és 60 négyzetméter közötti lakások voltak a legnépszerűbbek 32 százalékkal.
Továbbra is a 250 ezer forint/négyzetméternél olcsóbb ingatlanok aránya volt a legnagyobb, egyértelmű, hogy a vevők zöme leginkább az árcédulát nézi. Ennek alapján is állítható, hogy az országban mutatkozó jelentős életszínvonalbeli különbségek jól tükröződnek abban, hogy hol melyik típusú vagy méretű, árkategóriájú ingatlanokat keresik leginkább.
Vidéken a legtöbb ingatlan 15-20 millió forint közötti vételáron cserélt tulajdonost az idei első negyedévben, míg Pest megyében 38 százalék volt a 40 millió forint feletti áron értékesített otthonok aránya. Vidéken a 15, Pest megyében a 25 millió forint feletti ingatlanok népszerűsége nőtt 2020. első negyedévéhez képest.
Mindig érdemes utalni arra, hogy mekkora a valós alku lehetősége. Korábban, például tavaly az év nagy részében, amikor lefékezett a piac javuló trend volt a vevők szempontjából. A DH adataiból azonban most már az látszik, hogy a paneleknél megint csökkent, a tégla lakásoknál nem nőtt tovább az alku mértéke. Ez egyrészt azt jelzi, hogy a panelek iránti bizalom kezd visszatérni, másrészt a téglák esetében rövid távon az eladók is bemerevítették az álláspontjukat, nyilván főleg azok, akik jó lokációban található, újszerű ingatlant szeretnének eladni. Az eladási idő ennek megfelelően a tavalyi első negyedévhez képest mind a panel, mind a tégla lakásoknál 20-25 százalékkal nőtt.
Különféle adatok támasztják alá az árak és a keresett körzetek szoros kapcsolatát. A most már elviselhetetlennek tűnő budai árak miatt kevesebben szeretnének a II., a XI. és a XII. kerületbe költözni, miközben látványosan nő a XV-XIX. kerületek népszerűsége. Új beruházások - a fejlesztők által eddig is kedvelt kerületeken kívül - a XVIII., a XIX. és a XXII. kerületben indultak a dél-pesti, délkelet-pesti régióban illetve Dél-Buda városhatárhoz közeli övezeteiben. Ezek 700-800 ezer forintos átlagos négyzetméteren vannak a piacon és jelentős hatással vannak a környék használtlakás-piacára, gyakorlatilag itt is érvényesül az árfelhajtó hatás a már említett újszerű vagy nagyon jó állapotú lakások, házak esetében. Az építőipari költségek emelkedését azonban ezek a beruházók is kénytelenek érvényesíteni az árakban, így arra lehet számítani, hogy a beáramló keresletet a tavalyinál itt is legalább 5-8 százalékkal magasabb áron tudják kiszolgálni.
