3. rész. Ingatlanos Eldorádó vagy csöndes fejlődés jön?
Amint sorozatunk első részében érzékeltettük: közpénzből és magánforrásokból milliárdok áramlottak a Váli-völgy településeire. A másodikban bemutattuk, hogy az érintett falvakban miként hasznosulnak ezek a pénzek és ki profitál belőlük.
Láttuk, hogy a lovas-és ökoturisták már évekkel ezelőtt felfedezték maguknak a Váli-völgyet, ám a helyi lakók által is táplált ingatlanos remények éppen csak az elmúlt két-három évben kezdenek valóra válni. Helyi ingatlanközvetítők megerősítették, hogy növekszik az érdeklődés a családi házak iránt, egyébként az itteni falvak szinte mindegyike emelkedő népességről számolt be, többnyire fiatal családosok szeretnének ide költözni, ők keresik a házakat. Tömegmozgalomról azért túlzás lenne beszélni, inkább az lehet az érdeklődés mögött, hogy újabb finanszírozási forrásokat ígért be a kormány és persze az árak megfizethetőbbek, mint mondjuk a Velencei-tónál, nem beszélve Székesfehérvárról, ahonnan sokan már elvágyódnak nyugodtabb vidékekre.
Fejér megye egészében az OTP Lakóingatlan Értéktérképe szerint hat év alatt (2013-2019) legalább duplájára nőtt az árszint, ezzel az élmezőnyben van a megyék közötti rangsorban. 2018-ban a balatoni árak miatt sokáig vezető helyen állt Somogy megye, de 2019-ben Fejér már átvette tőle a vezetést.
Az építési kedv pozitív irányba fordult 2020-ban, ellentétben az országos tendenciával. Egyelőre csak a tavalyi első félévi adatok vannak meg, a kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 737 volt, ez 76 százalékkal meghaladta az előző év azonos időszakit. Túlnyomó részt családi házak készültek el, főleg a kisebb falvakban, így a Váli-völgyben is. Társasházak arrafelé nem divatosak, lakópark egyedül Kajászón alakul.
SOROZATUNK ELŐZŐ RÉSZEI:
1.Kitüntetett kormányzati figyelem
2.Közpénz milliárdok a falvaknak
A Váli-völgyben 100 százalékot meghaladó volt az áremelkedés az elmúlt hat évben. Nyilvánvaló, hogy az alacsony kiinduló árszint is oka ennek, de tagadhatatlan, hogy a jó megközelíthetőség (két autópálya), közel van Budapest és Székesfehérvár, mindkét városban ipari és szolgáltatási munkahelyek, továbbá két kiemelt turisztikai körzet is a szomszédban van (Balaton, Velencei-tó).
Hiány van az 50 millió forint alatti családi házakból, 2017-2019 között gyakorlatilag minden romot eladtak – fakadt ki a völgy ingatlanpiacára rálátó egyik ingatlanközvetítő, amikor a forgalomról érdeklődtünk 2020 őszének végén. Felcsúton ugyanakkor tavaly az év végefelé lehetett komplett angolszász birtokot is vásárolni: a 11 éve épült, több mint 550 négyzetméteres ingatlant és a több ezer négyzetméternyi telket 210 millió forintért árulták. Alcsútdobozon még mindig megvehetünk egy panzióként működő, kúria jellegű családi házat, csak 190 millió forint kell hozzá - legalábbis ennyiért kínálják. Csabdin egy legyező alakú mediterrán hajlék is a nevünkre kerülhet, itt 100 millió forint áll az árcédulán, ennyi pénzért kaphatunk egy 260 négyzetméteres házat, jár hozzá egy 70 négyzetméteres terasz és öt autó is kényelmesen pihenhet előtte. Az egész egy domboldalba van szépen beépítve.
A Mészáros-birodalom születési helyének számító Felcsúton a főút mentén inkább szürke, hatvanas-hetvenes évekbeli házak vannak többségben. Néhányat felújítottak, de a főúton egyáltalán nem látszik, hogy milyen pénzek vannak a háttérben. A faluház külsőre korszerűnek mondható, még egy e-töltő pont is van a parkolójában. Felcsút egy másik, mondhatjuk „elit” utcáján viszont ízléses és mindenképpen a mostani építészeti stílusnak megfelelő, minőségi anyaghasználatról árulkodó családi házakat láttunk. Sok a térkő, ápolt előkert, még hátra nyúló gazdasági épület is van néhány portán. Sajnos adatvédelmi okokból képpel ezt nem tudjuk bemutatni.
Több forrásból úgy tudjuk, hogy telepszerű építkezések nem kezdődtek a völgyben, a vevőjelöltek a 25-40 millió forintos ársávban keresgélnek. A környéken Felcsút és Vál a legdrágább, de a völgy északi végén, a járás központja, Bicske vezeti az árlistát. A völgy azért is népszerű, mert sok a teraszos körzet, ahonnan kiváló a panoráma. Kajászón pont ezt akarja meglovagolni egy beruházó, a település felső, dombos végén villaparkot szeretne kialakítani. Tavaly év végi ottani túránkon azt láttuk, hogy egyelőre csak egy épületsort húztak fel, viszont újabb, különálló családi házak alapozását már megkezdték.
Országosan jellemző, hogy a családi házaknál megfordult a trend és kissé szűkült az alku mértéke, átlagosan 6,2 százalék a kistelepüléseken. Ezeken regisztrálták a legtöbb olyan értékesítést, amikor a családi házak végül a meghirdetettnél magasabb áron keltek el. Az ok minden bizonnyal a CSOK
töretlen népszerűsége, mely 2019 nyara óta a keresletet élénkítve feljebb hajtotta az árakat, így az országos trendekkel ellentétben az eladók alkupozícióját is erősítette. Így történik ez manapság a Váli-völgyben is, noha az itteni települések többségében csak a normál CSOK-ot lehet felhasználni, mivel nemhogy csökken, inkább növekszik a lakosság létszáma. (A falusi CSOK-ot azokon a településeken lehet igénybe venni, ahol legfeljebb ötezren laknak és az elmúlt években csökkenőben volt a lakosok száma - a szerk.)
Növekvő telek és földárak
A 2019-ben eladott ingatlanok esetében Fejér megye egésze az átlagár felett volt, így a Bicskei járás is (ide tartozik a völgy legtöbb települése), meghaladta a 340 ezer forint/négyzetmétert. A 2020-as összesítés még nem készült el, de a járás biztosan 5-8 százalékkal magasabb értékkel végezhetett, ami alapján megtarthatta pozícióját a megyén belül. Az ingatlanos szakma árgus szemekkel nézi, hogy mennyire gyorsan cserélnek gazdát az ingatlanok, vagyis mekkora az úgynevezett forgási sebesség. (Ezt százalékban mérik, az 1 százalékos forgási sebesség azt jelenti, hogy az adott térség teljes lakóingatlan állománya 100 év alatt cserélne gazdát.)
Nos, 2019-ben a megyék rangsorában Fejér került az élre 1,6 százalékos forgási sebességgel, kicsivel megelőzve a hasonló piaci élénkségű Győr-Moson-Sopront, Baranyát, Komárom-Esztergomot és Veszprémet. A Váli-völgyi gyorsulást egyelőre csak az akadályozza, hogy nincs elegendő eladó ingatlan – nyilván azért sem, mert a tulajdonosok ragaszkodnak az előnyös környezethez.
Természetesen nem csupán a lakóingatlanok felértékelődése zajlott le az elmúlt évtizedben ebben a térségben, hanem a telkeké és a termőföldeké is. Először nézzük a telkeket! Manapság nem túl nagy a kínálat, a Váli-völgy településein általában egy-két tucat ilyen ingatlant lehet találni a nagyobb online portálokon. Érdekes, hogy a lakóingatlanok terén drágább Alcsútdobozon csak 800 és 2000 forint között van a telkek átlagár sávja négyzetméterenként, míg például Kajászón 6000-8000 forintot is elkérnek egyetlen négyzetméterért. Felcsút a középmezőnybe tartozik, inkább a falu külső részein lehet ilyenhez hozzájutni. A drágulás mértéke elmarad a lakóingatlanokétól, de a 8-10 évvel ezelőttihez képest azért eléri a 25-40 százalékot.
Sokan inkább rosszabb állapotú, felújításra szoruló házat keresnek valamelyik itteni faluban, bár több ingatlanközvetítő szerint egyre kevesebb ilyen van eladó. Január végén azonban azt láttuk sok helyütt, hogy szép számmal van 50-60 évvel ezelőtt épült és nem felújított családi ház, egyáltalán nem ritka a düledező melléképület. Úgyhogy ha tényleg folytatódik a völgy menetelése, akkor ezeket előbb-utóbb felvásárolják az eddig csak telket keresők.
A termőföld értékének számszerüsítésével az OTP Jelzálogbank mellett a Takarékbank is foglalkozik rendszeresen. Mindkét cég úgy véli, hogy tovább nőhet a kereslet a jó minőségű földek iránt. A termőföld-piacra meghatározóbb – és a gazdálkodók számára várhatóan kedvezőtlenebb feltételek miatt vélhetően összességében negatív – hatása a 2022–2023-tól új szabályok szerint induló EU-s támogatási ciklusnak lehet majd - vélték az OTP szakértői.
Fejér megye egyébként minden kimutatás szerint az élmezőny alsó részén van a termőföldárakat tekintve. Természetesen nem tudja megelőzni a jó alföldi és mezőföldi körzeteket, de azért a hektáronkénti átlagár már 2019-ben átlépte a másfél millió forintot és azóta csak növekedett. A Váli-völgyhöz hű gazdák már jó pár éve megszerezték a jobb földeket és egyelőre nem is válnak meg ezektől. Az ugyanis nem fenyeget, hogy valamelyik itteni település belterületbe akarna vonni mezőgazdasági termelésre még alkalmas területeket.
