Otthon Startos projektek, nagy szennyezők és uniós ítélet: így módosítja a kormány a Lázár János nevéhez köthető építészeti törvényt

Benyújtotta a kormány az Országgyűlés elé „A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény módosításáról” szóló törvényjavaslatot, amelyet a Vitézy Dávid vezette Közlekedési és Beruházási Minisztérium dolgozott ki. A tárcavezető korábban már jelezte, hogy módosítani fogják a Lázár János építési és közlekedési minisztersége alatt megalkotott építészeti törvényt (Méptv.) különösen a kiemelt beruházásokra vonatkozóan.

A „nemzetgazdasági szempontból stratégiai fontosságú” beruházások fogalma még 2006-ban, Gyurcsány Ferenc miniszterelnöksége idején (a „2006. évi LIII. törvény” formájában) jelent meg a magyar jogrendszerben. Ugyanakkor a Fidesz-kormányok kezdték azt tömegesen alkalmazni, legyen szó akár külföldi nagyberuházásokról, akár hazai költségvetési forrásból megvalósuló fejlesztésekről. A témáról bővebben ebben a cikkben olvashatnak:

Az Otthon Startot is érintik a tervezett módosítások

A Tisza-kormány által tervezett egyik legérdekesebb módosítás, hogy 2026. december 31-ig nem lehet építési engedélyt kiadni a már kiemelt beruházássá nyilvánított, az Otthon Start program keretében tervezett lakásépítési projektekre. Ezzel párhuzamosan felfüggeszthetik a Fix 3 százalékos hitelprogram feltételeit teljesítő lakásépítési beruházásokra vonatkozó szankciós szabályokkal kapcsolatos határidőket is.

A rendelkezés oka, hogy a kormány össze szeretné hangolni az Otthon Start program keretében tervezett, de még meg nem valósult, nagy volumenű lakásépítési beruházások terveit a készülő új Lakásépítési Programmal. Ennek részletes kidolgozása több hónapot vesz igénybe.

Jelenleg 33, Otthon Starthoz kapcsolódó projekt számít kiemelt beruházásnak (ez 20–25 ezer lakást jelent), amelyek közül mindössze 9 rendelkezik építési engedéllyel, a többi 24 megépítése pedig bizonytalanná vált (ezek közül 12 projekt kivitelezése biztosan nem indulhat el az év végéig, hiszen még az építési kérelmet sem adták be, vagy azt elutasították). A korábban kiemeltnek nyilvánított fejlesztések közül huszonkettőt Budapesten, négyet Debrecenben, a többit pedig Ebesen, Szegeden, Pécsett, Veszprémben, Budaörsön, Tatabányán és Mosonmagyaróváron tervezték.

Mindenekelőtt fontos tisztázni, hogy a lakásépítési projektek csak abban az esetben kaphattak kiemelt státuszt, ha a kivitelező legalább 250 lakás építését vállalta, és ezeknek az ingatlanoknak a 70 százaléka megfelelt az Otthon Start követelményeinek (vagyis a legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméterárnak és a maximum 100 millió forintos vételárnak).

Ezek a lakásberuházások az eljárási kedvezmények mellett jelentős tartalmi könnyítéseket is kaphattak, miközben gyengítették a helyi önkormányzatok pozícióit, mivel a fejlesztések eltérhettek a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) egyes előírásaitól.

„A kiemelt beruházási státusz átfogó felülvizsgálata egyértelműen a fenntarthatóbb és átláthatóbb várostervezés felé mutat. Bár a szigorítás rövid távon vélhetően szűkíti az engedélyezett fejlesztések körét, hosszú távon a piac tisztulását és a minőségi, a helyi infrastruktúrába jobban illeszkedő projektek előtérbe kerülését eredményezi”

– reagált a törvénymódosítási javaslatra Pélyi András, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője.

Az már a jövő kérdése, hogy ezek a befagyasztott projektek 2027-től milyen formában valósulhatnak meg. Kapcsolódhatnak-e például a szintén Vitézy Dávid által meghirdetett és európai uniós forrásokból elinduló Wekerle Lakásépítési Programhoz, amelynek fő célja (a kollégiumi férőhelyek számának bővítése mellett) a megfizethető bérlakások létrehozása.

„Mivel ezen projektek jelentős része kifejezetten jó közlekedési és infrastrukturális adottságokkal rendelkezik, kiemelkedő potenciált hordoznak a professzionális bérlakáspiac és az intézményi bérbeadási portfóliók bővítése szempontjából” – tette hozzá Pélyi András.

Izgulhatnak a nagy szennyezők?

A nagyberuházásoknak potenciálisan járó „nemzetgazdasági szempontból stratégiai fontosságú” minősítés legfontosabb kritériumaihoz – vagyis ahhoz, hogy a beruházásnak legalább 100 milliárd forint értékűnek kell lennie, és legalább 100 új munkahelyet kell létrehoznia – nem nyúl hozzá a törvényjavaslat.

A 2023-as építészeti törvényt viszont azzal egészíti ki, hogy amennyiben a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság a környezetvédelmi és természetvédelmi szabályokkal kapcsolatban jogsértést állapít meg (erről pedig tájékoztatja az eljáró építésügyi hatóságot), akkor a kiemelt beruházássá nyilvánító kormányrendelet előírhatja, hogy

„a környezetvédelmi és természetvédelmi követelményekkel szemben elkövetett jogsértés esetén a jogsértő állapot megszüntetéséig, de legalább hat hónapig további hatósági engedélyt ne lehessen kiadni.”

Gajdos László élő környezetért felelős miniszter szeptemberre ígérte az akkumulátorgyárakat kiemelten szigorúan ellenőrző főhatóság felállítását. Korábban pedig arról beszélt, hogy minisztériumának egyik elsődleges feladata egy új, független országos környezetvédelmi hatóság létrehozása, amely „nem politikai utasításokat hajt végre, hanem szigorúan szakmai alapon, folyamatos és következetes vizsgálatokkal ellenőrzi majd a nagy szennyező ipari gyárakat”. A kormány egyébként Magyar Péter bejelentése szerint a héten tárgyalta is az önálló Országos Környezetvédelmi Főhatóság felállítását.

Engedett a kormány az Európai Uniónak

Az Országgyűlés elé beterjesztett törvényjavaslat alapján több, a 2023-as törvényben szereplő rendelkezés is hatályát veszti. Ezek az Európai Unió Bírósága (EUB) által az Európai Bizottság kontra Magyarország ügyben meghozott elmarasztaló ítéletnek való megfelelést célozzák, az előző kormány által bevezetett „stratégiai jelentőségű nyersanyagok és termékek kivitelére alkalmazandó regisztrációs eljárás európai uniós jogba ütközésének tárgyában”.

Az EUB még 2025. november 13-án hozta meg azt az ítéletét, amely szerint hatályon kívül kell helyezni a Méptv. „stratégiai jelentőségű építési anyagok megállapításáról szóló” rendeletét.

A történet jóval korábban kezdődött: az Orbán-kormány az Ukrajna területén fennálló fegyveres konfliktusra való tekintettel hozott egy olyan veszélyhelyzeti rendeletet, amely az építőipari ellátásbiztonság szempontjából stratégiai jelentőségű nyersanyagok és termékek kivitelével kapcsolatban írt elő a gyártók számára regisztrációs kötelezettséget, illetve az állam elővásárlási jogát. Ez a rendelet 2025-ben törvényi szintre emelkedett volna, de az EUB elmarasztaló ítélete hatására a jogszabály bekerült a Méptv. paragrafusai közé.

Ennek ellenére az Európai Bizottság kötelezettségszegési eljárást indított Magyarországgal szemben, az EUB pedig megállapította, hogy a regisztrációs eljárás sérti az Európai Unió szabad árumozgásra és a közös kereskedelempolitikára vonatkozó rendelkezéseit.

A Tisza-kormány tervezett módosítása egyértelműen a piaci liberalizáció irányába mutat, miután kiveszi az EUB által kifogásolt exportkorlátozó mechanizmust a magyar jogrendszerből.

Emellett a „stratégiai jelentőségű építési anyagot gyártó üzem” fogalma is megszűnik, ami részben magyarázatot adhat arra, hogy miért nem lépett közbe a magyar állam a felszámolási eljárás alá került Mályi Tégla Kft. tulajdonosváltásának ügyében. A cég korábbi vezetője augusztus 25-én a közösségi oldalán ismerte el, hogy az új tulajdonos érkezésével „több mint 100 év téglagyártása szűnt meg Mályiban.” Az ügyről bővebben ebben a cikkben olvashatnak:

A törvénymódosítás értelmében megszűnik az építésgazdaságért felelős miniszter azon jogköre is, „amely által a stratégiai jelentőségű építési anyag kivitelét az ellátásbiztonság garantálásához feltétlenül szükséges időtartamra, de legfeljebb egy évre megtilthatja”. De az a rendelkezés is eltűnik, ami alapján az építésgazdaságért felelős miniszter a minimális termelés fenntartására kötelezheti a gyártót, kompenzáció biztosításával.