A legfontosabb természetesen az iroda elhelyezkedése, ami egyszerre jelent tömegközlekedéssel és autóval is egyszerű megközelítést.
Ennek a két szempontnak Budapesten a Váci út felel meg leginkább, ezért is történtek és történnek ott az utóbbi idők legnagyobb irodaház-fejlesztései. Óriási a konkurencia, és még így is egyre több irodaház épül. Az elhelyezkedés tekintetében a tulajdonosok tisztában vannak a bérlők igényeivel.
Az irodaház kialakítására vonatkozóan viszont akadnak eltérések a bérlői igények és a tulajdonosi érdekek között. A bérlők több mint fele különálló irodaházat szeretne, vagy ha azt nem is, de 500-1000 négyzetméter körüli alapterületet.
A tulajdonosok amúgy sem preferálják az önálló irodaház-bérbeadást, Magyarországon pedig, ahol kevés akkora cég működik, amelynek önálló irodaépületet lehetne kialakítani, még kisebb az esély erre. Az alapterületeket pedig inkább bővítenék a bérbeadók - 3000 négyzetméter fölé, így ebben a kérdésben a közös halmaz az 1000-2000 négyzetméter közti alapterület.
Ami az irodaépület magasságát illeti, nincs különösebb preferencia egyik fél részéről sem. Azaz mind a tulajdonosoknak, mind a bérlőknek szinte mindegy, hogy toronyházakat építenek vagy bérelnek.
Természetesen a tevékenységtől is függ az egy szinten vagy több szinten történő elhelyezkedés. A pénzügyi tevékenységet végző cégek, ahol call centerek működnek, jobban szeretnek egy szinten lenni, ahol csak egy recepciót, egy konyhát kell kiépíteni, míg például a tanácsadó cégek szívesen osztják el munkatársaikat több emeleten.
A bérleti idő tekintetében örök az ellentét: a bérlők többségének elég lenne 3-5 évre szerződni, míg a bérbeadók legszívesebben 5-10 évre tudnák előre bérlőiket.
A magyarok szeretnek egyedül lenni a szobájukban
A felmérés szerint Európa-szerte nő a nyitott irodák száma. Amerikában és Angliában 10-11 négyzetméter irodaterület jut egy emberre. Az európai átlag 13 négyzetméter/fő. Ehhez képest Budapesten nagyobb terület jut egy emberre, és a kisebb, cellás elhelyezkedés a jellemző.
Fekete Zsuzsa, a Cushman and Wakefield iroda-üzletág vezetője az mfor.hu kérdésére elmondta: a jövőben az irodák nyitása lesz tendencia, de Magyarországon ez egy különösen érzékeny pontot érint. Jelenleg nagyon kevés nyitott terű iroda működik az országban, azok is leginkább amerikai leányvállalatok székhelyei.
Törekvés azonban lenne az irodák egyterűsítésére, ez azonban általában az alkalmazottak heves ellenállásába ütközik. "A magyar mentalitásnak megfelelően az emberek lehetőleg 1-2 fős, zárt irodában kívánnak dolgozni. Nem szeretik, ha rálátnak a monitorukra, vagy - sok visszajelzés szerint - a koncentrációt is nehezíti a nyitott terű iroda" – állítja Fekete Zsuzsa.
Jelenleg a cellás irodák aránya hozzávetőleg kilencven százalékról nyolcvan százalékra csökkent. Minimális mértékű változás ugyan történt, de ez az arány még így is sokkal magasabb, mint tőlünk Nyugatra.
Az tény, hogy a teljesítményt erőteljesen befolyásolja a design, a berendezés, a munkaállomások elhelyezkedése. Többek közt a monitor fekvése is, hányan látnak rá. Amerikában és Angliában tendencia, hogy az osztályvezető saját beosztottjai körében dolgozik, egyrészt nem különbözteti meg magát egy elegáns szobával, másrészt jobban tudja felügyelni a munkát ezáltal.
Ki kell adni azt a munkát, amihez nem értünkA másik tendencia, hogy új üzletág lett a projekt menedzsmentszerű irodaberendezés. Azaz építészeti tanácsadók foglalkoznak az iroda kialakításával a dolgozók szokásait, a vállalat tevékenységi körét figyelembe véve.
Sokáig ez sem volt divat itthon, sokan gondolták, hogy elég megmondani, hány fős irodákat szeretnének bérelni, és nem kell a kelletténél nagyobb jelentőséget tulajdonítani a falak kialakításának. Miközben a falak helyének meghatározása, variálhatósága, a bővítés lehetősége szintén fontos szempontok a teljesítményre nézve, ezért ezzel már hazánkban is egyre többen foglalkoznak professzionális szinten.
Újabb EU direktíva van kilátásban, 2009-től kötelező lesz az irodaházaknak Breeam tanúsítvánnyal rendelkezniük. Ez a hitelesítési rendszer egészen az első kapavágástól az utolsó műveletig nyomon követi az építkezést, minden fázist ellenőrizve. A 2009 után épülő irodaházak nem csupán a Breeam rendszernek felelnek majd meg, de addigra az energiatakarékosság is fontos szempont lesz, sőt, a most épülő irodaházaknál már az is.
Ez a szempont például a Cushman and Wakefield felmérése szerint a bérbeadóknak fontosabb, mint a bérlőknek. Ez azért érthetetlen, mert a bérlők vagyonokat költenek arra, hogy szakemberek mondják meg nekik a legkisebb apróságoktól kezdve a legfontosabb dolgokig, mi szolgálja a költséghatékonyságot. Míg egy energiatakarékos épületbe költözve – azon az "apróságon" túl, hogy az környezetvédelmi szempontból jobb – a költségeket is lejjebb lehet szorítani.
Abban mindenki egyetért, hogy hosszú távon fontos lesz a fenntartható fejlődésre és a környezettudatosságra figyelni. Most azonban még elenyésző a „zöld” irodákat keresők aránya, ugyanúgy, mint ahogy sok esetben az akadálymentesítés sem magától érthetődő sem a bérlők, sem a bérbeadók számára.
Gábor Fanni
