Az Országgyűlés által elfogadott adómódosítások alapján jövő évtől már csak az összevont adóalap részeként lehet adózni az ingatlan bérbeadás után - eddig külön adózó jövedelemként is volt lehetőség erre. Az adózást előzetesen átgondolva komoly adminisztrációtól szabadulhatunk majd meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket felvállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, derül ki az Otthon Centrum és az RSM DTM elemzéséből.
Igaz, teszik hozzá a szakértők napjainkban nagyon sokan eltitkolják az ingatlanok bérbeadásából származó jövedelmüket, Héhn Miklós, az RSM DTM partnere szerint ma még a lakásbérbeadásból származó jövedelmek fele, kétharmada fekete jövedelem.
Szja: két lehetőség közül választhatunk
Ami a részleteket illeti, az önálló tevékenység során a bérbeadó számára változatlanul érdemes előre megtervezni, hogy tíz százalékos költséghányad vagy a tételes költségelszámolás szerinti jövedelemadózást választja.
Amennyiben az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alapján határozzuk meg a bevétel-jövedelemhányadot, akkor tíz százalékos költséghányad mellett a bevétel kilencven százaléka lesz az összevont adóalap részét képező jövedelem. E megoldást akkor érdemes alkalmazni, ha nem rendelkezünk a felmerült költségeket alátámasztó bizonylatokkal.
Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkákról, például a vízvezeték-szerelőtől vagy a festőtől.
Itt érdemes megjegyezni, hogy a nyári adócsomag részeként változott meg az értékcsökkenés elszámolhatósága. Ez akkor alkalmazható, ha a bérbeadó tételes költségelszámolást választja.
Áfa: nem kötelező, de lehet
Áfafizetés szempontjából az ingatlan bérbeadása adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Előbbinek tehát nem kell áfát felszámítania a bérleti díjra, viszont az e tevékenységhez fűződő beszerzéseinek forgalmi adó tartalmát sem vonhatja le.
A bérbe, illetve haszonbérbeadónak lehetősége van arra is, hogy áfa kötelessé tegye a szolgáltatást. Ezen belül azt is választhatja, hogy kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlan tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmaz. Az áfa köteles bérbeadás esetén a magánszemély számlaadásra kötelezett, egyéb esetben elég a számviteli bizonylat kiállítása.
Mennyit hozhat egy lakás?
Az adókötelezettség csökkentésével javítani lehet a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját, amelyek jelenleg jelentősen különböznek a budapesti kerületekben és a vidéki városokban - legalábbis ez derül ki az Otthon Centrum 2010. január-október közötti időszak eladásai és kiadásai statisztikáiból.
Használt téglalakásnál 3,7 és 7,2 százalék, panellakásoknál pedig 6,1-8,1 százalék között mozognak az elérhető hozamok. Utóbbié tehát kedvezőbb a tégláénál - bérleti díjban kisebb különbség a téglához képest, mint árban -, illetve kategórián belül is kisebb a szórás területenként.
Területi lebontásban az V. kerületben túl magasak a lakásárak, így ott látszólag nem éri meg kiadási céllal befektetni. A legjobbnak a VII., XI. XIII, kerületek, illetve vidéki városok közül Miskolc tűnik. Itt egyrészt átlag alatti ár párosul átlag feletti bérleti díjjal, vagy mindkettő átlag alatti, mint például a VIII. kerületben.
"7-8 százalék már elég vonzó hozam ahhoz, hogy megérje befektetésnek, kiadási céllal lakást venni, nem is számolva a várható értéknövekedéssel" - emelte ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.
Nem esnek tovább a bérleti díjak
Ami a bérleti díjak alakulását illeti, a lakásvétel és hitelfelvétel elhalasztása miatti keresletnövekedés megfékezte az árak további esését, főleg az olcsóbb kategóriákban. A nagyobb egyetemi városokban és a frekventált budapesti kerületekben így tavalyhoz képest legfeljebb 5-10 százalékkal mérséklődtek a bérleti díjak, de sok helyen a 2009-es szinten maradtak.
Az alkupotenciál is jelentősen szűkült, ami annak is köszönhető, hogy a lakáshirdetők a tavalyi évhez képest a reálishoz jobban közelítő árakat adnak meg.
