Ennyiért vannak üzlethelyiségek
A legnépszerűbb ingatlanos portálon majdnem százötven kis alapterületű kiadó üzlethelyiséget találtunk a hatodik, hetedik és nyolcadik kerületben. A teljes belvárost – e három mellett az ötödik és a kilencedik kerülettel együtt – területi korlátozás nélkül nézve több mint 650 kiadó üzlethelyiséget találtunk. Ezek között nincsenek ott az önkormányzati tulajdonú üzletek, az ingatlanforgalmazók által csak saját hálózatban hirdetett ingatlanok.
A bérleti díjak erősen szóródnak, de nagy általánosságban kijelenthető, hogy tízezer forintos négyzetméterárral számolva nagyjából megtalálhatja a leendő bérlő a számítását. Vagyis egy tíz négyzetméteres helyiséget könnyedén meg lehet szerezni akár 100 ezer forintért havonta. A helyiség lokációja és állapota ugyanakkor jelentősen befolyásolhatja fölfelé és lefelé is az árakat. Az Andrássy úton például két ajándékárus bolt is befuccsolt turisták nélkül, az egyik az Oktogon közelében, a másik az Operánál. Az Mfor.hu körképe szerint, előbbi 36 négyzetméteres és 960 ezer forintot kell kicsengetni havonta a bérlőnek, utóbbi 44 négyzetméter területű és potom 740 ezer forintért bérelhető – ezekben az alapterületekben benne vannak a kiszolgáló helyiségek is, azaz a raktár és a mosdó, így az eladótér jóval kisebb, nagyjából a teljes terület fele. Az Andrássyn ugyanakkor nem ezek a legdurvább árak: a Nagymező utcánál álló hatnégyzetméteres virágárus bódét ugyanis 300 ezer forintért lehet kibérelni.
Nem ennyire drámai a helyzet, ha eltávolodunk a luxusboltok gyűjtőhelyétől. A Bajcsyn, a Rákóczi úton, a Király utcában vagy az Üllői út elején 30-50 négyzetméteres helyiségeket már meg lehet szerezni 200-300 ezer forintért is havonta - az Mfor.hu felmérése szerint. Az olcsóbbak jellemzően lepukkantabbak, és jellemzően a drágábbak azok, amelyek alkalmasak melegkonyhás vendéglátásra.
Rengeteg a bezárt üzlet és bolt. A kiadásra kínált ingatlanok jó része már üres. Ékszerbolt, ajándékbolt, pólóbolt, de akad vendéglátó-ipari egység is például a Király utcában. A Király utca mellett a Váci utca és a Nagykörút van bajban, azon belül is az igénytelenebb kocsmák, amelyeknek fő célja a gyors és könnyű lerészegedés volt az elmúlt években.
Minőség és belföldi forgalom a kulcs
Az látszik, hogy azok járnak most jól, akik valamilyen szinten minőséget tudnak nyújtani, akik jók a maguk szakmájukban – mondta az Mfor.hu-nak Csörgő Anita, a CBRE nemzetközi ingatlan tanácsadó belvárosért felelős szakértője. Jelzés értékű, hogy például az Október 6-a utcában több új egységet is nyitottak. Tehát kereslet és igény van, csak igazítani kell hozzá a kínálatot.
Az alapján, hogy mely egységek maradtak meg és milyen típusú üzlethelyiségek nyitottak meg újonnan, azt lehet elmondani, hogy az éttermek, vendéglátó-ipari egységek szolgáltatására van a legnagyobb igény. Ez egyáltalán nem budapesti sajátosság, szerte az országban az éttermek, kocsmák szerepelnek az első számú célpontok között. Egyértelmű, hogy a minőség is a megmaradás záloga lett, vagyis a gagyi nem éli túl a járványt, ez részben a kereskedelemre, részben a vendéglátásra is igaz.
Azok az egységek, amelyek újonnan nyitottak meg, nem elsősorban a külföldi forgalomra építenek – ez mondjuk jelen helyzetben logikus, de vélhetően ez marad a trend. Ahogyan a minőségi egységek egyre szaporodnak, úgy fog megjelenni a kínálatban az olcsóbb szegmens is, vagyis ár-érték szempontból jobb lesz a helyzet. Ez a fejlődés, átalakulás nem mellesleg olyan járulékos hasznot is rejt, mint a hazai alapanyaggyártás fejlődése, hiszen egyre inkább megéri majd minőségi alapanyagokat gyártani, az éttermeknek pedig nem kell külföldi beszerzésben gondolkodniuk. Persze már ma is vannak olyan beszállítók bőségesen, amelyek kiszolgálják az éttermek konyháit, de ha érezhetően megnő az igény, az felhúzhatja az élelmiszeripart is – legalábbis adott szegmensét.
Plázák, irodák, komplexumok
A pandémia miatt kialakult lezárás a vendéglátó egységek között különösen megütötte azokat, amelyek az irodai ebédekre, menüztetésre voltak berendezkedve. Hiába lehetett ugyanis elvitelre kinyitni és főzni, az irodák üresek voltak, az irodák tíz százaléka működött, alig jártak be dolgozni, vagyis nem volt, aki elvigye és megegye az ételt.
A minőségi csere persze nem csak a járvány következménye. A városban végrehajtott és folyamatban lévő fejlesztések is hozzájárultak ahhoz, hogy javuljon a kínálat és általában a szolgáltatás színvonala. A Szervita Square irodaépület földszinti kiskereskedelmi egységei például egyértelműen új és versenyképesebb kereskedőket és szolgáltatókat fog befogadni. A nyár végére minden meghirdetett helyiség ki lesz adva, közte az étterem – mondta Csörgő Anita.
Azért azt is látni kell, hogy nem ott folytatódik az élet, ahol tavaly tavasszal tartottunk. Nem arról van szó, hogy egy-másfél év kihagyás után minden megy szépen tovább. A bérleti díjak jelentősen csökkentek, és csak komoly kedvezményekkel lehet a nagyobb helyiségeket kiadni. Nagyjából jövőre, de inkább 2023-ra rendeződhet a helyzet, azaz térhet vissza a piac a 2019-es szintre. Most majdnem mindenkinek átmeneti kedvezményt kell adni, de ez alapvetően kivitelezhető, az üzlethelyiségeket kiadó vállalatok tudnak igazodni a piachoz.
A belváros arculatát és kereskedelmi kínálatát a Szervita mellett a Blaha Lujza téri Corvin áruház is jelentősen átalakíthatja. A Blaha Lujza tér rendkívül forgalmas közlekedési csomópont, percek alatt elérhető akár Budáról, akár Zuglóból. Az áruház és a mellette már régóta működő Europeum várhatóan erősíteni fogja egymást a szakértő szerint. Mindkettő relatíve kicsi, vagyis egyszerűen nem fér el egy épületben minden, ami egy tipikus plázában megtalálható. Ám ha ezek a szolgáltatások és a kínálat kiegészíti egymást, akkor a környék biztosan nyerni fog. A Corvin 2022 végére nyit meg a tervek szerint és már a helyiségek többsége ki van adva. Az, hogy a két komplexum vonzani fogja a vásárlókat, egyértelműen fel fogja húzni a Rákóczi utat is, véli a szakértő.
A parkolóhelyek hiánya elriaszthat
A belvárosi ingatlanok esetében az egyetlen, ámde szinte megoldhatatlan hiányosság a parkolók hiánya. Amíg a belvárosban nem csökken érezhetően a forgalom és az autók száma, addig ez a probléma nem lesz megoldva. Olyannyira húsba vágó ez a kérdés, hogy akár megállapodások is kútba eshetnek emiatt. Volt arra példa, hogy az Andrássy úton azért esett kútba egy bérleti tárgyalás, mert egyszerűen nem volt megoldás a parkolási problémára. Ez most az ingyenessé tett parkolás miatt egészen extrém, hiszen még a lakók sem tudják letenni az autóikat. Nem várható ugyanakkor, hogy a jövőben ez a gond megoldódna, hiszen sok helyen nem lehet az épületek alá parkolót építeni, vagyis nem lehetséges a parkolóhelyek bővítése.
Az Andrássy úton ezzel együtt nem tapasztalható óriási probléma. Az itt működő üzletek minden bizonnyal túl fognak élni, nem ezen az egy-két éven múlik a konszernek fennmaradása. Annyira nem, hogy akár potenciális külföldi vevők nélkül is megnyithat egy-egy üzlet. Ilyen a Jimmy Choo boltja is, amely ugyan az eredeti tervekhez képes hét hónappal később, de megnyitott. A kicsike bolt az első Jimmy Choo üzlet, eddig csak a Michael Kors üzleteiben lehetett egyes termékeit megvásárolni – mindkét márka a Capri vállalaté.
