Az irodaházak az elmúlt 10-12 hónapban többnyire a negatív hírek között szerepeltek. Lapunk is gyakran írt arról, hogy alig lézeng bennük néhány bérlő, a földszinti éttermekre lakat került, és az egész helyzet sötét jövőt láttatott. Beütött a „home office”, majdnem mindent letarolt, és még azt is csaknem elfelejttette velünk, hogy valójában egy hosszú távú eszközosztályról, a kereskedelmi ingatlanpiac éllovasáról van szó. Merthogy szerencsére az irodák vezető pozíciója mit sem változott. És ezt mind tudják a profi befektetők.
Ennek megfelelően továbbra is jó, bár csökkenő haszonnal lehet birtokolni ilyen ingatlanokat. (2020-ban 5,5-6,0 százalék közötti hozamokkal lehetett irodaházat vásárolni.) Nem meglepő, ha a Váci úti fő alpiac mellett más környékeket is vizsgálnak a befektetők, például Észak-Budán, Dél-Budán vagy Dél-Pesten.
A nagy méret sem feltétlenül fontos, akár egy közepes, 6-8 ezer négyzetméteres irodaház is jó fogás lehet, lényeg, hogy kitűnő helyen legyen, és jó bérlőkkel működjön, akik rendesen fizetnek. Úgy tudjuk, hogy több „A” osztályú irodaház górcső alatt van, néhánynak az eladási tárgyalásai már tavaly megkezdődtek, de a járvány miatt áttolódtak 2021-re. Mindezek alapján könnyen lehet, hogy több százmillió euró lesz az éves befektetési összeg egyedül az irodapiacon. A teljes kereskedelmi ingatlanpiacon (üzletközpontokkal, ipari ingatlanokkal és a hotelekkel kiegészülve) valószínűleg 1,2-1,4 milliárd euró lehet a Magyarországon elköltött végösszeg 2021 decemberében.
Stabil bronzérem Közép-Európában
Ezzel stabilan a harmadik helyen állunk a közép- és kelet-európai térségben. Lengyelország és Csehország vezet, tavaly azonban ott is visszavettek a tempóból, egyes adásvételek idénre csúsztak, akárcsak nálunk és a régió egészében, így 2020-ban 10,4 milliárd euró jött össze, ez 24 százalékkal kisebb összes érték, mint 2019-ben. A napokban a Colliers International viszont azt jósolta 2021-re, hogy erős lesz a visszapattanás a Magyarországon és környékünkön, de a befektetett összegek még látványosabb emelkedését akadályozza, hogy nincs elegendő jó termék a kereskedelmi ingatlanok piacán.
Hogyan is gondolkodik egy igazi befektető? Először is hosszú távra tervez, márpedig egy irodaház nem szokott évente tulajdonost váltani. Tudnivaló, hogy a bérleti szerződések még most is többnyire öt évre köttetnek, egy új irodaház esetében tehát a vevő (általában intézményi befektető, mondjuk egy ingatlanalap) biztos lehet, hogy a fejlesztő elég magas előbérleti aránnyal akarja eladni neki az épületet. Régebben épült irodaházaknál is először azt nézik, hogy miként teljesítenek a bérlők, mennyire stabilan fizetnek, illetve milyen műszaki állapotban van maga az ingatlan, stb. A hazai ingatlanalapok egyébként viszonylag jól átvészelték a tavalyi évet, erről ebben a cikkben írtunk pár napja.
A bankok manapság szigorúbban adnak hitelt az ilyen projektekre, mint akárcsak 2-3 évvel ezelőtt, eleve a korábbinál magasabb előbérleti szinteket határoznak meg, bár ez most sem nagyon haladja meg a 40-50 százalékot. De azért a jól kitalált és kiemelkedő adottságú projektekre (kitűnő lokáció, eminens bérlők, környezettudatos üzemeltetés) szívesen adnak pénzt. A vezető magyar tulajdonú bankok ugyanúgy, mint az a pár nemzetközi pénzintézet, ami mindig is aktív volt a magyar üzleti ingatlanok piacán.
Természetesen gyorsan oda lehetne vágni, hogy akkor miért lassultak le az építkezések, hiszen sok bérlő cég teljesen átalakította irodahasználati szokásait, és mostanában nyilvánvalóan nem siet a költözéssel. Nos, való igaz, hogy 2019 közepétől, és főleg 2020-ban a járvány miatt kevesebb új projektet jelentettek be, de azért most is 475 ezer négyzetméternyi irodaterület épül és 455 ezer négyzetmétert terveznek a következő 2-3 évre. Utóbbi szám persze csökkenhet, akár harmadát-felét is elhagyhatják, de még így is lemaradásban vagyunk a nem csupán járványügyi, hanem irodapiaci labornak is beillő Ausztria fővárosától, ahol csaknem háromszor ennyi (11 millió négyzetméter) irodaterület van, és ott is átéltek már válságokat.
Erős irodapiaci fundamentumok
Kalaus Valter, a VLK Cresa tanácsadócég ügyvezetője a Covid-19 hatásainak egy éves összefoglalásakor a minap azt mondta lapunknak: a magyar irodapiac vonzerejét az is jelzi, hogy a Budapesten és több megyeszékhelyen megtelepedett szolgáltató központok többsége bővítést tervez, s e mögött a gazdasági és irodapiaci fundamentumok elismerése áll. Hangsúlyozta ugyanakkor: nem szabad véka alá rejteni, hogy az elmúlt 12 hónapban növekedett a kihasználatlanság, ám nemzetközi összehasonlításban még mindig jóval alacsonyabb, mint sok európai országban.
A nagy nemzetközi ingatlantanácsadók azonban úgy vélik, hogy 2021 második felétől, különösen az oltás várható felgyorsulása miatt a kereslet meglódulhat, s ha a javulás tartós lesz, és a bérlő cégek visszatérnek eredeti költözési terveikhez, de legalábbis nem mondanak le ezekről, akkor megint újabb építkezési hullám kezdődhet. Idén január végén a CBRE vezető elemzői azt mondták a cég közép-európai online konferenciáján, hogy a makrogazdasági mutatók is pozitívan változhatnak.
Borbély Gábor, a CBRE üzletfejlesztési és kutatási vezetője bemutatott egy ábrát, eszerint a müncheni és a budapesti irodapiacon az első osztályú irodaházakra vonatkozó hozamoknál a következő két-három évben kicsit tovább nőhet a hozamkülönbség, méghozzá Budapest javára, elérve a 320 bázispontot. Vagyis továbbra is vonzó marad a magyar főváros irodapiaca a befektetők számára, sőt, megelőzhetjük a sokági vezető cseh vagy lengyel fővárost is. Azt már mi tesszük hozzá, hogy ezt nem a kormány adatai alapján mondják ezek a sokat látott és a nagy nemzetközi folyamatokat érzékelő cégek, hanem saját kutatásaik és nemzetközi szervezetek előrejelzései alapján.
Még mindig van hová bővülni
Budapesten abban biztosan nem lesz nagy változás, hogy még mindig van hely építkezni a Váci úton, ahol már több mint egymillió négyzetméternyi irodát építettek. Dél-Buda azonban megerősítheti ezüstérmes helyét, egyebek között azzal, hogy a Kopaszi gáton folytatja ütemes terjeszkedését Garancsi István milliárdos. Cége, a Market Építő Zrt. már egy nagy irodaházat adott át a közelmúltban, egy a befejezéshez közelít, és továbbiak előkészítését kezdte meg ugyanott. A MOL óriás tornyát is ez a cég húzza fel, elég jól haladnak. Méretes városrész-központ formálódik sok ezernyi lakással és szolgáltató egységekkel, parkkal, még a fonódó villamos is arra csilingel majd, mert abba az irányba meghosszabbítják.
Egy belga fejlesztő, az Atenor sem akar lemaradni a dél-budai térségben, megint vett egy nagyobb telket januárban, és ott fogja felépíteni sok tízezer négyzetméteres irodakomplexumát két ütemben. Nem messze tőle egy magyar tulajdonú csoport, a GRT Group egy már működő irodapark negyedik tömbjét éppen mostanában készül átadni. A belga vállalat egyébként Óbudán is elindított egy projektet, ott nem sokkal ezelőtt fejezték be a hihetetlen eredményt hozó régészeti feltárást.
Német reakciók a válságra
A járványvédelmi lezárások miatt általánossá vált otthoni munkavégzési konstrukciók ellenére sem kívánja csökkenteni irodái alapterületét a német vállalatok túlnyomó többsége a kölni IW gazdaságkutató intézet tavaly év végi felmérése szerint. Csak a nagyobb, 250 alkalmazottnál többet foglalkoztató üzleti szolgáltató cégek akarnak „összemenni”: ügyvédi irodák, tanácsadó és könyvvizsgáló cégek. A válaszadók egy viszonylag kis hányada, 16,9 százaléka az alapterület csökkentése helyett inkább átalakítaná irodai helyiségeit. Ilyen tervei is elsősorban a 250 alkalmazottnál többet foglalkoztató vállalatoknak van, amelyeknek 41,1 százaléka alakítaná át helységeit. A tervek főként a nagy légterű, közös irodák feldarabolását és tárgyalók, társalgók létesítését irányozzák elő.
Vannak azért kérdőjelek, és nem csupán a home office miatt. Például nem tudni, hogy mit lépnek a fent is említett szolgáltató központok, ezek az összes magyarországi „A” osztályú irodaterület mintegy tizedét foglalják el. Elég gyorsan változnak a preferenciák, lehet, hogy még bővülni is szeretnének, ahogy a VLK ügyvezetője is mondta, hiszen egyes ázsiai országokból visszatelepítettek már jó pár ilyet Európába, s innen ugyanúgy kiszolgálhatják a globális ügyfeleiket, mint mondjuk Indiából, viszont biztonságosabb lehet a környezet – bár a munkabér magasabb. A borulátók szerint azonban az ellenkezője is előfordulhat, ha túl gyorsan emelkednek a bérlő cég munkaerőköltségei vagy elfogynak a munkára jelentkezők.
Maradtak még kérdőjelek
Szintén nem tudjuk, hogy a szabályozási és gazdasági környezet mennyire fogja támogatni az úgynevezett szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) működését. A nemzetközi befektetők hozzászoktak már ezekhez, szívesen üzletelnek ilyenekkel, nálunk még nem vert annyira mély gyökeret. Bár jó jel lehet, hogy éppen tavaly került sor az első „zöld SZIT”, a SunDell Estate tőzsdei bevezetésére. Már akkor is írtuk, hogy a forma azért előnyös, mert rendkívül kedvező adózási szabályok vonatkoznak rá, mint például a társasági adó (TAO) és helyi iparűzési adó (HIPA) alóli mentesség.
Ehhez a kedvezményhez, az ilyen formában működni kívánó társaságoknak meghatározott jogszabályi előírásoknak is meg kell felelniük (közkézhányad bevezetése tőzsdére, kötelező elvárt osztalék stb.) Azt viszont nem tudjuk, hogy a pénzügyi kormányzat változtat-e a TAO-ra és az HIPA-ra vonatkozó szabályain, például eltörli-e a mentességet vagy előír valamekkora adó terhet.
Ha netán rosszabodna a hazai befektetési környezet – magyarul túlértékeltek lennének az irodaházak vagy emelkednének a tranzakciós költségek, adók, netán a NAV is vizsgálódna az ügyletek és az érintett magyar cégek körében – akkor a magyar nagytőkések hihetetlen gyorsasággal gyarapítanák külföldi portfóliójukat. Ez eddig sem volt idegen tőlük, 2020-ban nem kevesebb, mint 560 millió eurót költöttek Magyarországon kívül. A fő célországok Lengyelország, Románia és Szerbia voltak, és jobbára cégfelvásárlások útján jutottak első osztályú irodaházakhoz vagy más kereskedelmi ingatlanokhoz. Külföldi terjeszkedésükhöz ráadásul az MNB Növekedési Kötvényprogramját is felhasználhatták, kivétel nélkül sikeres kibocsátásokat bonyolítottak le.
