Tavaly nálunk leállt a földpiac, mert 2021-ben még jól ment a mezőgazdaság. Így magyarázza a pangást az Mfor.hu-nak a borsodi Sostófalván 280 hektáron gazdálkodó Sztrakon Zsolt. Ha adott is el területet valaki, az előző évi árnál jóval többet kért érte, és meg is kapta. Még a fél-egyhektáros kis tábláknak is másfél-kétmillió forint volt a hektáronkénti ára, de tíz hektárnál nagyobb nem is volt eladó.
“Pedig én is vásárolnék a környéken, de a nem helyben lakók hátrányban vannak az elővásárlási jogosultakkal szemben. Így esélyünk sincs földet venni” - tapasztalja a gazda.
A májustól életbe lépő új földforgalmi törvény tovább szigorít a már eddig sem piaci feltételeken. A tulajdonosok ezután az előző évi helyi, átlagos forgalmi értékénél már csak tíz százalékkal többért adhatják el a földjüket, amit a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) vizsgál majd. Többért csak úgy adhatja a tulajdonos, ha az adott terület az átlagnál értékesebb, jobb elhelyezkedésű, méretű, minőségű, vagy öntözhető, és ezt igazolja. Emellett szigorítják az elővásárlást is.
Lassul a termőföldvásárlás
Héjja Csabát, az MKB Bank és a Takarékbank Agrár- és Élelmiszeripari Üzletágának szenior elemzőjét arról kérdeztük, mit hoz ez a földpiacon? Hogyan változik a kereslet, miközben a költségnövekedések miatt eleve veszteséges évre számítanak a termelők?
Fontos, hogy az üzemek sajátos termelési rendszere miatt a mezőgazdaságban ötéves periódusokban kell gondolkoznunk. Emellett csak a termelők egy része számít veszteségre vagy volt veszteséges 2022-ben. E viszonylag szűkebb kör pénzügyi eredménye szerinte nemigen fogja befolyásolni az aggregált adatokat, és ezen keresztül a földárakat. Az elemző emlékeztet, hogy a termőföld az élelmiszer-gazdaság legfontosabb tőkeeleme. Az árát nem csupán a minősége és a fekvése, hanem olyan tényezők is befolyásolják, mint az adott terület keresleti-kínálati viszonyai, a birtokméret vagy épp a hasznosítás módja. Ezek pedig akár ugyanazon a településen belül is jelentősen eltérhetnek egymástól. A termőföld kínálata fokozatosan szűkül: egyre kevesebb van belőle, viszont a kereslet folyamatosan magas iránta. Héjja Csaba az idén azért arra számít, hogy lassulnak majd a beruházások, ezen belül a termőföldvásárlás is. Olyan mértékű lassulás viszont nem várható, mint más ágazatokban. A föld árát befolyásoló tényezők közül tehát a jogi környezet is változik, de szerinte nem ez lesz a legerősebb tényező.
“Ha más pénzügyi eszközökkel hasonlítjuk össze a termőföldet, elmondhatjuk, hogy az ára alig ingadozik, a volatilitása jellemzően elmarad a részvényekétől és a kötvényekétől” - hangsúlyozza a szakértő. Ezt részben azzal magyarázza, hogy kevésbé likvid, másrészt a termőföldek kibocsátása és az élelmiszerek iránti kereslet rugalmatlan. Az évek és és a gazdasági ciklusok során is viszonylag állandó, miközben globálisan sincs sok, újonnan termelésbe vonható terület. A meglévő is fokozatosan csökken.
A termőföldek hozamai erősen függnek az inflációtól is. Ez rávilágít arra, miért is tartja jól az értékét inflációs időszakban. A termelői és az élelmiszerárak emelkedésével nőtt a mezőgazdasági jövedelem is, ami végső soron a termőföld értékének növekedéséhez vezet az elemző szerint. A bank Takarék Termőföldindexének értéke is - mint megtudtuk - az elmúlt 10 év során évente átlagosan 10-10 százalékkal volt magasabb. Azaz a földpiaci tranzakciók alapján ennyi lehetett az átlagos áremelkedés az elmúlt években. Az elemző hangsúlyozza azonban, hogy ez az átlag. Voltak olyan járások, megyék, kis területi egységek, ahol ennél lényegesebben nagyobb növekedést lehetett mérni. “A legnagyobb áremelkedést mindig ott fogjuk látni, ahol a legélénkebb a piac, és a legtöbb a szántóterület” - előlegezi meg. Ezek ugyanis érdemben befolyásolják a piac alakulását. A törvénybe foglalt 10 százalékos maximált árnövekedés leginkább csak a területi különbségeket simíthatja ki az éves árnövekményben, de ez befolyással lesz a megszokott árképzésre.
Puhítás
Ez a szabályozás már az előző puhítása, ezt már dr. Máhr András, a Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetsége (MOSZ) főtitkár-helyettese mondja. Egy két évvel ezelőtt jogszabály már előírta, hogy az adott földterület ára “nem lehet nagyobb, mint a 20 éves jövedelemtermelő képessége”. Ezt az értéket azonban forintban senki sem tudta előre meghatározni. Arra viszont alkalmas volt az érdekképviseleti szakember szerint, hogy az agrárgazdasági kamara arra hivatkozott, “ez az ár nem felel meg a 20 éves jövedelemtermelő képességnek”, aki alapján mindenki megszabhatta, mennyiért adhatja el a földjét. Ebből a szabályból sok vita is keletkezett, ezért a bíróság is számon kérte: “mennyi a 20 éves jövedelemtermelő képesség”.
Ezer évre kőbe vésve?
A MOSZ is fellépett az előírás ellen, erre az agrártárca arra az új szabályozásra tett javaslatot, hogy a helyi piaci árnál - amit a NAK állapít majd meg - ne lehessen nagyobb az értékesítési ár. Ettől legfeljebb a minősége, termőképessége alapján térhet el valamelyest az eladó. Ezzel a megkötéssel azonban a bírálói szerint - a piaci folyamatokat kizárva - akár ezer évre bebetonozták volna a föld akkori fix árát.
“Ekkor javasolta a MOSZ, hogy az eladási ár a jelenlegi helyi ár az infláció 10 százalékal növelt értéke legyen” - idézi fel Máhr András. A javaslatából azonban csak a 10 százalékot fogadták el a jogalkotók.
Az érdekképviseleti szakember szerint ennél is nagyobb gondot okoz a módosított földforgalmi törvényben, hogy a földbérleti díjak megállapításánál a NAK “ügyfélminősítést” kapott. Eddig ugyanis a kamarának csak a föld adásvételbe volt beleszólása, a bérleti díjba nem. Azt most sem véleményezheti, hogy a szerződésbe foglalt földbérleti díj hány forint lehet.
A szokásos eljárás során, ha a felek megegyeznek, mennyi lesz a bérleti díj, a szerződést kifüggesztik a hivatal hirdetőtábláján. Erre bejelentkezhetnek az előbérleti jogosultságú termelők, amely alapján a földhivatal megállapítja, kinek van joga a haszonbérleti szerződést megkötni. A megkötött szerződést pedig jóváhagyja, amely döntésbe az érintettek vagy beletörődnek, vagy bírósághoz fordulnak.
Pert lehet indítani
A májustól életbe lépő módosítás után azonban már korántsem biztos, hogy így lezárul majd az adott bérlet ügye. Az “ügyfélminősítés” ugyanis azt jelenti, hogy akkor is meg lehet támadni a döntést, pert indítani, ha nem tetszik valakinek a többi érintett által elfogadott döntés. Máhr András kíváncsi is rá, mit dönt majd az Alkotmánybíróság, ha május után egy ilyen ügyben állást kell foglalnia.
A földbérleti díj minimumát, maximumát ugyan nem határozza meg a törvény, de ha a bérlő irreálisnak találja, kezdeményezheti a csökkentését, az illetékes megyei decentralizált hivatalnak pedig az irreálisan magas díjat el kell utasítania.
Pedig a földbérleti díjak Sóstófalva térségében is megugrottak. Például a búza árához kötött díjat tavaly rekordmagasra emelte a terménydrágulás. Amint azt Sztrakon Zsolttól megtudtuk, arrafelé aranykoronánként átlagosan 40 kilogramm étkezési búza jegyzésára a bérleti díj. A környékbeli csaknem 20 aranykoronás földeknél 2022-ben ez a 130 ezer forintos tonnánkénti árral hektáronként minimum százezer forintos éves díjat jelentett. Az idénre azonban már a felére esett a búza ára, ha így marad, ezeknél a szerződéseknél feleződni fog a bérleti díj. Sok földtulajdonos azonban eleve forintban, gyakran az uniós területalapú támogatás alapján határozza meg a bérleti díjat. A gyenge forintban számolva így hektáronként már 90 ezer forintra emelkedett az idén.
Sőt, Máhr András úgy véli, az agrárminiszter napokban tett bejelentése nyomán, miszerint négyszeres forrás érkezik, a szektorban további drágulás várható.
Csökken a termelés és a földár?
A földbérleti díjak emelését követeli egyre több bérbeadó Nagy István agrárminiszter bejelentésére hivatkozva, miszerint négyszer annyi támogatás érkezik az agráriumba. Eközben egyre inkább az látszik, hogy a hazai mezőgazdaság 2023-ban horribilis veszteséget fog elszenvedni Máhr András, a Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetsége (MOSz) főtitkár-helyettese szerint, és egyelőre a 2024. évi kilátások sem biztatóak. A föld iránti kereslet - úgy véli - ennek ellenére pár évig még tovább növekedhet. Sokan ugyanis azt hiszik, hogy emelkedni fognak a támogatások és emiatt a bérleti díjak, miközben a valóság az, hogy a miniszteri bejelentés kizárólag a fejlesztési forrásokra vonatkozik. A bérleti díjak a területalapú támogatással vannak összefüggésben, amelyek a legjobb esetben is legfeljebb talán szinten maradnak. A jelenlegi gazdasági környezetben az elszabadult inflációtól, a jegybanki szigorításoktól, a válságtól stb. való félelem időszakában a befektetők általában az értékálló instrumentumokhoz fordulnak. E körben tartják számon a termőföldet is. Ez hosszú távon igaz is lehet, de az elkövetkezendő években a valós piaci terményárakat drasztikusan meghaladó termelési költségek következtében a mezőgazdaság jövedelemtermelő képessége romlik. Ez Máhr András szerint együtt jár a termelés csökkenésével, ami előbb-utóbb hatással lesz a földkeresletre.
Pedig a tavalyi aszálytól kisebb hozamok miatt - főleg az Alföldön - sok növénytermesztő vált veszteségessé. “Ha több éven át deficitessé válik a termelés, nem fogunk kézzel-lábbal ragaszkodni a földhöz ” - ismeri el Sztrakon Zsolt. Ennek meg is van az esélye, miután az extra műtrágya-, növényvédőszer-, vetőmag-árakkal egy év alatt két- háromszorosára nőtt a búzatermesztés önköltsége. Ráadásul az idei betakarítású terménynek a tavalyi felére zuhant a felvásárlási ára. Ezzel még az országos átlagnál nagyobb, héttonnás átlaggal elért hektáronként 490-500 ezer forintos bevétellel sem lesz nyereséges a kalászos termesztése.
Veszteséges évek, több eladó föld
Ha magasak maradnak az inputanyag-árak és a terményeké nem emelkedik, “ez az év mínuszos lesz” - kalkulál a gazda. Ha az idén ősszel is tonnánként 60-70 ezer forint lesz a búza ára és az inputanyag sem lesz olcsóbb, kisebb területen veti. Egy-két ráfizetéses év után több lesz az eladó föld: leesik az ára. “De bízzunk benne, hogy helyreállnak a normális árak: vagy az inputanyag-árak csökkennek, vagy a terményárak emelkednek, érdemes lesz vetni” - reménykedik a termelő.
Ha viszont alig, vagy nem is lesz hozama a növénytermesztésnek, csökken a föld iránti kereslet. Valószínű, hogy a szakmától távoli, befektetési céllal földet vásárlók is inkább más területre viszik a pénzüket.
Állami földet a gazdáknak
Heteken belül megkezdődhetnek az első állami földárverések, amelyekkel újabb állami területeket (összesen csaknem hatvanezer hektárt) értékesít a kormány, számolt be a novekedes.hu. A „Földet a gazdáknak!” programot folytatva az árverésekkel tíz hektárnál nagyobb - szántókat, mezővédő erdősávokat, erdőfoltokat, nem használt katonai területeket értékesítenek, de pályázatokkal ennél kisebb területeket is piacra dobnak a novekedes.hu szerint.
