2008. július 21. 13:09

A hitelpiaci verseny miatt sok korábban elutasított ügyfél is lakáshitelhez juthat, a bankok lakáshitlek esetén általában a hitelfelvevőt és a fedezetet vizsgálják - olvasható a Duna House Hitel Centrum elemzésében.

A legtöbb hitelfelvevő először azt a kérdést teszi fel, hogy kaphat-e hitelt egyáltalán, csak ezután foglalkoznak a többi kérdéssel, mint például a kamat, a törlesztőrészlet vagy a futamidő. Az utóbbi években jelentősen bővült a hitelkínálat, ma már akár 35 évre is elnyújtható a futamidő, ami alacsonyabb havi törlesztőrészleteket eredményez.

Noha az államilag támogatott lakáshitelek terén a közelmúltban nem történt változás, az viszonylag kedvező lehetőséget tud biztosítani azoknak, akik élhetnek ezzel a lehetőséggel, bár tudni kell, hogy ezeknél a konstrukcióknál egyes piaci hitelek kedvezőbb feltételeket kínálnak – jelzi Murányi Ákos, Duna House vezető elemzője.

A jelzálogtípusú hiteleknél a bankok általában két dolgot vizsgálnak: a fedezetet és a hitelfelvevőt. A fedezet általában a megvásárolni kívánt lakás, ha az nem elegendő, akkor pótfedezetet kérhet a bank. A folyamat a következőképpen néz ki: a bankkal leszerződött értékbecslő megvizsgálja az ingatlant, és megállapít egy forgalmi értéket, ami a tényleges piaci ára a lakásnak. Ennek alapján készül egy ún. diszkontálás, ami megmutatja, milyen áron lehetne az ingatlant gyorsan értékesíteni – ezt az árat likvid menekülési értéknek, vagy hitelbiztosítéki értéknek (HBÉ) is nevezik. A HBÉ jellemzően 5-20%-kal alacsonyabb a forgalmi értéknél.

Az ügyfeleket egyrészt a jövedelmek, másrészt pedig az egyéb kiadások szempontjából vizsgálja a bank, figyelembe veszik például az egyéb felvett hitelek törlesztését is. Ahhoz, hogy a jövedelmet elfogadja a bank, általában 3 hónapnál hosszabb igazolt munkaviszonyra van szükség, lehetőleg a bankszámlára utalt fizetéssel.

A beszerzett információk alapján a bank mérlegeli a kockázatát, és egy bonyolult scoring-rendszer segítségével eldönti, mekkora hitelt kaphat az Ügyfél – minél nagyobb esély van rá, hogy tudja majd fizetni valaki a részleteket, annál több hitelt ad a hitelintézet – vagyis nagyon jó jövedelem esetén magas hitelösszegre van kilátás, azaz annál kevesebb önerővel kell beszállni a lakásvásárlásba

Optimális eset, ha a tiszta, nettó jövedelemnek (levonva már a hitel és egyéb tartozásokat) 30-35%-át teszi ki a leendő törlesztőrészlet, vagy a nettó jövedelemből a tartozásokat és a KSH adatai alapján megállapított megélhetési költségeket levonva belefér még a törlesztőrészlet fizetése is, természetesen nem teljesen kicentizve – a fentiek alapján például egy nettó 150 ezer forintos jövedelembe kb. havi 45-50 ezer forintos törlesztőrészlet férhet bele.

Amennyiben az igénylő ezeknek a kritériumoknak megfelel, a HBÉ vagy a forgalmi érték nagyon magas százalékát is megkaphatják - előbbi esetben 90-110%, utóbbinál 75-95% lehet a finanszírozás – vagyis egy jó értékbecsléssel akár minimális önerővel, vagy anélkül is lakáshoz lehet jutni.

A fentiek alapján egy fiatal, egyedülálló férfi, nettó 140.000 Ft-os, számlára utalt jövedelemmel, 1 millió forint önerővel és egy havi 10 ezer forintos autóhitellel, pótingatlan nélkül már eséllyel indul a lakáshitelért – kb. 9 millió forintos lakást tud megvásárolni, 35 évre kb. 50.000 forint törlesztőt fizetve havonta. Ez egy közepes méretű panellakásra, vagy egy kisebb belvárosi használt lakásra elegendő, esetleg az újépítésűek közül a legkisebbekre – vidéken természetesen jobbak a lehetőségek, mivel a piaci árak alacsonyabbak.

Ha valaki nem felel meg a kritériumoknak, akkor sincs minden veszve, ugyanis az úgynevezett minimálbéres, vagy fedezet alapú konstrukció, mint menekülési út kínálja magát. A különbség itt a kevesebb HBÉ vagy forgalmi-érték %-ban rejlik. Ha nem elég a felvehető összeg, akkor pótingatlant, vagy kezest kell bevonni az ügyletbe.

Egyes bankok tisztán fedezet alapon is nyújtanak hitelt – vagyis nem kérdeznek kvázi semmit az Ügyféltől – azaz akár jövedelem nélkül, megfelelő ingatlanok bevonásával is lehetséges a lakásvásárlás, természetesen magasabb kamattal vagy induló költségekkel. Például egy jövedelemmel nem rendelkező, a vállalkozását a közelmúltban elindító igénylő önerővel nem rendelkezik, viszont a szülők nevén egy 10 millió forint értékű tehermentes ingatlan van, amit hajlandóak bevonni az ügyletbe – így egy 12 millió forint értékű ingatlan vásárlására nyílik lehetőség, 35 évre kb. 75.000 forintos törlesztőrészlettel havonta.

Ha a jövedelem alacsony, nincs önerő és pótingatlan sem, akkor viszont már szinte csak a csoda segíthet: egy nettó 90.000 forintot kereső igénylő, minden egyéb más megléte nélkül nemigen fog hitelt kapni – ha az Ügyfél közalkalmazott, kb. 10% önerő még mindig szükséges.