1. Hogyan találom meg a számomra ideális lakást? Mire figyeljek?
Eladó ingatlanokkal kapcsolatos hirdetéseket ma már számtalan médiumban lehet találni, több, erre szakosodott rendszeres kiadvány is létezik, sok esetben fényképet is közölve az eladó lakásról. Az óriási mennyiségű hirdetésből semmiképpen sem könnyű dolog a megfelelő lakások kiválasztása, fordulhatunk ingatlanközvetítőhöz is, akik cégenként változó mennyiségű is minőségű kínálatukkal tudják Ügyfeleiket elkápráztatni, vagy éppen elbizonytalanítani. A válogatás előtt saját magunknak érdemes tisztázni leendő otthonunk főbb paramétereit: hol, milyen adottságú lakást keresünk, és milyen áron? Ha meghatároztuk saját preferenciáinkat, valamivel egyszerűbbé válik a keresés, szűkíteni tudjuk a kört.
Érdemes a gondolkodás során kemény és puha feltételeket meghatározni, ugyanis a keresgélés során könnyen találhatunk nagyon előnyösnek tűnő ajánlatokat, melyek addig esetleg számba nem vett szempontokat vetnek fel. Ha rögzítjük, hogy semmi esetre sem veszünk meg mondjuk 6 sávos útra néző lakást, de elviseljük, ha nincsen külön toalett, máris könnyebb lesz a választás.
Fontos tudni, hogy számos esetben az újsághirdetések csak a "figyelemfelkeltés" célját szolgálják, időnként kiderül, hogy a hirdetés szövege, és a lakás valós tulajdonsága között vajmi kevés kapcsolat van, valamint egyes esetekben gondok lehetnek a tulajdonviszonyokkal is. Mind a keveset – "nagy lakás eladó a belvárosban", mind pedig a túlságosan sokat és szépet mondó hirdetések gyanúsak lehetnek, utóbbi esetben készüljünk keresztkérdésekkel.
2. Jellemzően mennyi idő szükséges az új lakás megtalálásához?
Ha egyedül vágunk neki a keresésnek, akkor az esetek többségében hosszú hetek, hónapok is eltelhetnek lakásnézéssel különösebb eredmény nélkül – noha az "álomlakás" megtalálása mindenkinek más-más ideig tart. Mindenképpen nézzünk meg több különféle lakást is, vessük össze a kínálati árakat, a lakások tulajdonságait saját elvárásainknak megfelelően. Amennyiben ez egyéb, pl. családi okok, vagy anyagi helyzetünk titkolása miatt nem szükséges, érdemes baráti, ismeretségi körben terjeszteni, hogy vásárolnánk, könnyen befuthat jó ajánlat ismerősökön keresztül is.
3. Mi történik egy lakás megtekintésekor?
Amennyiben ingatlanközvetítő hálózat segítségével találtunk a lakásra, az értékesítő személyesen mutatja be a lakást, és közöl róla minden fontos információt – persze ez is cégenként változik, előfordul, hogy csak egy címet kapunk, bár ez a mai piaci helyzetben egy közvetítőtől már nagyon kevés. Egyéni megtekintés esetén jellemzően a lakás tulajdonosa, vagy megbízottja mutatja be a lakást és válaszol a felmerülő kérdésekre. Járjunk nyitott szemmel, kérdezzünk rá mindenre, ami a megtekintés közben felmerül, esetleg keresztkérdések formájában is. Egy-egy lakás megtekintése – ingatlantól függően 1-60 percig tarthat.
Az ingatlanok megtekintésének – bármennyire is a legtöbb esetben mi, a Vevő diktálunk – létezik többfajta módszere, és kultúrája. Előfordul, hogy valaki már a ház távolról történő észrevételezésekor lemond a megtekintésről, vagy pedig a lakásban érzi úgy néhány másodperc után, hogy elég volt.
Hacsak nem nagyon problémásak a körülmények, néhány percet azért illik maradni, nézelődni, ha már egyeztettük az időpontot, de ha nem tetszik az ingatlan, felesleges mind saját magunk, mind pedig a tulajdonos idejét rabolni. Ügyesen kiszabadulhatunk a szituációból egy udvarias "nem rossz a lakás, de sajnos nagyobbat/kisebbet/más elosztásút keresünk" – ide mondjunk valami olyasmit, amit szemmel láthatóan nem tud a lakás, az eladó valószínűleg érteni fogja a szituációt. Ugyanakkor kifejezetten illetlenség a helyszínen becsmérelő megjegyzést tenni, ha valami nem tetszett, inkább utólag mondjuk meg az ingatlanosnak.
4. Mire figyeljek, mit kell kérdezni?
Új építésű ingatlan vásárlása esetén érdemes érdeklődni a későbbi fejlesztésekről, az esetleges kapcsolódó szolgáltatások (uszoda, szauna, fitnessterem) kapcsán felmerülő költségekről, a társasházzá nyilvánítás dokumentumairól, az eddigi vásárlókról (milyen lakások keltek el, kik fognak beköltözni). Használt lakás esetén érdemes utána érdeklődni, milyen felújítások voltak illetve vannak tervbe véve, mennyi a lakás havi fenntartási költsége, történtek-e korábban károsodások (beázás, vizesedés) az ingatlanban, voltak-e átalakítások. A közös képviselőtől vagy a szomszédoktól sok olyan információt lehet megszerezni, amik egyébként nem feltétlenül derülnének ki, azonban ezzel is érdemes vigyázni, sokszor egy-egy ártatlan kérdés feltétele után órákig tartó "információcunami" következhet. Szomszédoknál érdeklődés esetén szintén érdemes rendszerezni a kapott információkat, nem tudhatjuk, korábban milyen viszonyban voltak az eladóval, tudnak-e az eladásról, és az nekik érdekük-e, vagy sem.
5. Megtetszett egy lakás, miket kell mérlegelnem?
Sokan vásárolnak lakást "szerelem első látásra" alapon, amely tulajdonképpen teljeséggel érthető, ha úgy érezzük, megtaláltuk, akkor érdemes komolyan elgondolkodni a vásárláson, és számba venni az esetlegesen felmerülő kérdéseinket. Gondoljuk át, elegendő-e a lakás alapterülete, megfelelő-e az elosztása, tervezünk-e átépítési, felújítási munkálatokat, azokat hogyan (és milyen költséggel) lehetne kivitelezni. Nem hátrány, ha egy-egy lakásba (vagy a környékre) több, különböző napszakban is visszamegyünk, különösen a fővárosban egyes városrészek hangulata egészen más nappal, mint este. (Többször előfordult már a fővárosban, hogy a második, vagy harmadik látogatás során a vevő számára elfogadhatatlan dolgok derültek ki a lakásról, vagy éppen a közvetlen környékről).
6. Hogyan készüljek az ártárgyalásra?
Akár egyedül, akár egy tapasztalt ingatlanos segítségével érdemes információt gyűjteni a környék kínálatáról, lehet, hogy egy addig nem ismert, de jobb adottságokkal (és árral) rendelkező másik lakást is találunk a közelben, például egy ingatlancég kínálatában. Egyes eladók mereven ragaszkodnak az általuk elképzelt árhoz, mások hajlandóak engedni, vagy bizonyos nagyértékű bútorokat, berendezéseket a lakásban hagyni.
A megfelelő ár elérése azonban leginkább tárgyalástechnikai és alkati kérdés. Sokan vannak, akik nem szeretnek, nem mernek alkudni, és ezt az eladói oldal nagy része is pontosan tudja. Ha nem érezzük magunkat ebben felkészültnek, érdemes gyakorolni, vagy ebben kompetens "nagydumás" ismerőst, ügyvédet magunkat vinni. Érdemes kiszimatolni, mennyire régóta áll a lakás, szabadulnának-e már tőle a tulajok bármi áron, vagy az ár kőbe van vésve, és a tulajdonosnak nem kifejezetten fontos a költözés. Az ilyen alkudozásoknál szintén sokat segíthet egy rafinált ingatlanos. Hacsak nem nagyon extra a lakás, nem érdemes bedőlni, a "már van egy x milliós (itt x egy magas szám) ajánlatom" és a "délutánra hozzák a vételi nyilatkozatot" jellegű befolyásoló közléseknek – sokszor nincs semmi a háttérben.
7. Mire figyeljek a vételi folyamat során?
A legfontosabb: az adásvételi szerződést soha ne mellőzzük, minden lényeges dolgot foglaljunk bele (ne menjünk bele szóbeli ígéretekbe, például a kiköltözés időpontjával kapcsolatban, ebből később nagyon komoly problémák lehetnek). Van, aki eladás után akár még fél évig is szeretne a saját lakásában lakni, vagy eleve visszabérelné, amíg nem készül el mondjuk az új otthona – ezekbe adott esetben nyugodtan belemehetünk, de mindent pontosan foglaljuk szerződésbe, mint például olyasmit, hogy mi történik, ha az eladónak az idő eltelte után még sincs hova mennie.
Egy ingatlan vásárlásakor óriási összeg kifizetéséről döntünk, lehetőleg legyen saját ügyvédünk a szerződéskötés során. Minden, a vásárlással kapcsolatos pénzmozgást, foglaló adását hitelesen dokumentáljuk. Feltétlenül ellenőrizzük a tulajdoni lapot, nincsenek-e gondok a tulajdonviszonyokkal, valóban tehermentes-e a lakás.
8. Hogyan tudom kivédeni a buktatókat?
Alapos körültekintéssel, és kellő figyelemmel. A Lakásmustrán már számos hasznos írást talál az ingatlanpiacról, de érdemes áttanulmányozni internetes fórumokat, megkérdezni ingatlanközvetítőket. Az eladó nyilván nem fog olyan dolgokat elárulni, ami az ingatlana eladását nehezítené – bár, erre is akad példa, van, aki szeret sokat beszélni, és nem feltétlenül előnyös dolgokat is elkotyog, megint máshol a szomszédok fognak minket félrevonni a lakás megtekintése után.
9. Hogyan és hol érdemes meghirdetni eladó ingatlanomat?
A piacon számtalan ingyenes, illetve fizetős hirdetési forma létezik – azonban minden esetben érdemes kiemelt figyelmet fordítani ezek várható hatékonyságára. A hirdetési felületek megvásárlása, és a hirdetések feladása azonban nem kevés időbe és pénzbe is kerülhet – a hatékonyság viszont nem minden egyes esetben biztosított. Lehetőség szerint igyekezzünk valamennyire részletes információt adni, a még ma is sok helyen látható "Garzon 8 millióért a Belvárosban eladó" jellegű hirdetések biztosan rengeteg telefonhívást, de nagyon kevés komoly vevőt eredményeznek. Arra sincs azonban szükség, hogy utca, házszámmal, a nappaliban található értékek bemutatásával adjunk fel hirdetést, ennek adott esetben betörés is lehet a vége.
10. Mi történik a hirdetés feladása után?
Ha saját magunk intézzük a hirdetést, számítsunk arra, hogy a megjelenéstől kezdve a nap 24 órájában bármikor csöröghet a telefonunk – érdemes a hirdetést olyan mobilszámra feladni, amelyre a hirdetés lejárta után már nincs feltétlenül szükségünk. Véletlenül se higgyük, hogy reggel 5 vagy este 11 órakor nem fognak hívások érkezni, és az sem biztos, hogy minden hívó be fog mutatkozni. Az érdeklődés intenzitása nagyban függ lakásunk elhelyezkedésétől, adottságától és árától – ha szinte egyáltalán nincs érdeklődő, valószínű, hogy túl magas árat adtunk meg. Az ingatlanosok általában jobban megszervezik a mutatásokat, és a gyanúsnak tűnő személyeket ki sem viszik a lakásba.
11. Hogyan mutassam be az eladó lakásom?
Amennyiben saját magunk tesszük, érdemes tárgyilagosnak és korrektnek lenni – az esetleges elhallgatott problémák, hibák előbb-utóbb mindenképpen kiderülnek, és ez akár a komoly vevő(k) visszalépését, vagy más kellemetlenségeket (akár pert is) eredményezhet. Természetesen az eladás érdekében mindenki igyekszik kedvező színben feltüntetni ingatlanát, ami érthető, azonban fontos kérdéseket ne hallgassunk el.
Egy rendetlen – ne adj isten, piszkos – lakásba nem valószínű, hogy első látásra beleszeret a vevőjelölt, és nem is mindenki tud elvonatkoztatni, ezért érdemes a leendő vevőknek a lakást rendezett állapotban bemutatni. A lakást lehetőleg nappal mutassuk be, a jó fényviszonyok mindenképpen kedvező hatást keltenek. Komolynak látszó vevő esetén érdemes az esetleges kiegészítő létesítményeket (garázs, pince, kert) is megmutatni. Számítsunk rá, hogy rákérdeznek a havi fenntartási költségekre, a ház történetére, esetleg a szomszédokra is, és minden olyasmire, amit még el sem tudunk képzelni – a szerző jelen volt már olyan lakásnézésen, ahol a leendő vevő ingával rohangált a szobákban, valamint több helyen gyertyákat gyújtott meg. Manapság sokféle "tudomány" foglalkozik az életminőség maximalizálásával, ezt egy adott határig akár mókás is lehet, ha nagyon elfajulnak a dolgok, akkor érdemes határozottan véget vetni a mutatásnak.
12. Mire kell ügyelni a bemutatás során?
A bemutatásnál – amennyiben nem ingatlancég segítségével végezzük – legyünk körültekintőek. Már a telefonban is tudunk egy előzetes szűrőt alkalmazni, nem szükséges minden hívónak elárulni a pontos címet, csak azoknak, akik valóban meg akarják tekinteni a lakást. Fordítsunk figyelmet arra, hogy nem mindenkinek komolyak – és jók – a szándékai, nagy értékű ékszerek, műalkotások, anyagi helyzetünkre utaló egyéb tárgyak nem szükséges, hogy szem előtt legyenek. Semmiképpen ne mutassuk be elsőre az esetleges rejtekhelyeket, például "és emögött a szekrény mögött egy kis széfet alakítottunk ki" felkiáltással. Nagy értékű ingatlan esetén nem hátrány, ha nem egyedül végezzük a bemutatást. A biztonsági berendezések elhelyezkedéséről sem szükséges mindenkinek információt adni, ne mutassuk meg, hogy kell pl. az esetleges riasztót kikapcsolni – ezek már csak a leendő új tulajdonosra tartoznak. Ne közöljünk senkivel olyan információkat, hogy "most két hétre elutazunk", vagy "délután 5-ig általában nincs itthon senki, a szomszédok sem".
Ha a hirdetést saját magunk készítjük el, ott sem szükséges a pontos címet feltüntetni, ha fotókat is készítünk, azon semmi esetre se szerepeljenek a lakás nagy értékű berendezései, az esetleges riasztó vagy védelmi rendszer típusa.
13. Ártárgyalás, az adásvétel folyamata
Semmiképpen sem hátrány, ha saját jogi szakértőnkkel is konzultálunk az adásvételi szerződés megkötésekor. Amennyiben valaki ajánlatot tesz a lakásra, azt komoly szándék esetén foglalóval biztosítja. Ha a vevő mégis eláll a vételtől, a foglalót megtarthatjuk, azonban ha mi döntünk úgy, hogy mégsem adjuk el a lakást, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnünk.
Az adásvételi folyamat minden szakaszában legyünk figyelmesek és körültekintőek, egy esetleges tévedés komoly összegekbe kerülhet – különösen akkor, ha lakásunk eladásával párhuzamosan mi is újat vásárolunk.
