A tavalyi év rendkívüli volt általában véve a befektetések világában is, az ingatlanpiaci befektetőknek azonban talán még a többieknél is nagyobb fejtörést okozott a pandémia. A Klasszis 2021 díjátadón a Legjobb Ingatlanalap kategóriában az első helyet a Raiffeisen alapja szerezte meg – mi kellett ahhoz, hogy egy ingatlanalap jól tudja zárni az évet?
Simon Péter: Októberben érkeztem az alapkezelőhöz, de azt azonnal felmértem: az ingatlanos csapatunk egy nagyon erős csapat. A vírus által teremtett nehéz helyzetet profi módon kezelték: nem engedték el a bérlők kezét, aminek köszönhetően a portfólión belül gyakorlatilag minimális kintlévőségekkel zártuk az évet, a bérlőink körében a fizetési fegyelmet teljes egészében fenn tudták tartani az ingatlanportfóliót kezelő csapat tagjai. Mindenben támogatták a bérlőket, legyen szó akár a járványkezelési intézkedésekkel kapcsolatos tanácsadásról, akár a bérleti díjak újratárgyalásáról, átütemezéséről. A nagyon aktív bérlői menedzsment hozzásegítette az alapot ahhoz, hogy a pandémia ellenére is nagyon jól alakuljon a bérletidíj-bevétel.
|
Hogyan alakult a portfólióban lévő ingatlanok értékeltsége?
Simon Péter: Amint a járvány begyűrűzött, megtörtént az ingatlanok értékének felmérése, ahol pedig az értékbecslők ezt indokoltnak látták, átértékelték az állományt. A járvány elején a nagyfokú bizonytalanság miatt csak leértékelésről lehetett szó, tavaly márciusban a kereskedelmi ingatlanok jelentős leértékelést szenvedtek el, ezt követően azonban a második és harmadik hullámban az ingatlanok értéke már nem csökkent, sőt tavaly április után a portfólió értéke emelkedni kezdett, év végéig a márciusi leértékelés fele már vissza is jött. Az idei évben pedig csekély mértékben ugyan, de folytatódott az értéknövekedés. Az ingatlanállományunk emellett jól diverzifikált, ami ilyen helyzetben rendkívül fontos.
Gyetvai Károly: Az alap teljesítménye szempontjából az is fontos, hogy a járvány elején sikerült elejét vennünk a pánikeladásoknak. A befektetőink felé ugyanis sikerrel tudtuk azt kommunikálni, hogy kezeljük a rendkívüli helyzetet; az érdekünk az, hogy egyben tartsuk a bérlői állományt és biztosítsuk a folyamatos bérletidíj-bevételt. Tavaly március tájékán ugyan láttunk visszaváltásokat az alapból, de nem volt pánikreakció, amiben a bankáraink, forgalmazóink is nagy szerepet játszottak és a befektetők is partnerként viselkedtek. Aztán ahogy a részvénypiacokon fordult a hangulat, úgy állt meg a kiáramlás az ingatlanalapból, és indult meg helyette a vagyon beáramlása, ami mind a mai napig tart.
|
Az ingatlanok értékeltsége elérte már a válság előtti szinteket?
Simon Péter: Az ingatlanok értéke már emelkedik, a kérdés persze az, hogy meddig fog ez tartani. A gazdaságélénkítő intézkedések nagyon sok pénzt öntenek a reálgazdaságba – közben a vásárlók visszatérnek a plázákba, a helyzet folyamatosan stabilizálódik. Ilyen folyamatok mellett általánosságban az ingatlan-értékeltségek 2021 végére visszaállhatnak arra a szintre, amelyen a járvány előtt álltak.
A háztartások pénzügyi vagyona 2020-ban több mint 12 százalékkal gyarapodott, s a tavalyi év végére történelmi csúcsra emelkedett. A friss megtakarítások háromötöde bankbetétekbe vagy készpénzbe vándorolt – hogyan lehet ezeket a pénzeket a befektetési alapokba csatornázni?
Simon Péter: A hazai befektetési alapok vagyona általában és a Raiffeisen Alapkezelőnél is növekszik, ezek a megtakarítások tehát folyamatosan áramlanak be a befalap-szektorba is. Tény azonban, hogy a teljes megtakarítási állomány nő, igyekszünk egyre nagyobb szeletet kihasítani belőle azzal, hogy felhívjuk az ügyfelek figyelmét a bankbetétek és állampapírok mellett a részvény, ingatlan, nyersanyag és egyéb befektetések szerepére, illetve az ezek egyvelegét nyújtó, aktívan kezelt vegyes alapok fontosságára.
Gyetvai Károly: A visszatekintő hozamaink nagyon jók, versenyképesek az állampapírokkal, jól teljesítő termékeket tudunk kínálni az ügyfeleknek. Hogy erre rásegítsünk, az idén a rendszeres befektetések mellett tettük le a voksunkat. Úgy látjuk, hogy a rendszeres befektetési programunkra jelenleg van fogékonyság is: a bizonytalan helyzetben mindenkiben ott van az igény arra, hogy megtakarítást képezzen, amit most az elérhető hozamok is támogatnak.
Kiknek érdemes a rendszeres megtakarítási programba belevágni? Mekkora összeget érdemes havonta befektetési alapba tenni?
Simon Péter: A minimumösszeg havonta 5 ezer forint, már ennyi elég a programban való részvételhez – felső határa pedig nincs a rendszeres megtakarításnak. A program rugalmasan alakítható, az ügyfelek választhatják meg, mekkora kockázati szintet hajlandóak vállalni.
Gyetvai Károly: Az értékesítőktől, bankfiókokból gyakran azt a visszajelzést kapjuk, hogy az ügyfelek azért nem vágnak bele egy befektetésbe, mert úgy érzik, nincs ilyesmire pénzük – ezt csak a vagyonosok kiváltságának érzik, nem pedig azokénak, akik hónapról hónapra élnek a jövedelmükből. A rendszeres megtakarítási program azonban valamennyi ügyfelünknek megoldást jelent: havi 5 ezer forintos befektetéssel is elérhetővé teszi ugyanazt a szolgáltatást, mint amit az 5 milliárdos ügyfél kap. Ugyanazt a komplex befektetési portfóliót kínáljuk nekik, amit Budapesten és Bécsben kezelnek a legjobb szakembereink, nincs különbség a diverzifikáltság, az eszközportfólió vagy a hozampotenciál terén sem.
A rendszeres megtakarítási program mellett mi lehet még vonzó idén a kisbefektetőknek?
Gyetvai Károly: A Klasszis-díjak közül rendszerint sikerül elhódítanunk a legjobb ingatlanalapnak járó díjat, így messziről nézve úgy tűnhet, hogy ez a fő specialitásunk – pedig erősek vagyunk az értékpapír-alapok terén is, idén a tőkebeáramlás nagyobb része már ezekben realizálódott. A bécsi hátországnak köszönhetően az ESG-befektetések (Environmental, Social and Governance - környezeti, társadalmi és felelős vállalatirányítási szemléletű befektetések – a szerk.) területén nagyot tudtunk előre lépni: még a Covid első hulláma előtt indítottunk egy fenntartható vegyes alapot, ami óriási siker lett, mostanra 10 milliárd forint fölé emelkedett az ebben kezelt vagyon. Idén még két ilyen alappal bővítjük a kínálatunkat: júniusban és decemberben érkeznek ezek a piacra.
Simon Péter: Ez a törekvés ráadásul az egész csoport szintjén erős, a mögöttünk álló osztrák anyavállalat részéről is komoly az elköteleződés a fenntarthatóság irányába, így ezen a téren jó esélyünk van arra, hogy a hazai élmezőnybe kerüljünk.
Miért választják a magyar befektetők az ESG-alapokat? Azért, mert ez egy felfutóban lévő termékkör, ezért magasabb hozamot remélnek tőle, vagy számít ennek az etikai vonatkozása is az ügyfeleknek?
Gyetvai Károly: Látunk mindkét megközelítésre példát. A privátbanki ügyfélkörünkben vannak olyanok, akik évek óta már csak olyan befektetési célt választanak, amellyel valamilyen értéket is tudnak teremteni, mások viszont valóban a kialakult trendet szeretnék meglovagolni. Az értékesítőinknek értelemszerűen könnyebb dolguk van, amikor az ESG-termékeket kell az ügyfelek figyelmébe ajánlani: a klímaváltozás, a környezetvédelem, a társadalmi felelősség mindenki által jól érthető és ismert cél, ráadásul ezek a befektetések jól teljesítenek, sőt: rendre felülteljesítik a velük egy ligába tartozó alapokat. Mostanra egyértelművé vált, hogy a fenntartható befektetések nem járnak hozamáldozattal - nem kell a saját pénztárcánk ellenségévé válnunk ahhoz, hogy a bolygónak is jót tegyünk. Ezek a befektetések lehetővé teszik, hogy a kisemberek is bekapcsolódhassanak a „globális jótettbe”.
Az ESG-nek csak egy szeletét adják a környezeti szempontok – milyen cégekbe fektetnek ezek az alapok?
Gyetvai Károly: A befektetési alapok alapvetően úgy működnek, hogy az elemzők hozzák a befektetési ötleteket, a portfóliómenedzserek pedig eldöntik, hogy ezek az adott alapba, hozam és kockázati dimenzióba beleillenek vagy nem. Az ESG-gondolkodás annyiban több, hogy a beérkező ötletek már átmentek egyfajta fenntarthatósági szűrőn. A fenntarthatóság valóban nem csak a környezetvédelmet jelenti, a társadalmi felelősségvállalás, a felelős vállalatirányítás is ide tartozik – így természetesen nem csak klímavédelemben jeleskedő cégek szerepelnek a palettán. Olyan vállalat is bekerülhet a kínálatba, amely adott esetben egy, a környezetet jobban terhelő szektorban működik, de a többi ESG-szempontból nézve viszont sokat tesz le az asztalra. Jelenleg például a portfoliót az IT, a gyógyszergyártásban és egyéb ipari ágazatokban érdekelt vállalatok dominálják. Ez a befektetési univerzum ráadásul folyamatosan bővül, így ma már 2000-2500 cég közül tudnak választani a menedzserek, lehetővé téve egy jól diverzifikált portfólió megalkotását.
