Az év elején kevesen gondolták volna, hogy nyáron ennyire belelendülnek az intézményi befektetők és több jelentős ingatlanügyletet is lezárnak. A harmadik negyedév végére már 750 millió eurós összértéket rögzítettek, s bár a járvány negyedik hulláma lelassította a folyamatokat, a hátralévő hetekben - már megszokott módon - hajrázni fognak és várhatóan további 400-500 millió euró értékben írnak alá adásvételi szerződéseket - erősítette meg Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke, aki minden évben az Ingatlanfejlesztés napján, vagyis november huszadikán értékeli a fejleményeket. A várható idei 1,2-1,3 milliárd eurós volumen ugyanakkor még mindig jelentősen elmarad a járvány előtti években tapasztalt 1,7-2 milliárd eurós összértéktől.
Emlékeztetett rá, hogy az ingatlanpiac 4-5 éves szárnyalását törte meg 2020-ban a világjárvány, ekkor az ingatlanbefektetési volumen 40 százalékkal esett vissza. Akkor is látszott azonban, hogy a megtorpanás átmeneti, a kilátások erős visszapattanást jeleztek előre, amelyet az újabb fertőzési hullám lassított, de visszavetni szerencsére nem tudott.
„A kilátások szerencsére jók, jövőre a számok megközelíthetik a válság előtti, a 2019-es év számait is. A javuló trend egyértelmű, és reményeink szerint az idei 20-25 százalékos volumennövekedést jövőre hasonló követi”. - fejtette ki a vezető, aki egyúttal az egyik nagy szereplő, a WING vezérigazgató-helyettese is.
Arra is rámutatott, hogy elég komoly vagyon halmozódott fel az elmúlt években Magyarországon, ami kereste már a befektetési lehetőségeket. Megjegyezte, hogy az ingatlanok ára az anyagköltségek, az energia és a munkaerő drágulása miatt nem csökkent. A finanszírozási hajlandóság átmeneti visszaesés után idén már újra erős volt, a bankok is szívesen hiteleznek, relatíve olcsón lehet forráshoz jutni.
A befektetők tavaly a gazdasági korlátozások miatt nehezen tudtak tőkét kihelyezni, ezért sokan idén és jövőre próbálják behozni a 2020-ban elmaradt üzleteket. Ez erős keresleti oldalt jelent, ezért sem számíthatunk az árak csökkenésére. Az IFK elnöke kiemelte: kezd felpörögni a piac, a tranzakciók összértéke jövőre elérheti az 1,5-1,7 milliárd eurót.
Korábban több tanácsadó és befektetési szakember is jelezte lapunknak, hogy még nem érdemes temetni az irodapiacot, hiába mondják sokan, hogy az alternatív irodapiaci termékek és a home office térnyerése miatt a hagyományos irodaházakra csökkenő lesz a kereslet, s ezért a befektetők úgymond elfordulnak ettől a részpiactól.
"Épp ellenkezőleg", mondta az IFK elnöke is, utalva arra, hogy idén az összes volumen 85 százaléka az irodapiacról származik, vagyis a befektetők továbbra is ezt tekintik a legstabilabb bevételi forrásnak. Érdekes, hogy a járvány előtti időszakban a teljes befektetési volumennek csak kicsit több mint fele volt irodai.
Kalaus Valter, a VLK Cresa tanácsadó cég ügyvezetője lapunknak nyilatkozva ugyanakkor hozzáfűzte: a jó helyen lévő, korszerű gépészettel és belső kialakítással rendelkező, nagy nemzetközi cégek által, hosszú távra kibérelt irodaházak a jövőben is keresettek lesznek. Kiemelt még egy befektetési szempontot, ez pedig a fenntarthatóság. Ma már ugyanis a nagy intézményi befektetők - kis túlzással - szinte nem állnak szóba az eladóval ha az épületnek nincs valamilyen magas szintű nemzetközi környezetvédelmi minősítése.
A legtöbb szakértő megjegyzi, hogy az igazi sztár manapság a logisztika és a telek. Gyakorlatilag percenként nőnek ki a földből a nagy raktárak, főleg a budapesti agglomerációban. Leginkább az M0 körgyűrű mentén, de újabban ettől akár 3-5 kilométerre is. A raktárpiacra több nagy nemzetközi szereplő is belépett, ők is részesei a telekvadászatnak, merthogy abból egyre kevesebb van. Különösen az úgynevezett városi logisztikai központoknak találnak nehezen helyet. Ezek rendkívül népszerűek lettek a hihetetlenül megnőtt elektronikus kereskedelem miatt.
Ellentétesen alakult az üzlethelyiségek, bevásárlóközpontok piaca, jóval nehezebb időket élnek, de a tulajdonosok igyekeznek roham tempóban átalakítani és felújítani a központjaikat. Ugyanakkor ezekben az eszközökben is van fantázia, hiszen a kiskereskedelem forgalma és ezzel együtt az ilyen ingatlanok teljesítménye szépen javul. A nagyvárosokban gyorsan visszapattant a vásárlóerő, az ottani kereskedelmi ingatlanok teljesítménye a tavalyinál sokkal jobb, sőt sok esetben még 2019-nél is jobb forgalmat regisztráltak.
Habár új központok későbbi építéséről nincs hír (idén egyet adtak át, az Etele Plázát Budapesten), sok régi ház felújításán dolgoznak a helyi vásárló közönség igényeinek kielégítését tartva szem előtt. A legnagyobb hazai plázatulajonos, az Indotek Group folytatja az átvett vidéki bevásárlóközpontjainak a külső-belső fazonírozását és a bérlői mix finomhangolását. Érdekes fejlemény, hogy a szabadtéri parkolókkal rendelkező bevásárlóparkok (strip mall) stabilan tartják magukat, több külföldi érdeklődő is megjelent ezeket keresve, a hozam 7-8 százalék körül van, ami magasnak mondható. Ezek a központok végig nagy forgalmat bonyolítottak le a járvány két éve során, s egyeseket még bővíteni is fognak.
Az alábbi ábra szerint már tavaly is az iroda volt a legkedveltebb célpont a befektetők között. Ez az arány tovább javult idén az iroda javára, bár az év végéig lezárandó tranzakciók között lehetnek más területek is, például telek, logisztika vagy hotel.
A befektetési forgalom mindenhol csökkent a régióban, és bár a lengyel és a cseh piac lényegesen nagyobb, mint a magyar, Szlovákiát és Romániát megelőzzük.
A V4 tagországokat összehasonlítva a magyar piacon a legerősebb a hazai tőke jelenléte – emelte ki Takács Ernő, és arra is kitért, hogy a magyar befektetők egyre hangsúlyosabban vannak jelen a régió országaiban, elsősorban Lengyelországban, másodsorban Romániában, utána a balkáni országokban. Sőt ki is léptek a régióból, befektetési célterület lett már több dél-európai ország is, köztük Portugália, Spanyolország, Olaszország és Görögország.
Azt már mi tesszük hozzá, hogy a magyar befektetők és ingatlanos cégek a Magyar Nemzeti Bank Növekedési Kötvényprogramját is kihasználva öntenek több tízmilliárd forintot a nemzetközi terjeszkedésbe. Részben cégek felvásárlásával vagy többségi tulajdonrész megszerzésével érik el, hogy belépnek az adott piacra, de konkrét projektekben is megjelenhetnek társbefektetőként.
Többen (például Futureal, Cordia, Wing, Indotek) már évek óta jelen van néhány külföldi országban, a friss pénzzel tovább erősítik ottani pozícióikat. A jelentősebb magyar ingatlanos és építőipari cégek eddig összesen több mint 300 milliárd forintnyi pénzhez jutottak a program során, ennek mintegy felét-kétharmadát fordíthatták befektetésekre és projektekre, a többit digitalizációs és más hatékonyságjavító fejlesztésekre költhették.
