Soha nem látott mértékben nőtt a kereslet a jó helyen lévő, nagy ipari telkek iránt. De már nem csak a raktárakat, csarnokokat fejlesztők, hanem a végfelhasználók is a vevők között vannak, maguk akarnak építkezni. Az árak a járvány másfél éve alatt legalább 20-40 százalékkal nőttek. A boom egyértelműen az e-kereskedelem gyors felfutása miatt alakult ki. A pezsgést érzékelve az ipari ingatlanok immár a befektetők fókuszába is bekerültek és újabb tranzakciók vannak előkészületben.
Egyre több hazai és külföldi ingatlanfejlesztő szeretne pozíciót fogni, vagyis olyan területet vásárolni, ahol aztán logisztikai központot, gyártócsarnokot, raktárt hoz létre, majd bérbe adja azt. Új elem, hogy rajtuk kívül a végfelhasználók is megjelentek a vásárlók között: olyan cégközpontot építenek, ami mellett már saját raktár vagy csarnok is rendelkezésre áll – utalt a legutóbbi fejleményekre Takács Péter, a VLK Cresa befektetési igazgatója.
Példaként említette a Trans-Sped logisztikai szolgáltató céget, amelyik a közelmúltban 13 ezer négyzetméteres raktárközpontot nyitott Nagytarcsán, s onnan szolgálja ki ügyfeleit. A vállalat előzőleg 27 százalékos részesedést vásárolt a Webshippy webshop digitalizációs startup vállalkozásban, ezt is felhasználja az e-kereskedelemre épített üzletfejlesztései során.
A járvány egyre több ilyen, korábban nem széleskörűen elterjedt üzleti kapcsolatot eredményezett. A nagy mértékű webes értékesítési növekedés egyre több és jobban szervezett raktárlogisztikát kíván, amihez terület kell. Nem csoda, hogy a gyors keresletbővülés felhajtotta az árakat. Szintén a drágulás motorja, hogy ez e-kereskedelem mögötti konténeres szállítás díja is megugrott, s a nagyobb kereskedő cégek biztonságos, nagy lerakatokat akarnak létesíteni, amik az ellátási lánc bizonytalanságait úgymond kivédik.
„A telekárak mellett az építőipari alapanyagárak és a munkadíjak is ütemesen emelkednek és most azt látni, hogy egyelőre nincs, ami megfékezné ezeket. Mindez növeli a kivitelezési költségeket, amit a fejlesztők – természetes módon - érvényesíteni akarnak majd a bérleti díjakban is. Nem tudni, hogy a most jellemző átlagos havi 4-4,75 eurós négyzetméterenkénti díj hogyan fog változni, de nem zárom ki, hogy akár 5-5,5 euró lesz vagy még magasabb is. Minden attól függ, hogy milyen gyorsan és milyen kapacitással dobják a piacra a fejlesztők a már elkezdett raktár projektjeiket. Több százezer négyzetméterről van szó.” - fejtette ki.
A nagy külföldi ipari ingatlanfejlesztők a korábban jellemző méretnél nagyobb egységeket hoznak létre. Az úgynevezett big boxok tényleg nagyok, akár 50-60 ezer négyzetméteresek is lehetnek. Az biztos, hogy a Panattoni magyar piacra történő belépésével immár nagy versenytársat kapott az eddig nagyon gyorsan terjeszkedő CTP, de aktív a VGP is, a piac számára ismert tény, hogy szintén alkalmas telkeket szeretne vásárolni és továbbra is meghatározó szereplő a Prologis és a GLP. A magyar fejlesztők közül a Futureal indította be nagy projektjeit az M0 körgyűrű mentén HelloParks néven.
Területileg is érdekes fejlemények zajlanak. Budapest és vonzáskörzete tovább bővül, főleg a keleti, északkeleti és délkeleti agglomerációban folynak most is nagy építkezések, illetve vannak még üres területek. A fejlesztők fókuszában van egyebek mellett Ecser, Maglód, Fót, Nagytarcsa, Vecsés és Gyál. Ugyanitt már a végfelhasználók is megjelentek: a VLK Cresa a Pepco-nak segített megvalósítani Gyálon egy 100 ezer négyzetméteres elosztóközpontot, az ERSTE képviseletében pedig Ecseren adtunk el egy 54 hektáros telket a Jysk-nek ahol egy óriási regionális raktárbázist alakítanak ki, mindkettő több országot fog kiszolgálni a térségünkben. Néhány iparvárosunknál, főleg az autópálya csomópontok közelében ugyancsak fejlesztések kezdődtek vagy ilyeneket terveznek.
Díjak és hozamok
Jelenleg 3,5-4,5 euró között mozog a havi bérleti díj négyzetméterenként az ipari ingatlanoknál. A jó minőségű, legfeljebb 8-10 éve épült Budapest környéki raktáraknál hozamcsökkenés volt, vagyis drágultak az ingatlanok: most körülbelül 7-8 százalékos az éves átlagos hozam. Ha ilyen ütemben folytatódik a szektor felértékelődése, akkor ezek az értékek még lejjebb is mehetnek a következő egy-másfél évben, akár 6-7 százalékra is.
Takács Péter számottevő változást érzékel a befektetőknél is. A nagy befektetési alapok portfóliótisztításban vannak: a nem jól teljesítő eszközöktől megszabadulnak, amilyenek pl. a nem kiemelkedő lokációban lévő és műszakilag elavultabb irodaházak, de a jó elhelyezkedésű, hosszú távra elkötelezett minőségi bérlőkkel rendelkező, modern irodaházakat viszont megtartják. Ám ezek mellett most már nyitottak a logisztikai ingatlanokra is és lassan „kezdik megemészteni”, hogy a raktárak, logisztikai központok hozama elérte a kiskereskedelmi ingatlanokét.
„Az irodaházak vagy strip mallok közötti versenyhez hasonlóra lehet számítani az ipari ingatlanoknál is és ez hasznos lesz a piac számára. A finanszírozó bankok most már nem csupán magát az ingatlant, hanem a bérlőt is nézik itt is és szívesen állnak be egy ebből a szempontból is jó projekt mögé.” – vélekedett.
Az e-kereskedelem fejlődését segíthetnék a city logisztikai központok is, de ezekből kevés van és például Budapesten a magas telekárak miatt drágább is építeni ilyeneket, mint a városhatár mentén felhúzni egy raktárközpontot. A tanácsadó cég szakértője szerint fontos vízválasztó lehet a következő év közepe a rozsdaövezetek miatt. A city logisztikára alkalmas ottani telkekre az új lakásokra érvényes 5 százalékos áfát kihasználni akaró lakásfejlesztők is bejelentkezhetnek vagy már meg is tették.
Istók Ottó, a Grifton Property ügyvezetője az e-kereskedelem felfutását látja abban is, hogy az elmúlt pár hónapban dupljára nőtt a vidéken jó telkeket kereső ügyfelek száma. Több gyártó cég (vagyis végfelhasználó) is szeretne kisebb telephelyet kialakítani. Hatvanban, Mogyoródon, Gödöllőn és Szolnok körzetében is aktivitást érzékeltek.
Egyes önkormányzatoknál azt tapasztalja, hogy igyekeznek kifelé nyomni a fejlesztéseket. Ezt a különféle súlykorlátozásokkal és más szabályozással érik el, vagyis a teherforgalmat nem nagyon akarják ráengedni saját kerületrészükre, ahol lehetne city logisztikát kialakítani.
Takács Péter szerint ha egy településnek nincs azonnali cash-flow igénye, akkor az is előfordulhat, hogy az önkormányzat úgy dönt, hogy a city logisztikára alkalmas telkét nem eladja, hanem beszáll vele egy projektbe és a később felépülő raktárak bérbeadásából növeli bevételeit.
