Rosszul gondolta az, aki azt hitte, hogy majd szépen bezuhan az igazán exkluzív villák, kastélyok vagy luxuslakások ára. A pesti belvárosi lakásoknál volt kisebb csökkenés, de országosan nem lehet visszaesésről beszélni ebben a legfelső ingatlan kategóriában. Egy új, modern minimál ház bőven meghaladja a 600 millió forintot. Ezen a szűk piacon ma már használt családi ház vagy villa sincs 300 millió forint alatt. A lakások is közelítik a 300-400 millió forintot, főleg, ha a belvárosban vagy a Duna partján van, kiváló panorámával.
Nincs pontos statisztika, hogy évente mennyi lakóingatlan kel el Magyarországon a 300 millió forint feletti árkategóriában. Becslések szerint több mint száz, de kevesebb, mint félezer. A közvetítők sem a több százon osztoznak, ugyanis sok ingatlant eleve nem a piaci forgalomban értékesítenek. Piaci forrásaink szerint az éves tranzakcióknak jó, ha negyede jut a közvetítőknek. Megesik, hogy végül a szomszéd lesz a vevő: biztonságban akar lenni, és megveszi a gyereknek a házat. Így a kialakított életforma, az intimitás és a védettség is megmarad.
Urbán Péter, a felső kategóriás ingatlanok közvetítésével foglalkozó nemzetközi Engel&Völkers magyar partnercégének ügyvezetője az elmúlt egy-másfél évben Budán 20-24, Pesten 10-15 százalékos árnövekedést tapasztalt, de úgy látja, hogy Pesten idén már kicsit csökkenni kezdtek az árak. A folyamatosan dráguló alapanyagok és munkaerő mellett szűkülőben van a kínálat, ez mind felfelé hajtotta az árakat. Eleve kevés ebben a kategóriában a beruházás, és kevés az, amelyik tudja az igazán top gépészetet és high-tech-et.
„Az árak nemzetközi összevetésében még mindig nincs az élmezőnyben a magyar piac. Természetesen sok függ a lokációtól, de elmondhatjuk, hogy a belvárosok között nagyobb a különbség, mint a zöldövezetek között. Bécs központjában a 7-8 millió forintos négyzetméterár nem számít kirívónak, míg Budapesten a 2 millió forintos négyzetméterár már magas. A vevők nagyon ritkán vesznek fel hitelt, többen azt mondják, hogy kiszámíthatatlan, hogy meddig mennek el a hitelköltségek, s ezért inkább megoldják saját forrásból a vásárlást.”
„Drágán vesznek házat, de elvárják, hogy nagyon alacsony legyen a fenntartási költsége.” – mutatott rá arra, hogy mi vezérli a vevőket.
Átverők és átvertek
„A határzár miatt még mindig sok eladó inkább tartja az árat, és kivár. A tulajdonosok közül sokan túlárazzák az ingatlanukat. Sokéves piaci tapasztalatunk alapján ugyan elmondjuk, hogy mi a reális piaci ár, de az már a tulajdonos döntése, hogy végül mennyiért hirdeti meg az ingatlant. Sajnos az a helyzet, hogy ma a magyar ingatlanpiacon rablókapitalizmus van, és ez nem túlzás. Sokan azzal a szöveggel szereznek megbízásokat, hogy egy állítólag már meglévő vevőnek 20 százalékkal a tulajdonos ára fölött tudják eladni az ingatlant. Ám az efféle ügynök azt mondja, hogy csak akkor hozza el ezt a vevőt, ha kizárólagos szerződést köt vele a tulajdonos. Ez nem csupán megtévesztés, ez csalás.”- hívta fel a figyelmet a cégvezető.
Az ingatlanközvetítők természetesen a legmagasabb kategóriánál is előre fixált díjért dolgoznak. Sokszor ez egyedi megállapodás alapján alakul ki, magyarul alku történik. Egy normál lakás vagy ház esetében ez nettó 3-4 százalék, a top luxus ingatlanoknál alacsonyabb és kicsit magasabb is lehet lokációtól, mérettől, bonyolultságtól, egyediségtől és még számos tényezőtől függően. Egy 400 milliós villánál, 4 százalékkal számolva nettó 16 millió forint lehet a jutalék. Ez már elég magas ahhoz, hogy egyesek tisztességtelen eszközöket is bevessenek. Természetesen nincs kimutatás ilyenekről, de a szakma még a 100 millió forint alatti kategóriák esetében is számos ilyen gyakorlatról tud. A luxus ingatlanok eladási ideje jóval meghaladja az átlagot, nem ritka, hogy akár egy-másfél év is eltelik, mire megjön a vevő, majd további több hét is kell, míg lezárják a tranzakciót. Persze egy közvetítőnek elég évi egy-két ilyen nagy falat is.
Tételezzük fel azért, hogy a többség tisztességgel dolgozik és tudja, mi az igazi érték. Abban például erős az egyetértés, hogy az intimitás ma nagy érték a luxus lakóingatlanok piacán. Ezért szinte mindent hajlandók megadni a vevők. Fontos, hogy a villát, családi házat eleve ne lehessen könnyen megközelíteni egy kívülállónak, a nagy ősfás kert és a magas, tömött, kerítéshez közeli növényzet ugyancsak fokozza ezt a fajta biztonságérzetet. Az átlagnál jóval nagyobb tereket igényelnek, beleértve azt is, hogy nagy gardrób kell a sok ruhának.
„Bajban vannak a mostani lakásfejlesztők, hiszen ezt a fajta „növényi környezetet” nem tudják előállítani az új projekteknél.” – mondta a szakember.
Természetesen elvárás, hogy a legmodernebb gépészeti megoldásokkal legyen felszerelve az adott ingatlan. Hőcserélők, hőszivattyúk, napelemek, árnyékolók, automata berendezések. Egy házat vásárló négytagú család esetében legalább négy autónak kell kényelmes elhelyezést biztosítani, ebből lehet úgy, hogy kettő garázsban, kettő pedig szabad téren, de telken belül.
Lassan forognak a birtokok
Az Alpokalján, a Bakonyban, Somogyban és az Alföldön is van szép számmal kisebb-nagyobb birtok. Több tíz hektáros területekről van szó, ahol bőven elfér például egy lovászat vagy gazdasági épületek is. Sok osztrák tulajdonosról tudni. A birtokokat általában nem szeretik eladni a családok, évtizedeken keresztül ragaszkodnak hozzá. Sokkal jobban kötődnek hozzá, mint egy lakáshoz. Akár többéves átfutása is lehet egy ilyen ingatlan eladásának. A borászatoknál egyre több a tájba illő, de korszerűen felszerelt feldolgozóüzem, raktár. A borászat abban is különbözik a birtokoktól, hogy általában abból élnek a tulajdonosok, míg a birtokot csak passzióból tartják.
„Nem panaszkodhatunk, már a nyár végére teljesültek idei terveink, a lakóingatlan piac legfelső rétege köszöni szépen, jól van.” – érzékeltette a helyzetet Hamza Zoltán, a nemzetközi piacon évtizedek óta erősen jelen lévő Barnes cég magyarországi ügyvezetője. Megerősítette, hogy ez a szűk szegmens kevéssé árérzékeny, a mostanihoz hasonló nehéz időszakokban is tartja magát, bár nem zárta ki, hogy lesz változás, mégpedig lefelé.
Gondnak egyedül azt nevezte, hogy az általuk képviselt 250-600 millió forintos ársávban nagyon szűk a minőségi kínálat. Telek nem nagyon van a XII. és a II. kerületben, holott nagyobb méretű családi házakra és villákra is erős a kereslet. Tapasztalatai szerint a beruházók manapság erősen kockázatkerülők. Ez részben azért is van, mert nagyon nehéz állandó generálkivitelezőt találni, aki valóban képes „leszállítani” az ebben a kategóriában elvárt ténylegesen top minőséget.
Ha megszereznek egy telket, akkor arra inkább egy kevés lakást – általában 4-5 db – magába foglaló társasházat építenek, többnyire minimál stílusban. A keresleti oldal nem sokat változott az elmúlt években, most is magyar magánszemélyek vásárolnak, maguk vagy a családjuk részére. Céget nem vonnak be a tranzakcióba, és általában a teljes összeget saját forrásból teremtik elő. Arra a kérdésre, hogy mi most a legdrágább a kínálatban, azt mondta: 8 millió forintos négyzetméterára van az ingatlannak, amely Budapesten található, de a Balatonnál is van egy hasonló árú ingatlan.
Azt már mi tesszük hozzá, hogy a nemzetközi gyakorlatban a közvetítő irodák kínálata, vagyis amit a kirakatba tesznek (online felületeikre és a fizikai iroda vitrinjébe), az csak a jéghegy csúcsa. A legexkluzívabb villák, kastélyok és birtokok mindig a fehér asztal mellett, egy szivarszalonban, egy jachton, esetleg egy vidéki kúrián kelnek el.
ÍGY ÁRULJÁK ŐKET
A minőség és az ár alapján is a legfelső kategóriába tartozó ingatlanokra több tucat jelzőt aggatnak, ezek már visszatérő elemei a marketingnek. Nézzük a leggyakrabban használtakat:
fényűző, lélegzetelállító, elvehetetlen panorámájú, extravagáns, reprezentatív, álomszép, igényes, különleges, otthon illatú, fantasztikus, elegáns, kivételes, nívós, nagypolgári, gyöngyszem, elbűvölő, káprázatos, előkelő, kifinomult, nagyvilági, igazgyöngy.
"A prémium szegmensben a fővárosban és szintén Balatonon tapasztaltunk erősebb keresletet az elmúlt időszakban. Ezen a területen a magyar tulajdonosok maradtak aktívak, viszont ők magabiztosan keresik a lehetőségeket. Ebben a gazdasági helyzetben az ingatlan, mint befektetés kiváló menekülőeszköz, így sokan csoportosították át vagyunk egy részét akár nagyobb értékű ingatlanba is. A piacon megtalálható használt és újépítésű ingatlan is a luxus kategóriában, így bármilyen irányban tudnak gondolkozni az ingatlant keresők" - számolt be a tapasztalataikról Benedikt Károly, a prémium üzletágat is működtető Duna House PR és elemzési vezetője.
A prémium szegmens amúgy nem változott jelentősen, a lokáció mellett az ingatlan felszereltsége, kialakítása vagy esetleges átépítési lehetőségei adják meg sok esetben az exkluzivitást, amit sokan keresnek a mai napig. Ilyen tekintetben is elég színes a hazai prémium piac, kúriák, kastélyok, budai villák és prémium újépítésű lakások közül is bőven tudnak választani az érdeklődők.
„Jellemzően ebben a szegmensben nehezebben mozdulnak az árak, így egyelőre árcsökkenést sem tapasztaltunk a piacon."
A nagy hálózatok mellett kíváncsiak voltunk arra is, hogy a független kis irodák vagy a szintén hálózaton kívüli egyéni közvetítők milyen mozgásokat érzékelnek. Ezért tájékozódtunk többek között Lontai Dánielnél, a Pont Jó Ingatlan ügyvezetőjénél, aki sok éve a piacon van ingatlanszakemberként.
Azt tapasztalja, hogy a mostani válságos és bizonytalan időkben a vásárlók és a befektetők is menekítő eszközként tekintenek a felső kategóriás ingatlanokra.
Népszerű felújított villák
„Covid ide, Covid oda, még nőtt is a kereslet a lemagasabb árkategória iránt az elmúlt hónapokban. A III. és a XI. kerületben bőven 100 millió forint fölé mentek az árak a 60-70 négyzetméteres lakásoknál. Még mindig vannak külföldiek a piacon, ők minél exkluzívabb lokációt és belső kialakítást keresnek. Népszerűek a régi, de felújított villák, sokemeletes családi házak, kisebb birtokok"
Nem meglepően ő is megerősítette, hogy Budán a XII. kerület a király, ott szinte bármit el lehet adni a luxus ingatlanok közül. Ám megjegyezte, hogy a sok korábbi építkezés miatt egyre kevesebb a beépítetlen terület, az erdős részek gyorsan fogyatkoznak a beruházások miatt. A vevők zöme saját néven és részre vásárol, szinte kizárólag hitel nélkül.
