„Biztos vagyok benne, hogy a teremben ülők közül senki sem akar akkugyárak mellé költözni. Ha mégis, akkor inkább lebeszélném őket” – mondta a hét elején Lázár János építési és közlekedési miniszter azon a sajtótájékoztatón, amelyen az építőipar totális átalakítása volt napirenden. Megnéztük, vannak-e ilyen bolondok, egyáltalán, hogyan fest most a lokális lakáspiac az érintett településeken és mi változott azóta, hogy a kormány kijelentette: akkunagyhatalom leszünk, csakazért is.
Körkérdéseket intéztünk helyi ingatlanosokhoz, megnéztük a hivatalosan elérhető aktuális kínálatot és beleszámoltuk azt is, hogy a tranzakciók, ha vannak is, sokszor a közvetítőket mellőzve jönnek létre. Országosan júniusban alig több mint hétezer adásvétel történt, ez évek óta nem látott rendkívül alacsony szám. Az összes akkugyári környéken ebből legfeljebb pár száz tranzakció lehetett, ezek egy része befektetési céllal esett meg, adatok várhatóan a nyár végén lesznek.
Nem volt nehéz megállapítani, hogy a helyi piacokat nem csupán az sújtja, hogy a potenciális vevők vagy nem tudják, vagy nem akarják kifizetni a kínálati árakat, hanem az is, hogy az adott környék (nem az egész település) rossz hírét keltik ezek az óriásberuházások. Egyre több településen vannak különböző hevességű és időtartamú tiltakozások, ezek a hírek eljutnak a vevőjelöltekhez. Eladói oldalról árcsökkentés azonban egyelőre inkább a korábbi túlárazottság miatt látható és még nincs közvetlen kapcsolat az akkugyárakkal, de az idő nem az eladóknak dolgozik, a gyárakkal szembeni ellenállás pedig nem csökken.
Az érem másik oldala is kiviláglott ugyanakkor. Az akkugyáraknak helyet adó kisvárosokban vagy falvakban sok befektető már régen bevásárolt nagyobb családi házakból, amit aztán kiad, nem egyszer jóval több embernek, mint amennyien kényelmesen elférnének benne. Az érintett nagyobb városokban a munkásszálló-forradalom is beindult, amit kormányzati pénzzel is megtámogattak.
Lássuk, mi a helyzet vármegyénként!
Fejér vármegye
Iváncsa: Van egy-két profi befektetői csoport, amely egyszerre több ház megvásárlásával akár 40-50 fő elhelyezését is képes megoldani. A 20-25 négyzetméteres, 2-3 ágyas, zuhanyozós szobákért általában 3000-4000 forint/fő/éjszaka díjat kérnek. A kaució rendszerint háromhavi, amit aztán leginkább felújításra fordítanak, mert a bérlők annyira lelakják az ingatlant a legalább hathavi ottlétük alatt. A megyei piacot jól ismerő közvetítők szerint egy átlagos Kádár-kockában sokszor 8-12 embert is elszállásolnak a bérleti díjat kifizető cégek.
Adony, Pusztaszabolcs: Iváncsához közeli mindkét település, itt is vannak céges bérlők, 3 fős lakrészt/szobákat kínálnak 370-380 ezer forint/hó bérleti díj fejében. Csak nagyon kevés eladó családi ház vagy házrész van a legnagyobb országos hirdetési portálon, az eladók még nem nagyon akarnak engedni az árból.
Dunaújváros: az iváncsai vonzáskörzet legnagyobb városában egyetlen új társasházi projekt sem indult, egy darabig biztos nem nő az új építésű kínálat. Feltételezhető, hogy az iváncsai gyár felsővezetése inkább ingázni fog Budapestről, semmint, hogy kevésbé jó adottságú helyi lakást vegyen ki. A vergődő vasmű városában egyébként idén májusban 430 ezer forint körüli átlagos kínálati négyzetméterár volt jellemző, ha valaki venni akart és nem bérelni.
Velencei-tó: Azt tapasztaltuk július elején-közepén, hogy már az Iváncsától nem túl távoli tó környékén is megjelentek a koreai cégek munkásai a bérleti piacon. Még többen jönnek majd a következő hónapokban, így Dunaújvárosban is növekedhet a bérleti piac, ezzel együtt az árak is. Július közepén ott egy átlagos méretű, a közepesnél jobb állapotú kétszobás lakásért simán elkértek átlagban 160-180 ezer forintot havonta.
A Velencei-tó környékén három csoportba oszthatók a koreaiak által bérelt ingatlanok: a mérnököknek csak új vagy felújított lakás vagy ház jöhet számításba, szobánként legfeljebb 2 főt helyeznek el, egy háromszobás ingatlant 700-800 ezer forintért adnak ki havonta+rezsi+takarítási díj. A középvezetőknél már 3-4 ember/szoba a jellemző 300-400 ezer forintért havonta, míg a kétkezi munkások esetében 3500-6000 forint/fő/éjszaka+ rezsi+takarítás a tarifa. Pár hónapja még 6-8 hónapra béreltek ezeknek a csoportoknak, újabban – az iváncsai üzem első ütemének előrehaladása miatt - a fix bérleti időszak 2-3 hónapra rövidült.
Pest vármegye
Göd: az Oázis lakópark pár száz méterre van a Samsung telephelyétől és a nyilvános kínálatban több ottani lakás is kelleti magát. Július közepén összesen 70 lakóingatlan volt fenn a hirdetési oldalakon, jellemzően 750-950 ezer forintos négyzetméteráron. Itt a legvalószínűbb, hogy épp a gyár közelsége, a környezetkárosítási hírek miatt már árcsökkenés van a település keleti felén, a gyárhoz legközelebbi utcákban. Ennek mértéke az eredeti kínálati árhoz képest akár 8-10 százalékos is lehet, rossz állapotú ház esetén ennél is nagyobb. A Dunához közelebbi és a déli részeken még tartják magukat az egyébként magas árak, de tranzakciók alig vannak, az odaköltözésen gondolkodók sokkal alacsonyabb hitelkamatokra várnak.
A lakáskiadás viszont nagyon jövedelmező lett. Egy kisebb méretű, nem túl korszerű házat is simán bérbe adnak havi 300-400 ezer forintért, de volt már olyan is, hogy egy háromszintes házat havi egymillió forintért vett ki egy cég. Járulékos nyereség a gödi üzleteknek és vendéglátó egységeknek, hogy mindig tömve vannak a sok vendégmunkás miatt.
Fót: itt is 60-70 lakás vár új gazdára, de a kínálati ár már 850 ezer és 1,1 millió forint között van. Érdekes, hogy bérelni kevesebb mint 5 lakást lehetett. A bérleti díjak csak kicsit maradnak el a göditől.
Dunakeszi: az északi agglomeráció legnépesebb településén a fótihoz hasonló, vagyis magas árakkal találkozunk, ha venni szeretnénk. A kínálat viszont sokkal nagyobb, több mint 250 lakást akarnak eladni. Csakhogy a siker manapság nem jellemző, teljes a pangás. A gödi gyárnál dolgozók számára itt is több házat vagy lakást bérelnek.
Komárom-Esztergom vármegye
Komárom: a helyi ipari parkban lesz az egyik legnagyobb hazai akkugyár, itt is inkább a bérleti piac lódult meg. Az eladás döcög vagy inkább áll, a kínálati árak most még 500-600 ezer forint között vannak négyzetméterenként, ez várhatóan legjobb esetben is csak stagnálhat az év végéig.
Ács: csak nyolc kilométerre van Komáromtól és 30 kilométerre Győrtől, aminek a közelében (Győrszentiván) szintén lesz akkugyár. Ácsra nem régen figyelhettünk fel, amikor kiderült, hogy 520 milliárd forintos beruházással kínai akkugyár épül ott is. Bérlakás nincs a legnagyobb közvetítő portálon, újból is csak néhány, azokat 650 ezer forintos négyzetméteráron kínálja a beruházó.
Tatabánya: tavaly a vevők harmada befektető volt, s mivel nem egyetemváros, egyértelműen az új munkások uralják a bérleti piacot. A vidéki nagyvárosok közül befektetésként vásárolt ingatlanért a legtöbbet, átlagosan 48,2 millió forintot éppen itt adtak, jellemzően közel 80 négyzetméteres ingatlanokba fektettek 2022-ben a Duna House szerint.
Oroszlány: a vármegye másik bányászvárosában a munkásszálló biznisz van felfutóban. Régebbi, de nagy méretű családi házak eladóinak jön kapóra, hogy az amúgy nehezen eladható ingatlant bérbeadásban utazó cégek felvásárolják és hosszú távra bérbe adják a Tatabányán gyárat építő vagy üzemeltető, többnyire külföldi vállalkozásoknak.
Észak-kelet Magyarország
Debrecen: kakukktojás lehet, mert hiába az ott is érzékelhető stagnálás, a kereslet a bejelentett akkugyári és más ipari beruházások miatt a nagyvárosi átlagot meghaladó, így az árak nem tudnak csökkenni. A saját részre vásárlás azonban apadóban van. Tavaly a vevők 46 százaléka befektető volt, akik nem csupán a gyári középvezetőket, hanem az egyetemistákat is megcélozva vásároltak. Munkásszálló is van, a jobb helyen lévő, kifejezetten erre a célra épült ingatlanban egy dolgozót 4000-5000 forintért lehet elhelyezni egy éjszakára. Ez az érték 15-30 százalékkal is magasabb, mint a kisebb településeken.
A négyzetméterárat nézve a cívisváros vezeti a vidéki befektetési mezőnyt a maga átlagos 740 ezer forintos értékével, de épp ezen elsőség (vagyis a drágaság) miatt az átlagosan elköltött 40 millió forintért csak 53 négyzetméteres otthont tudtak megvenni, ami méret tekintetében jóval elmarad a két észak-dunántúli bányászvárostól.
