Többnyire a kockázatos jelző uralja az MNB most közölt Kereskedelmiingatlan-piaci jelentését. Mégpedig azért, mert az idei első félévre vonatkozó adatok és a következő hónapokra érvényes várakozások számai éppen ezt jelzik. Gyakorlatilag tovább sötétedett és sötétedik a kép az irodaházaknál, az ipari ingatlanoknál és az intézményi befektetéseknél, már az is eredmény, hogy stagnál a helyzet a bevásárlóközpontoknál, egyedül a hoteleknél figyelhettünk meg némi javulást.
Fotó: Mfor/Mester Nándor
Az MNB arra számít, hogy az irodaállomány mintegy 10 százalékos bővülése tovább emeli a kihasználatlanságot, az az év végére elérheti a 15 százalékot. Ehhez azt tesszük hozzá, hogy a veszélyzóna 20 százaléknál kezdődik, az még tehát messze van, és messze is maradhat, mert a fejlesztők ráléptek a fékre, csak 40 ezer négyzetméterrel bővülhet az állomány a közeljövőben, miközben a felszívás gyenge maradhat. Az MNB szakértői ugyanakkor megjegyezték: mivel az állami bérlők 2025-2026 során jelentős irodaterületet hagynak maguk után az új irodaházakba való költözésükkel, a felszabaduló területre nehéz lesz bérlőket találni, s ezáltal tovább nőhet az üres területek aránya.
Az én házam az én váram – ez a mondás jutott eszünkbe, amikor az ipari és a logisztikai piac számait hallgattuk az online tájékoztatón. Kiderült ugyanis, hogy a most is zajló beruházások 81 százalékát a saját célra építők adják, vagyis spekulatív fejlesztésbe szinte senki nem fogott itt sem. Több futó projektnél csúszások vannak a kivitelezésben, de ez főleg azért következett be, mert csökkent a megrendelő ipari cégek termékeinek kereslete és kénytelenek voltak eltolni a raktárépítési beruházásaikat.
Itt megjegyezzük, hogy Budapesten 2024 harmadik negyedévében három épülettel, összesen 69 ezer négyzetméterrel bővült a spekulatív raktárállomány. Vidéken Kecskeméten és Debrecenben adtak át összesen 88 ezer négyzetméternyi területet, mindkét városban az ott megjelent iparvállalatok voltak a beruházók. Ilyen projektekre a következő hónapokban azonban kevéssé számíthatunk, az érintett iparvállalatok erősen függnek az ágazatuk ciklikusságától.
A fővárosban 9,6 százalékra nőtt a raktárak és logisztikai központok kihasználatlansága, ami 1,1 százalékpontos növekedés az előző negyedévben regisztrálthoz képest. A jegybank szerint 12,5 százalékos állománybővülés lehet idén és jövőre, de az üres területek aránya a lassú gazdasági növekedés miatt még magasabb lehet és meghaladhatja a 10 százalékot. Itt is érvényes azonban, hogy ez az érték éppen a fele annak, ami a 2008-2009-es válság utáni egy-két évben volt, tehát még nincs ok az aggodalomra.
Fotó: MNB
Bár az MNB nem írta, szakmai forrásokból tudni lehet, hogy a harmadik negyedévben majdnem 50 százalékkal kevesebb bérleti szerződés született, mint a második negyedévben, az átlagosan kibérelt terület mérete is kicsit csökkent, mindössze három cég írt alá 10 ezer négyzetméternél nagyobb területre szóló szerződést.
Az MNB nem hangsúlyosan, de azért kitért arra, hogy markáns különbségek mutatkoznak abban, ahogyan a nemzetközi ingatlanbefektetők Magyarországot kezelik a közép-és kelet-európai térség más országaihoz képest. Látnivaló, hogy sokkal inkább költenek Lengyelországban és Romániában, előbbiben a befektetési volumen (ebben a helyi befektetők is benne vannak) 103, utóbbiban 132 százalékkal nőtt egy viszonylag alacsony bázisról. Nálunk 21 százalékos volt a visszaesés az idei első hat hónapban 2023 azonos időszakához képest, a teljes összeg csupán 180 millió euró volt. Ennek a pénznek a négyötödét hazai befektetők költötték el és ez az arány várhatóan tovább emelkedhet 2026-ig. Emlékeztetőül: a csúcsévekben (2018-2019 környékén) az éves ingatlanbefektetési volumen 1,5-2 milliárd euró volt Magyarországon.
Jó hírnek nevezték azonban, hogy már nem nőnek a mindenkori kockázat mértékét jelző hozamok és megállt a tőkeértékek csökkenése is, gyakorlatilag a nyugat-európai szintre mérséklődött. Manapság 6,75-7 százalék közötti éves hozamok jellemzőek az összes ingatlanos szegmensben. De a pénz egy más vonatkozásban is előkerült, a bankok finanszírozási hajlandóságának ecsetelésekor. A hitelintézetek 2024. első félévben, az alacsony bázisadatot jelentő előző évhez képest 37 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak. A szállodák és az egyéb ingatlanok kategória kivételével, valamennyi ingatlantípus esetében tetten érhető volt az új kibocsátási volumen emelkedése.
Ám az MNB egyértelmű jeleket kapott a kereskedelmi bankoktól arról, hogy még szigorúbbak lesznek az irodaházak és a raktárak projektjeinél. Az is látható, hogy a 2018-as magas, mintegy 70 százalékos arányszintre nőtt a devizahitelek aránya a projekthiteleknél, ebben nem vár változást a jegybank. A lakásprojekteknél növekvő, az irodaházaknál csökkenő hitelkeresletre számít az MNB és a monetáris lazítás nyomán szerinte tovább mérséklődhet a forint és az euró közötti kamatrés, ami kedvező a hitelfelvevők szempontjából.
