Magyarországot két nagy nemzetközi minősítő cég is a „futottak még” közé sorolta a közelmúltban. Noha hivatalosan nem vágták bóvliba, de gyakorlatilag semmit sem javítottak a besorolásán, így maradtunk a nem nagyon ajánlottak között. Az okokról és a kockázatokról most nem írunk, de van egy szál, ami miatt fontos erről beszélni, az ingatlanbefektetéseké, amelyekre mindig is hatással vannak az országkockázati tényezők.
Irodaházak, plázák, raktárak, hotelek és telkek világa ez, amikre normál időkben temérdek pénzt költenek a külföldi és a magyar szereplők is, a NER-hez köthető cégek és alapok különösen. De most nem normál időket élünk. Hiper magas a központi kamatláb és egekben van az infláció. Ezt a kettőt kellene letornászni ahhoz, hogy megint sok pénz forogjon az ingatlanpiacon, felpörgetve ezzel a most befagyni látszó ágazatot. Ha ez sikerülne, akkor talán megenyhülnének a minősítő cégek is. (E kettő, persze nem elég, tudjuk, kellene egy kiszámíthatóbb gazdaságpolitika is - a szerk.)
Gyógyír
„Úgy várják az alapkamat fokozatos csökkentését és az infláció kibírható mederbe terelődését a befektetők, mint annak idején a Covid elleni vakcinát várta az egész világ. Ez a kombó egyfajta speciális vakcina tehát” – mondta az európai, benne a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon jellemző befektetői hangulatot Takács Péter, a Newmark VLK Hungary befektetési igazgatója.
Egyelőre nehéz megjósolni, hogy ez a „speciális vakcina” mennyire segít hizlalni a befektetési forgalmat. A Covid előtti években évente 1,5-2 milliárd euró volt az összes költés, ennyiért cseréltek gazdát itthon az irodaházak, a logisztikai központok és a bevásárlóközpontok. Tavaly már csak 1,4 milliárd euró állt a végszámlán, idén pedig 500 millió euróhoz közel lehet ez a szám. Azért ilyen alacsony, mert a NER-es cégek és mások is, kivárnak, további értékcsökkenésben reménykedve. Ez nincs kizárva, nehéz belőni, hogy hol van a mélypont és még mindig bizonytalan, hogy mikor kezd talpra állni a gazdaság egésze.
Minden szakértő azt mondja, hogy manapság a készpénzes vevők vannak a legjobb tárgyalási pozícióban, hiszen az adásvételhez nem kell nekik a nagyon megdrágult hitel. Ők viszont élnek is az alkalommal és szépen lenyomják az árakat. Az elmúlt pár hónapban oroszok, ukránok és más külföldiek vettek bevásárlóparkot és irodaházat is, a francia Groupama biztosító két irodaházat is.
Az igazgató szerint a forgalom azért is szerény, mert manapság több olyan szektor is van az ingatlanpiacon belül, amelyben a tulajdonos inkább igyekszik kibírni a nehéz hónapokat, semmint hogy eladja vagyonelemét. Nézzük, kik vannak ilyen veszélyben!
Leginkább egyes hotelek birtokosai. Vidéken voltak és lehetnek ideiglenes bezárások, hiszen a nagy energiaigényű wellness szállodák most szenvednek a magas üzemeltetési költség miatt. Budapesten várhatón nem lesznek kényszereladások, de az valószínű, hogy aki 3-4 éve vett hotelt és nem nagyon jött be a számítása Magyarországon, az most igyekszik kivenni a pénzét és akár Nyugat-Európában befektetni, ahol jobbak a hozamok és stabilabbak a gazdaságok.
Itt megjegyezzük: egymás után kapjuk a híreket arról, hogy magyar beruházók a mediterrán piacon, valamint Nyugat-Európa nagyobb országaiban vásárolnak kereskedelmi ingatlanokat vagy ilyenekkel rendelkező cégeket. Legutóbb a Jellinek Dániel milliárdos vezette Indotek Group adott hírt ilyen terjeszkedésről, a hét elején pedig a Futureal Group közölte, hogy összevonja befektetési és ingatlanfejlesztői üzletágát és egész Európában nagyobb sebességre kapcsol.
Egyébként lehetnek még fel nem használt pénzek azoknál a magyar cégeknél, amelyek az MNB növekedési kötvényprogramján keresztül közpénzhez jutottak. Ilyen cégből van egy tucat és annak idején elég sokan a terjeszkedést is megjelölte célként, nem csupán a cég digitális fejlesztését vagy itthoni bővülését.
A 20-30 éve épült és nem korszerüsített irodaházak tulajdonosai is rákényszerülhetnek az eladásra, de ezt egyelőre nem sokan akarják, inkább igyekeznek mégiscsak modernizálni ingatlanjaikat és újrapozicionálni azokat. Van példa arra, hogy ilyen irodaházat hotellé is át lehet alakítani, a Boráros téren már áll egy ilyen épület.
A magyar ingatlanalapok és a magánbefektetők továbbra is keresik a jó irodaházakat. Egyelőre kevés kerül a piacra, de vannak érdekes ügyletek. Ilyen volt egy januárban lezárult is: a Debreceni Egyetem egy közepes méretű prémium irodaházat vett a városban, főleg saját használatra, de az alul lévő helyiségeket kiskereskedőknek fogják bérbe adni. Az egyetemeket irányító alapítványok méretes tőkejuttatást kaptak a közelmúltban, nem kizárt, hogy ennek egy részét pont a még olcsóbbá váló ingatlanpiacon fogják hasznosítani.
A NER a saját befektetései mellett beruházóként is jelen van a budapesti, balatoni és tokaji iroda- és hotelpiacon. A fővárosban luxus hoteleket vett és felújít, illetve irodaházakat épít. Legnagyobb tavunknál kikötőket, hoteleket és luxus lakásokat, a borvidéken pedig főleg exkluzív szállodákat és apartmanházakat.
Még több önerőt kérnek a bankok
A pangó piacon szigorítottak a cégek projekthiteleit adó bankok. A nagy társasházakat építő beruházóktól elvárják, hogy legalább 40-50 százaléknyi lakást eladjanak, csak ezután folyósítják nekik a kölcsönt. Korábban csak 20-25 százalékot kellett felmutatni. A szenvedő irodapiacon a korábbi 30 helyett immár általában 40 százalékos előbérletet kérnek.
A CBRE nemzetközi ingatlan tanácsadó február eleji közlése szerint térségünkben tavaly az ingatlanbefektetések értéke 12 milliárd eurót tett ki, ez 3 százalékkal több mint a 2021-es érték, de lényegesen elmarad a 2019-es rekordtól. A teljes befektetési volumen csaknem fele pedig Lengyelországban összpontosult és tudjuk, hogy két nagyobb magyar cég (Futureal, Wing) is erősen érdekelt az ottani tranzakciókban.
