A közgazdaságtanban sokszor próbálunk úgy bemutatni piaci jelenségeket, hogy keresleti és kínálati görbéket rajzolunk, gyakran erősen stilizált formában. Most valami hasonlót próbálok demonstrálni a hazai lakáspiac kapcsán (gazdaság)politikusok okulására – természetesen elnagyolt, leegyszerűsített módon, mintegy közgazdasági bevezető tanfolyamként, hátha így felderengenek a múltból számukra az alapelvek.
A keresleti görbe (D) azt mutatja, hogy bizonyos ár mellett mennyi lakásra van kereslet: vízszintes tengelyen a lakások mennyisége, függőlegesen az ár látható. Nyilván mindenkinek valahol kell laknia, azaz valószínűleg az árak emelkedése ellenére is viszonylag nagy a kereslet rá. Ezért meredek a keresleti görbe: nagyobb árelmozdulás esetén sem változik jelentősen az, hogy mennyi lakásra van szükség. A kínálati görbét illetően: bizonyos ár alatt nem nagyon lehet új lakást építeni, tehát ha a használt lakások ára jelentősen az új alatt van, akkor semmi nem épül, azaz a lakások állománya (kínálata) fix, azonban később, magasabb árak mellett beindul az új építés, nő a lakásállomány.
Magyarországon jól láthatóan kínálati probléma van: nagyon kevés lakást építünk (lásd a 2.ábrán, ami az ú lakásépítések arányát mutatja az OECD-országokban, 2011-ben és 2022-ben), annak ellenére is, hogy igen jelentős áremelkedés zajlott le az elmúlt években, pedig ilyen nagy áremelkedés után egyre több lakást kellene építeni, egyre nőni kellene a kínálatnak.
Valószínűleg ebben szerepet játszik a szabályozás, az állami beavatkozások, a képzett szakemberek elvándorlása és bizonyára más tényezők is, viszont a piaci ár/mennyiségi jelzések alapján teljesen joggal feltételezhetjük, hogy a magyar lakáspiac kínálati nehézségekkel küzd, nem keresletiekkel, ezért is rajzoltam meglehetősen meredeknek a kínálati görbét.
Mi történik, ha egy szűkös, kínálati korlátokkal rendelkező piacra további keresletet eresztünk rá (mint tette azt a kormány szinte minden eddig lakáspiaci programja, és fogja tenni a 3 százalékos kedvezményes kamatozású hitelprogram is)? Ezt próbálja demonstrálni a harmadik ábra (ezen és a következő ábrán a kék és fekete az eredeti keresleti és kínálati görbe, a piros a kormányzati beavatkozásra változó keresleti illetve kínálati görbe).
Nyilván lesz idővel belőle valamekkora kínálatbővülés (újlakás építés: y1 és y0 különbsége), viszont az árak is nagyot ugranak felfele (p1 és p0 különbsége). Ez azoknak jók, akik már rendelkeznek lakással, esetleg megtakarítási/befektetési eszközként tartva többel is, azaz a jómódúaknak. A kevésbé tehetőseknek (fiatalok, alacsonyabb jövedelműek) ez borzasztó csapás. Ha rajtuk akarunk segíteni, akkor a kínálatot kell ösztönözni, és nem a keresletet. Ezt próbálja bemutatni a 4. ábra. Ebben az esetben úgy történik lakásállománybővülés, hogy az árak süllyednek. Igazság szerint hozzá kell tenni, hogy a lakáspiaci árak nominálisan jellemzően lefelé ragadósak, azaz valószínűbb, hogy ebben az esetben az árak inkább csak éveken át változatlanok maradnak (nominálisan, de reálértelemben csökkenhetnek).
A kormányzat lakáspiaci beavatkozásai az elmúlt években szinte kizárólag keresletoldaliak voltak, az új 3 százalékos hitel is az: a jómódúaknak kedveznek, a szegényebbek számára kedvezőtlenek, és legfontosabb eredményük az árak felhajtása. Ehelyett kínálati oldali beavatkozásra volna szükség, ha valóban kezdeni akarunk valamit a lakáspiaccal, ahol európai mércével kiugróan alacsony az új építések aránya. Az újabb és újabb lakáspiaci keresletélénkítésnek társadalmi szempontból nincs semmi értelme.
Csak példaként néhány, de az ezzel foglalkozó szakemberek/szakmai szervezetek nyilván sok pontosabbat, konkrétabbat tudnak mondani, ami növelheti a kínálatot:
– nagyobb lakássűrűség, magasabb házak engedélyezése
– állami infrastruktúrafejlesztés lakóövezetnek kijelölt zónákban
– engedélyezések gyorsítása/könnyítése fejlesztőknek
– szakember képzések
– egyenlő piaci esélyek és elbánás biztosítása minden fejlesztőnek, korrupció, kivételezések totális megszüntetése
– állami bérlakásépítési program és/vagy
– piaci projektek egy részének kötelező állami felajánlása bérlakás céljára
– innovatív építési technikák támogatása
stb.
Zsiday Viktor, a HOLD Alapkezelő és a Citadella Befektetési Alap portfóliókezelője lesz a következő, augusztus 13-án, szerdán 15 óra 30 perckor megrendezendő Klasszis Klub Live adásunk vendége.
