A közgazdaságtanban sokszor próbálunk úgy bemutatni piaci jelenségeket, hogy keresleti és kínálati görbéket rajzolunk, gyakran erősen stilizált formában. Most valami hasonlót próbálok demonstrálni a hazai lakáspiac kapcsán (gazdaság)politikusok okulására – természetesen elnagyolt, leegyszerűsített módon, mintegy közgazdasági bevezető tanfolyamként, hátha így felderengenek a múltból számukra az alapelvek.
A keresleti görbe (D) azt mutatja, hogy bizonyos ár mellett mennyi lakásra van kereslet: vízszintes tengelyen a lakások mennyisége, függőlegesen az ár látható. Nyilván mindenkinek valahol kell laknia, azaz valószínűleg az árak emelkedése ellenére is viszonylag nagy a kereslet rá. Ezért meredek a keresleti görbe: nagyobb árelmozdulás esetén sem változik jelentősen az, hogy mennyi lakásra van szükség. A kínálati görbét illetően: bizonyos ár alatt nem nagyon lehet új lakást építeni, tehát ha a használt lakások ára jelentősen az új alatt van, akkor semmi nem épül, azaz a lakások állománya (kínálata) fix, azonban később, magasabb árak mellett beindul az új építés, nő a lakásállomány.
Valószínűleg ebben szerepet játszik a szabályozás, az állami beavatkozások, a képzett szakemberek elvándorlása és bizonyára más tényezők is, viszont a piaci ár/mennyiségi jelzések alapján teljesen joggal feltételezhetjük, hogy a magyar lakáspiac kínálati nehézségekkel küzd, nem keresletiekkel, ezért is rajzoltam meglehetősen meredeknek a kínálati görbét.
Mi történik, ha egy szűkös, kínálati korlátokkal rendelkező piacra további keresletet eresztünk rá (mint tette azt a kormány szinte minden eddig lakáspiaci programja, és fogja tenni a 3 százalékos kedvezményes kamatozású hitelprogram is)? Ezt próbálja demonstrálni a harmadik ábra (ezen és a következő ábrán a kék és fekete az eredeti keresleti és kínálati görbe, a piros a kormányzati beavatkozásra változó keresleti illetve kínálati görbe).
Nyilván lesz idővel belőle valamekkora kínálatbővülés (újlakás építés: y1 és y0 különbsége), viszont az árak is nagyot ugranak felfele (p1 és p0 különbsége). Ez azoknak jók, akik már rendelkeznek lakással, esetleg megtakarítási/befektetési eszközként tartva többel is, azaz a jómódúaknak. A kevésbé tehetőseknek (fiatalok, alacsonyabb jövedelműek) ez borzasztó csapás. Ha rajtuk akarunk segíteni, akkor a kínálatot kell ösztönözni, és nem a keresletet. Ezt próbálja bemutatni a 4. ábra. Ebben az esetben úgy történik lakásállománybővülés, hogy az árak süllyednek. Igazság szerint hozzá kell tenni, hogy a lakáspiaci árak nominálisan jellemzően lefelé ragadósak, azaz valószínűbb, hogy ebben az esetben az árak inkább csak éveken át változatlanok maradnak (nominálisan, de reálértelemben csökkenhetnek).
Csak példaként néhány, de az ezzel foglalkozó szakemberek/szakmai szervezetek nyilván sok pontosabbat, konkrétabbat tudnak mondani, ami növelheti a kínálatot:
– nagyobb lakássűrűség, magasabb házak engedélyezése
– állami infrastruktúrafejlesztés lakóövezetnek kijelölt zónákban
– engedélyezések gyorsítása/könnyítése fejlesztőknek
– szakember képzések
– egyenlő piaci esélyek és elbánás biztosítása minden fejlesztőnek, korrupció, kivételezések totális megszüntetése
– állami bérlakásépítési program és/vagy
– piaci projektek egy részének kötelező állami felajánlása bérlakás céljára
– innovatív építési technikák támogatása
stb.
Zsiday Viktor, a HOLD Alapkezelő és a Citadella Befektetési Alap portfóliókezelője lesz a következő, augusztus 13-án, szerdán 15 óra 30 perckor megrendezendő Klasszis Klub Live adásunk vendége.
