Mi várható jövőre?
„2010-ben nem számítunk drasztikus változásra a hitelpiacon; legfeljebb 1-2%-os bővülésre, 2011-ben azonban várakozásaink szerint komolyabb növekedés indulhat be. - állítja Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója. „A piac továbbra is kétpólusú lesz; bankokkal, akik továbbra is aktív, adott esetben markáns hitelezési politikát folytatnak és azokkal, akik visszafogják a hitelkihelyezést és inkább meglévő portfoliójuk szinten tartásával lesznek elfoglalva.
Az Otthon Centrum Hitel Centere szerint nem várható enyhülés a konzervatív hitelezési arányokban sem, amelyek azt jelzik, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan értékéhez mérten mennyi hitel adható; ezeket jelentősen lecsökkentették a bankok tavaly ősszel.
Hosszabb távon viszont a bankok oldaláról egyértelműen optimizmusra adhat okot a nemrég megjelent kalkuláció, miszerint ma hazánkban a lakásállománynak 38%-a jelzáloggal terhelt, ami bőven alacsonyabb a nyugati országok mutatójánál.
A nemrég elfogadott pénzügyi törvények piaci hatását minimálisnak vélik az Otthon Centrum Hitel Center szakértői; mivel a jogszabályi változások leginkább az ügyfelek érdekeit szolgálják, az ő biztonságérzetüket növelik és nem a pénzintézetek hitelezési aktivitását. A Forint hitelek iránt nőhet az érdeklődés, de további alapkamat és díjcsökkenés szükséges ahhoz, hogy teret nyerjenek a devizahitelekhez képest.
A jövő év talán legérdekesebb fordulata a hitelkiváltás elterjedése lehet. Azoknak az ügyfeleknek, akik időben és rendszeresen törlesztik a hitelüket, a bankok különböző ajánlatokat dolgozhatnak ki, amellyel számukra kedvezőbb feltételű hitel konstrukciókat érhetnek el.
„Nyugaton már régóta elterjedt, hogy a bankok nem csak új lakáshiteleket helyeznek ki, hanem a piacon kintlévőket is kezelik olyan módon, hogy kedvező konstrukciókat kínálnak fel azoknak a hitelfelvevőknek, akiket elég biztonságosnak ítélnek meg ahhoz, hogy átcsábítsák őket magukhoz. Ebben az esetben mindkét fél jól jár; az ügyfél jobb feltételekkel folytathatja a meglévő hiteltörlesztését, a bank pedig új ügyfelet nyer.” – mondta Bánfalvi László. „Azonban, ahhoz, hogy Magyarországon ez elterjedjen,szükség lenne a pozitív adóslista mielőbbi bevezetésére, amely elérhetővé tenné a megbízható ügyfelek névsorát és ezáltal fellendítené a hitelpiacot.” – tette hozzá a szakértő.
Továbbra is kérdéses azonban, hogy a hamarosan életbe lépő LTV – hitelfedezeti arány-szabályozás a hitelfeltételekről, milyen teret ad az új hiteleknek, valamint milyen feltételekkel lehetséges egyáltalán átvinni egyik banktól a másikhoz egy hitelt; szigorúbb vagy a korábbihoz hasonló módon.
A 2010-es év másik „újdonsága” a lakástakarék-pénztári megtakarításon alapuló kedvezményes hitelek elterjedése lehet. A lakástakarék-pénztári megtakarítás választása esetén a megtakarítások után járó 30 %-os állami támogatással sokkal könnyebben gyűjthető össze a lakásvásárláshoz szükséges összeg. Ez az állami támogatás jövedelmi helyzettől, életkortól függetlenül mindenkinek jár, nem az adóbevallás során kell visszaigényelni, és közvetlenül örökölhető. A konstrukció előnye, hogy sokféle lakáscélra; vásárlásra, építésre, bővítésre, felújításra, lakáscélú hitel kiváltásra is felhasználható.
A megtakarított összeggel pedig azonos vagy akár magasabb összegű igen kedvező kamatozású kölcsönt is igényelhető, forint alapon, egyszerűsített hitelbírálattal, akár pl. 5,92% THM-el, fix havi törlesztő részletekkel.
„Míg Nyugat-Európában és a környező országokban a lakásvásárlást megelőzően sokkal nagyobb az öngondoskodás szerepe és a lakástakarék-pénztári szerződések aránya, addig nálunk ez a konstrukció napjainkig kevésbé terjedt el. Ez leginkább azért alakult így, mert amíg külföldön egyáltalán nem létezik állami támogatás lakásvásárláshoz, addig Magyarországon az emberek inkább a szocpol adta lehetőségekkel éltek. Most, hogy ezek a támogatások jelentősen csökkentek, nálunk is várható, hogy népszerűbb lesz a lakástakarék-pénztári megtakarítás.” – mondta Bánfalvi László.
Mi történt 2009-ben?
Törlesztési könnyítések. A kormány által indított szolidaritási intézkedéscsomag részeként a nehéz helyzetbe került lakáshitelesek - nem csak a munkanélküliek - állami kezességvállalás mellett nyújtott áthidaló kölcsönt igényelhetnek az eredeti hitelt nyújtó banknál. Mivel azonban ezt sok feltételhez köti a kormány, így kérdéses az intézkedés hatása.
Megszűnő támogatások és új támogatási forma. Júliustól megszűnt a gyermekek után járó szocpol támogatás, illetve az állami kamattámogatásos forinthitelek. Az OCHC tapasztalatai alapján, a hitelfelvevők 18-20%-a vette addig igénybe a megszüntetendő állami támogatások valamelyikét. Többnyire a szigorítások, valamint az ugyancsak júliusi áfa-emelés hatására az év második felében jelentősen lassult a piac. Októbertől új támogatott forint hitel konstrukció került bevezetésre a fiatalok, gyermekesek újépítésű lakás vásárlásának támogatására, azonban nem várható, hogy ezzel visszatér a megszűnő támogatásokkal a piacról eltűnt széles körű, potenciális vásárlóréteg.
Banki szabályozások. Az Országgyűlés nagy többséggel módosította a pénzintézeti törvényt, hogy megszűnjön többek között az egyoldali banki szerződésmódosítás széles körű lehetősége. Mindeközben megszületett a banki magatartási kódex is, amihez év végéig a teljes hitelvolumen 95%-át nyújtó pénzintézetek csatlakoztak.
Devizahitelezés szigorítása. A folyamatban lévő szabályozás a jövő évtől korlátozná, hogy ki mekkora hitelt vehetne fel és hitelbírálat során az eddigiekhez képest szigorúbb feltételeknek kellene megfelelni a hiteligénylőknek.
Euró, majd forinthitelek térnyerése. Az Euró alapú lakáshitelek térnyerése látványos volt az év első felében; ennek megfelelően a bankok májusban elkezdték leszorítani az Euró alapú hitelek kamatait. Forinthiteleknél hasonló tendencia figyelhető meg hosszabb távon, az év második felében a bankok egyre vonzóbb hiteltermékekkel jelentek meg.
