<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=1446330315732208&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
10p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!



			
		
		


		
		

Tavaly is folytatódott az ország billenése nyugatra és középre, legalábbis ami a belső vándorlást illeti. A Covid ugyan kissé lassította ezt a folyamatot, de Közép-Magyarországon és a Dunántúl néhány megyéjében is több ezerrel nőtt a lakosság létszáma. A jövevények főleg a keleti és északi országrészekből származnak, de közben Budapest is elveszített több ezer lakost. Nem meglepő, hogy a nyertes megyékben pörgött fel a legjobban az ingatlanforgalom és ezekben a körzetekben fognak nagyobb sebességre kapcsolni idén és jövőre a lakásépítések.

A KSH a napokban hozta nyilvánosságra a tavalyi belső vándorlási folyamatokra vonatkozó adatait, amik nem meglepő módon a korábbi vándorlási irányok erősödését jelzik, egyúttal iránymutatók a településfejlesztés és a különféle ingatlanfejlesztések, lakásépítések és a szociális infrastruktúra bővítések számára. Ennek nyomán már látható, hogy folytatódik az ország több részre szakadása, ugyanakkor az is egyértelműbb, hogy az ily módon nyugatra és középre billent ország mely pontjain lehet nagyobb kínálatra számítani a közeljövőben, például a lakások vagy a kiskereskedelem terén.

Elsőre talán nem kellene aggódni azoknak, akik a megyék és régiók közötti különbségek növekedésétől félnek és az elnéptelenedett falvaktól tartanak. Tavaly ugyanis „csak” 265 ezren változtattak állandó és 302 ezren ideiglenes lakóhelyet, ami a teljes belföldi vándorlásban 14 ezer fős, vagyis 2,4 százalékos csökkenés az előző évihez viszonyítva. A hivatal azt feltételezi, hogy a visszaesés a koronavírus-járvány hatásának tudható be, a korábbi évekre jellemző vándorlások egy része elmaradt 2020-ban. Az állandó jelleggel vándorlók száma közel 20 ezer fővel csökkent 2019-hez képest, amit az ideiglenes vándorlások számának növekedése csak részben tudott ellensúlyozni.

(forrás: KSH)(forrás: KSH)

A jelentés azonban azt is megállapítja, hogy a Budapestről elvándorlók számának jelentős növekedése mellett kevesebben költöztek a fővárosba, mint egy évvel korábban, ami elsődlegesen szintén a járványhelyzetből fakadó korlátozásoknak és lezárásoknak tudható be. Ahogy a fenti térképen is jól látszik, a főváros teljes belföldi vándorlási mérlege 2020-ban is negatív egyenleget mutatott, ám a vándorlási veszteség közel háromszorosára, 16 400 főre nőtt a 2019-es 5698-ról. Miközben az állandó lakóhely-változtatások az egy évvel korábbinál is nagyobb, 8650 fős veszteséget okoztak, az ideiglenes vándorlások is kiugró mértékben, 7750 fővel csökkentették Budapest népességszámát. A 2000-es évek eleje óta mindösszesen egyszer, 2016-ban volt negatív (–161 fő) a főváros ideiglenes vándorlási egyenlege.

A többi várost 2020-ban is az elvándorlás jellemezte, együttesen 2650 fős vándorlási veszteség mutatkozott ezeken a településeken. Az állandó vándorlások 4700 fővel csökkentették a városok népességszámát, ami a 2019-ben tapasztalt, 1401 fős vándorlási deficit több mint háromszorosa volt. Megintcsak a térképre nézve egyértelémű, hogy a sötét barnával és világosbarnával jelölt megyék vonzereje nőtt, tehát keletről nyugatra és középre billent tovább az ország.

A fenti táblázat pedig arra kiváló bizonyíték, hogy a nagy ipari és kereskedelmi beruházásoknak otthont adó városainkban, különösen a járműipari központokban már az elmúlt pár évben is mennyire felpörögtek egyebek között a lakásberuházások. Nyilvánvalóan azért is mert növekedett ezen városaink vonzereje, sokan érkeztek oda messzebre lévő megyéinkből, növelve ezzel a lakások iránti keresletet. Az alábbi térkép pedig azt jelzi, hogy melyik körzetekben (Győr, Somogy és Pest megye, valamint Debrecen környéke) erős a lakásállomány megújulási üteme.

(forrás: ingatlan.com)(forrás: ingatlan.com)

Szerintünk a járvány mellett a különféle kormányzati ösztönzők is a kisebb falvakba terelést „segítették” már tavalyelőtt, és tavaly csak folytatódott ez. A falusi csok feltétlenül ide tartozik, ennek népszerűsége mögött természetesen nem csupán az van, hogy nyugalmasabb egy nagyvárostól akár 20-25 kilométerre lévő falu, hanem az is, hogy sokkal megfizethetőbb az élet, főleg az ingatlanok. A távolságot aki csak teheti bevállalja, a felhasználható ingyen milliókból pedig jóval nagyobb eséllyel tudja valaki felújítani a kiszemelt romos házat, mint másutt. 

A divatosabb községek népességnövekedése legalább 5-8 éve tart, de mostmár országosan is elmondható, hogy tavaly az állandó vándorlások 13 350 fős, pozitív mérlege mellett az ideiglenes vándorlások is növelték a községek népességszámát. Az ideiglenes vándorlásokból származó 5700 fős nyereségre 1997 óta nem volt példa a községek vonatkozásában.

És most nézzük a leginkább szembetűnőt, a középre és nyugatra billenést jelző adatokat!

Területi összehasonlításban Pest régió (15 000 fő), Közép-Dunántúl (6050 fő), Nyugat-Dunántúl (4000 fő) és Dél-Dunántúl (1300 fő) tudott felmutatni pozitív vándorlási egyenleget. 2019-hez viszonyítva Pest régióban továbbra is kiugró volt, de csökkent a vándorlási többlet. Közép-Dunántúl vándorlási nyeresége 2006 óta először haladta meg Nyugat-Dunántúlét, míg Dél-Dunántúl vándorlási egyenlege ebben az évezredben először volt pozitív. Az alföldi és észak-magyarországi régiókra 2020-ban is az elvándorlás volt a jellemző, de jelentősen mérséklődött a vándorlási veszteség.

A koronavírus-járvány hatása a megyék belföldi vándorlási egyenlegében is megmutatkozott. A megyék több mint felének nőtt a népességszáma a belföldi vándorlásokból fakadóan. 11,5 ezrelékes arányszámmal Pest megye volt a legnépszerűbb lakóhely 2020-ban is, de a korábbi évekkel ellentétben az ezer lakosra jutó vándorlási különbözet Veszprém és Somogy megyében is kiemelkedő (8,7, illetve 8,3 ezrelék) volt. A KSH nem írja, de szinte biztos, hogy e két megyénél a Balatonra költözés dobta meg ezt a számot, tudható, hogy több ezren érkeztek ide és állandó lakhelynek választották a magyar tengerhez közeli városokat és falvakat.

Győr-Moson-Sopron megyében kismértékben, 7,0 ezrelékre csökkent ez a mutató 2019-hez viszonyítva, míg Fejér megyében 5,7 ezrelékes növekedést tapasztaltak. Heves, Nógrád és Bács-Kiskun megyének a 2000-es évek eleje óta először lett pozitív a vándorlási egyenlege.

Hogyan viszonyult mindehhez az építési kedv és egyáltalán, a különféle ingatlanfejlesztések, bennük az üzleti célúak? Úgy, hogy pont a vándorlási nyereséget elkönyvelő megyék és régiók vonzzák a lakossági és céges ingatlanberuházásokat. Jobbára azok jelentek meg ezekben a körzetekben, akik családi házra vágytak, volt önerejük a vásárláshoz és az a tény, hogy autóval ingáznak feltételezi az átlagot legalább kicsit meghaladó anyagi hátteret. A járvány miatti home office őrületben a családi házak kereslete nagyon megnőtt, ez főleg a fővárosi agglomerációban érződött az odavándorlásoknál.Természetesen az a tény, hogy Budapest lakossága megint csökkent pár ezer fővel nem ejti pánikba az ingatlanfejlesztőket vagy az egyéb beruházókat. Összességében még így is itt indult és itt is fog indulni a legtöbb lakásberuházás és üzletek is leginkább itt fognak nyílni. Főleg, ha a kormány felpörgeti a most éppen halódó rozsdaövezeti programot. 

A fővárosi és néhány nagyvárosi (Debrecen, Győr, Kecskemét, Székesfehérvár) agglomeráció számos települése tartozik ebbe a csoportba – noha erről nem írt a KSH. Azt viszont kiemelték, hogy Pest megye vándorlási nyereségét elsődlegesen a Budapestről odavándorlók adták, 15 650 fővel többen költöztek a fővárosból Pest megyébe, mint fordítva. Ingatlanpiaci oldalról ez azt hozta, hogy megugrottak az ikerházépítések, gyakorlatilag minden második új lakás ebbe a kategóriába tartozik, az önálló családi házak nincsenek túlsúlyban. Egyre több vállalkozó vágott bele abba, hogy a megvásárolt romos házat lebontva legalább kettő, de inkább négy vagy több lakást hoz létre ugyanazon a telken. Sajnos az önkormányzatok semmit nem tesznek ez ellen, így hihetetlen sűrű lesz a beépítettség, csak zsebkendőnyi területek maradnak a zöldnek.

Pest megye azért is nyertes, mert a logisztikai beruházások mintegy harmadát elvitte. Budapesten egyre nehezebb raktározásra megfelelő területet beépíteni, viszont az agglomerációban bőven vannak még területek. Az egymás után felhúzott raktárközpontokban dolgozók jelentős része helybéli vagy nem túl messze lakik, közöttük sok az odavándorolt ember.

Dráguló családi házak

Budapesten 2020-ban az előző évhez képest a családi házak drágultak a leginkább, a többlakásos társasházak árai csökkentek, míg a panellakások négyzetméterárai stagnáltak. Szintén jellemző, hogy a fajlagos medián árak a községekben és a városokban jóval nagyobb növekedést mutattak Budapesthez és a megyeszékhelyekhez képest. Mindkét esetben 12 százalék felett alakult a drágulás mértéke, míg a fővárosban 3 százalék alatti áremelkedést mértek, a megyeszékhelyeken pedig 5 százalékos növekedést mutattak ki.

Veszprém és Somogy megye vándorlási többlete nagyrészt szintén a fővárossal összevetve megmutatkozó pozitív vándorlási különbözetből eredt (1850, valamint 1550 fő), de a Pest megyével való kapcsolatból is vándorlási nyereségük származott (egyaránt 450 fő).

Fejér megye pozitív migrációs egyenlegét ugyancsak a Budapesttel és Pest megyével lezajlott népességcsere-folyamatok adták. 1650 fővel többen költöztek Fejér megyébe a fővárosból, mint fordítva, a Pest megyével való kapcsolatból pedig 600 fős többlet származott. A KSH ugyan nem utal rá, de szerintük bizonyosan a Székesfehérvárhoz közeli falvak, valamint a Velencei tó és környéke a nyertese ennek. Meg is látszik az építkezéseken: a királyi városban két nagy lakóparkot is mostanában fejeztek be, a Velencei tónál meg gombamód szaporodik a lakosság, főleg Gárdonyban, Velencén és Kápolnásnyéken, mindhárom településen megjelentek a 3-5 emeletes társasházak, ami eddig egyáltalán nem volt jellemző.

Győr-Moson-Sopron megye vándorlási nyereségének legnagyobb része a Borsod-Abaúj-Zemplén megyével való összevetésből származott (500 fő), míg Nógrád és Bács-Kiskun megyénél Pest megyét lehet elsődlegesen kiemelni (350, valamint 300 fő). Az északnyugati megyénk vonzereje már régóta erős, tavaly is sok borsodi szeretett volna ott vagy a szomszédos Ausztriában munkát vállalni, s ezért Győr környékén lakni. A megyeszékhely mellett például Mosonmagyaróváron is több nagy társasházi beruházás kezdődött vagy folytatódott az említett csoportok keresletére számítva. 

A régiók közül Észak-Alföld és Észak-Magyarország népességmegtartó ereje volt a leggyengébb, de mindkét területi egység esetében mérséklődött a vándorlási veszteség a korábbi évekhez képest. Észak-Alföldön 5800, míg Észak-Magyarországon 2850 fővel csökkent a népességszám a belföldi vándorlásokból eredően. A korábbi évekhez hasonlóan 2020-ban is Szabolcs-Szatmár-Bereg és Borsod-Abaúj-Zemplén megyéből vándoroltak el a legtöbben, 3950, illetve 3700 fős vándorlási veszteséget okozva, ami ezer lakosra vetítve –7,2, illetve –5,8 ezreléket jelentett. A negatív vándorlási különbözet mindkét megye esetében leginkább a Budapestre és Pest megyébe irányuló elvándorlásnak tulajdonítható, de Szabolcstól még Hajdú-Bihar megye is sok embert átvonzott. 

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és az Mfor kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz a THM-plafon végéig, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait.