Az árakon a második negyedévben látszott némi törés, de aztán a harmadik ismét árnövekedést hozott a Takarék Index alapján, így összességében 2020 első három negyedévének árai 9,1 százalékkal magasabbak volt a 2019-esnél. Területi különbségek azonban mutatkoztak, a korábbi években jelentős áremelkedést mutató Budapest esetében például a tavalyi év 2019-hez képest jóval szerényebb drágulást hozott az országosnál az átlagos négyzetméterárakban (2,5 százalék), miközben a főváros környéki agglomeráció esetében az áremelkedés mértékében jóval kisebb visszaesés volt megfigyelhető, a drágulás 7,3 százalékos volt. Ezáltal zárult a Budapest és az agglomeráció közötti árolló.
Bár nem utal rá a Takarék Index, de meg kell említeni, hogy a dráguló telkek is felfelé hajtják a végső lakásárakat. Egy átlagos, 400-500 négyzetméteres telekre felhúzott, 90-100 négyzetméteres ikerházi lakást ma már 50 millió forint alatt szinte egyetlen top agglomerációs településen sem lehet megvásárolni. A vállalkozók gyakorlatilag versenyeznek a még megszerezhető telkekért, így azok ára is dinamikusan növekedett. Az említett méretű telek ára kevés helyen 18-20 millió forint, inkább ennél 30-40 százalékkal több. Csak ott lehet viszonylag olcsón vásárolni ilyet, ahol alacsony szintű az infrastruktúra vagy közművesítés nélküli az adott telek. A kereslet a felújítandó házakra is nőtt, az állami támogatások kihasználásával sok ezren szeretnének így lakáshoz vagy házhoz jutni.
Budapesten a KSH számai szerint 2020 harmadik negyedévére 2019-hez képest a családi házak drágultak a leginkább, a többlakásos társasházak árai csökkentek, míg a panellakások négyzetméterárai stagnáltak. Szintén jellemző, hogy 2019 átlagos értékeihez képest a 2020 első három negyedévében gazdát cserélt ingatlanok fajlagos medián árai a községekben és a városokban jóval nagyobb növekedést mutattak Budapesthez és a megyeszékhelyekhez képest. Mindkét esetben 12 százalék felett alakult a drágulás mértéke, míg a fővárosban a korábban említett 3 százalék alatti áremelkedés volt mérhető, a megyeszékhelyeken pedig 5 százalékos növekedést mutattak a négyzetméterárak.
A drágulás üteme tavaly minden elemzés szerint csökkent ugyan az új lakásoknál, de még így is mintegy 10 százalékkal emelkedett 2019-hez képest, főleg azért, mert megugrottak az alapanyagárak és a munkadíjak is tovább nőttek. Az ingatlan.com szerint a múlt évben az eladott használt lakások átlagára 18,3 millió forintot tett ki, ez 300 ezer forinttal elmarad az egy évvel korábbitól, de mint feljebb láttuk, rendkívül nagy a szórás, mert sok települéen stagnálás volt, ugyanakkor a korábban alacsony bázisról indult közepes vagy kisebb településeken nagy volt az emelkedés.
A piac mozgását továbbra is főleg az adásvételek számában lehet legjobban lemérni. Magyarországon a járvány erős visszaesést hozott a lakáspiaci tranzakciókban, bár a kereslet már az előző év végén is némi csökkenést mutatott. 2020 első három negyedévében 36 százalékkal kevesebb lakóingatlan cserélt gazdát, mint az előző év azonos időszakában. Az utolsó negyedév ugyan az ingatlanközvetítő hálózatok adatai szerint némi élénkülést hozott, azonban ezzel együtt is jelentős az elmaradás a tranzakciószámokban az előző évekhez képest. Budapesten a visszaesés ennél is nagyobb volt, a KSH adatai szerint 46 százalékkal kevesebb ingatlan cserélt gazdát az év első kilenc hónapjában, mint egy évvel korábban.
Az előzetes adatok alapján 2020-ban összesen közel 113 ezer lakóingatlan váltott tulajdonost, szemben a 2019-es évvel, amikor összesen 157 ezer. A tavalyi adásvételek száma végül 130 ezer körüli értéket mutathat majd, a növekedés a piacon megszokott utólagos korrekciók miatt lehetséges.
Egyöntetű a szakértők véleménye, hogy a koronavírus miatti kijárási korlátozások, a home office és az otthoni iskoláztatás a nagyobb otthonok felé mozdíthatta el a vevőket, és felértékelődött a saját kert szerepe. A példák azt mutatják, hogy több helyen is növekedett a családi házak népszerűsége a lakásokhoz képest. Ezzel párhuzamosan a zsúfolt nagyobb városoknak egyelőre csökkent a vonzereje, mivel az utazási idő az otthoni munkavégzés következtében megspórolhatóvá vált.
A jövőben a kereslet szempontjából fontos tényező lesz a járvány helyzet alakulása, illetve, hogy a korlátozások alatt elterjedt home office milyen formában és mértékben marad fent. Amennyiben a vírus helyzet továbbra is fenyegetést jelent, és korlátozásokat tesz szükségessé, illetve a home office tartósan magas szinten marad, a most megfigyelt keresleti változások is tartósak lehetnek.
Hiba lenne azonban úgy beállítani a trendeket, hogy csakis az agglomeráció lehet a nyertese a folyamatoknak. Budapesten van még néhány olyan zöldövezeti vagy ahhoz közeli környék, ahol a beépítettség nem annyira sűrű, de jó a közlekedés és a szociális infrastruktúra. Igaz, itt az árak akár 30-35 százalékkal is magasabbak, mint az agglomerációban, de a kereslet ezekre a körzetekre is erős.
A szellősen beépült, de irodaházak, közlekedési csomópontok közelében található kerületrészek közé tartoznak Zugló egyes részei, vagy a M3-as metró vonalának vonzáskörzete, a Váci úttal párhuzamos, 3-4 utcával beljebb lévő utcák. A budai oldalon a XI. kerületi Szentimreváros és Kelenföld kiterjedt részei esnek a metró és a Szerémi, illetve Budafoki út környékén formálódó irodanegyed közvetlen vonzáskörzetébe. Pesten a lőrinci vagy pestimrei és egyes kőbányai övezetek jönnek szóba. Információink szerint utóbbiban főleg a volt ipartelepek további felszámolása hozhat lendületet.
Kőbánya déli és délkeleti részein az elmúlt 3-5 évben kezdődött ez a folyamat. Egymás után épültek kisebb lakóparkok és társasházi együttesek, ahol az ár akár 20-25 százalékkal is alacsonyabb volt, mint a felkapott más pesti kerületekben, nem beszélve a mindig is drágább budai zöldövezetekről, ahol a különbözet akár 30-40 százalék is lehet az új lakásoknál.
