Már nem a sebeit nyalogatja az irodapiac, a szereplők többsége új modellt keres és egyetlen házi feladaton dolgozik: a folyamatos alkalmazkodáson. Régi-új térkialakítások jönnek, mindent visz a biztonság, a digitalizáció és a rugalmas munkamenet, miközben soha nem volt ennyire fontos, hogy a bérbeadó és a bérlő szorosan együttműködjön.Különösen igaz ez a „B” kategóriára, a kis-és közepes vállalatok (kkv-k) kedvelt terepére. A járvány okozta sokk kiválóan megmutatta, hogy egyrészt mennyire sérülékenyek ezek a cégek, másrészt gyorsabban reagálnak, ami az ingatlan használatukban is megnyilvánul. Az irodabérleti költségeik (bérleti díj, üzemeltetési díj, parkolás) ugyanis a bevételeikhez képest arányaiban jóval nagyobbak, mint a nagyvállalatokéi. Náluk tehát még inkább szükség van arra, hogy nagyon hatékonyan használják eszközeiket, másrészt arra, hogy fokozott együttműködést igényelnek bérdebadóiktól. Természetesen nem aránytalanul nagy engedményekről van szó, hanem rugalmasságról.
Bérlői oldalról a járvány második hullámáig erős törekvések voltak mind a „B”, mind az „A” kategóriában a különféle pót kedvezményekre, a kkv-k és a multinacionális vállalatok is időt akartak nyerni. Voltak, akiknek sikerült megegyezni az irodaházak tulajdonosaival/bérbeadóival abban, hogy meghosszabbítják a futamidőt, kedvezőbb feltételekkel lehetett módosítani a garázshasználati díjat, egyes esetekben későbbre halasztottak egyéb fizetési kötelezettséget, de a bérleti díj csökkentését általában nem tudták elérni. Ez volt a legutolsó, amibe egy tulajdonos belement, hiszen ez befolyásolja az épület értékét és finanszírozási hátterét, ami megköti a tulajdonos kezét.
Kérdezhetnénk: mivel lehet meggyőzni egy néhány fős kis vállalkozást, hogy ne lakásirodában szorongjon, esetleg közösségi irodába vonuljon, ha hirtelen gondjai támadnak, hanem inkább válassza a mégiscsak jobb körülményeket nyújtó irodaházakat. Például azzal, hogy a „B” kategóriában egészen kis területeket (akár 15-20 négyzetmétert) is bérelhetnek és általában nem kell 5 évre elköteleződni, mint másutt. Abban az egy-két, csak általuk használt fix irodai szobában nagyobb a biztonság, oda csak ők mennek be, sokkal kisebb a fertőzésveszély, mint a közösségi terekkel tűzdelt A kategóriájúakban. A privát szféra is megvan, ilyen nincs a közösségi irodákban és ne feledjük, hogy ha a teljes havi költséget nézzük, nagyjából alatta vagyunk, mintha a közösségi irodában rendszeresen megfordulnánk. Egyébként a járvány alatt a legtöbb közösségi iroda zárva volt, miközben az A és B kategóriás irodaházak végig működhettek. Más kérdés, hogy a bérlők dolgozóinak zöme otthonról végezte a munkáját vagy felváltva használta az irodai bérleményt.
„Az elmúlt 12-14 hónapban is folyamatos az igény az irodaházaink iránt. Vannak olyan bérlőink akik számára fontos az A kategóriás bérlemény, de a minőség és a jó irodai környezet elvárás azoktól a cégektől, bérlőktől is akik B vagy C kategóriás irodát keresnek. A mi filozófiánk is az, hogy ezek a kategóriák sem rosszabbak, mint az A, csak mások. Másfajta bérlők, másfajta igényeit szolgálják ki. Legyen szó bármilyen kategóriáról, számunka mint felelős bérbeadó számára minden ház esetében fontos a megjelenés és a minőségi szolgáltatás. Többek között ezért indítottunk el egy facelift programot (külső és belső felújítás), ami jelenleg 4 irodaházat érint, de utána sem szeretnénk megállni.” - mondta Kovács András, a portfóliójában több mint 30 irodaházat tudó Indotek Group értékesítési igazgatója.
A vállalatcsoport az idei első negyedévben is bővítette ezt, miután ernyője alá került a Diófa Alapkezelőn keresztül „beérkezett” további 12 irodaház. Az Indotek Group szakmai tapasztalatait és erőforrásait használva támogatja a Diófa munkáját az ingatlanok bérbeadásában és portfolio menedzsmentjében. A felek közötti sikeres partnerség már ilyen rövid távon is érzékelhető.
A kkv-k mozgásterét növelte az MNB által elindított NHP Hajrá! program. Kezdetben szigorú szabályok voltak az ingatlanhasználattal, hasznosítással kapcsolatban. Ezt követően viszont módosították a feltételeket és most már akár befektetési céllal is igényelhető a támogatás. Vagyis akinek van szabad pénzeszköze – egyes kkv-k megerősödve kerültek ki a járvány okozta válságból – ezzel a külső segítséggel jó üzletet köthet egy-egy egy-egy irodaterület vagy akár kisebb irodaház megvásárlására. Időközben kitolták a telephely fejlesztésre vagy beruházásokra szóló pályázatok jelentkezési határidejét, ez is helyzetbe hozhat vállalkozásokat.
„Vannak már sikeresen lezárt projektjeink és jelentős számú érdeklődő partnerünk, ezek túlnyomó többsége lehetőségként éli meg az NHP-t, így elmondható, hogy egy kifejezetten működőképes programról van szó. ” – fűzte hozzá az igazgató.
A járvány utáni irodai létre ma minden szereplő nagy erőkkel készül. A cégek most igyekeznek meghatározni, hogy milyen legyen az arány a home office és a bent eltöltött idő között. A vállalatok zöme már elindította a fokozatos visszatérést, de a következő egy-két hónap még a visszaszokásé lesz, a teljesen új munkarend várhatóan csak ősztől áll be.
Kovács András – részben saját tervezői csapatuk tapasztalataira is utalva – azt mondta: az utóbbi időben tapasztalható irodakeresések kapcsán látható, hogy a nagy egybefüggő légterek visszaszorulóban vannak és most inkább a cellás elrendezés kerül előtérbe. A néhány fős, jobbára 3-5 dolgozónak helyet adó egységekre bontott, tagolt elrendezés a népszerű, ennek oka, hogy ott még egy később felmerülő veszélyhelyzet esetén is könnyebb az izoláció. A piac egészére kitérve említette, hogy sok helyütt a kötelező távolságtartás miatt ritkás lett az ültetés, jellemzően megnövekedik a konyhák területe, a korábbiaknál lazábban helyezik el az eltérő tevékenységi formákhoz igazított bútor szigeteket, berendezéseket. Bérlőik körében jellemző, hogy a munkavállalók kifejezetten igénylik az irodai jelenlétet hatékonysági és közösségi szempontokból egyaránt. Mindez vélhetően nem csökkenti, hanem szinten tartja az általános irodapiaci keresletet, teret adva különféle új fejlesztéseknek.
Feljövő irodai alpiacok Budapesten
Dél-Buda vitathatatlanul a legdinamikusabb, ha a középtávot nézzük. Már most is zajlik ott több beruházás, az Indotek Group is készül eggyel a XI. kerületben. Az irodafejlesztéseket nagyban segíti, hogy több ezer új lakás épül ebben a városrészben és a kiskereskedelem is bővül. Budán nagy a kereslet, de szűkösebb a kínálat, a belső övezetekben inkább a felújításoké lehet a terep. A Váci úttal párhuzamos, néhány utcával beljebb lévő körzetek is rákerültek a térképre, további fejlesztések várhatók ott is. A forgalmas, kiemelt lokációkban már elfogytak a szabad, fejlesztésre alkalmas telkek, az utóbbi időben jellemzőbb a kisebb vagy elavultabb épületek bontásával területek felszabadítása, majd fejlesztése.
Addig is, a figyelem leginkább a már meglévő irodaházakra összpontosul. A járvány a tulajdonosokat és üzemeltetőket is új, még praktikusabb digitális megoldásokra, a nagy fokú személyes biztonság megteremtésére ösztönözte. Ezért jöttek például a jelenlét érzékelők vagy a speciális hőtechnikai műveletekre képes rendszerek. Ide tartoznak az érintésmentes üzemeltetés olyan elemei, mint a fotocellás ajtók, a hang vezérelt liftek vagy a különféle applikációk, bár ez utóbbiak még csak gyerekcipőben járnak.
Kovács András úgy látja, hogy a hazai irodapiacon rövid idő alatt történt gyors váltások hatására még körvonalazódik a cégek számára az újrakezdés, a jövőbeli új és hatékony működési forma. Sok még ebben a bizonytalanság, de mindenki gőzerővel készül az irodába való visszatérésre: a bérlők, mint munkaadók és a bérbeadók is. Fontos szem előtt tartani, hogy a dolgozók a biztonságérzet mellett visszakaphassák a professzionális irodakörnyezetben való munka és közösség élményét.
