Egymás után jönnek ki a különféle előrejelzések a lakáspiac idei és középtávú alakulásáról. Lapunk is többször megírta az elmúlt hetekben, hogy a valóságtól való elrugaszkodást jelentené, ha valamiféle árzuhanásra számítanánk - mint ahogy egyes közösségi médiacsoportokban ez tévesen terjed. Ezekben a csoportokban és még ingatlanportálokon is fel-felbukkant, hogy majd az ötszázalékos áfa miatt tartósan lefelé mozdulnak az árak. Pont erre cáfolt rá most a Takarékbank és az OTP csoporthoz tartozó OTP Ingatlanpont.
Az előbbi pénzintézet szerint az átlagos lakásárváltozás -2 és +4 százalék között mozoghat 2021-ben. Elemzői a tavalyi visszaesés után idén az ingatlan-adásvételek számának növekedésére és az újlakás építések felfutására számítanak.
Az OTP Ingatlanpont szerdai online sajtóbeszélgetésén is azt emelték ki a cég szakértői, hogy ugyan volt egyes projekteknél kisebb csökkentés 2020-ban, de ez nem volt általános, a megyeszékhelyeken még növedést is láttak. És főleg nem az történt, amire sok laikus számíthatott, hogy tudniillik az új és a régi áfa közötti különbséget – 22 százalékot – úgymond odaadnák a fejlesztők a vásárlóknak. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója egyenesen úgy fogalmazott, hogy legfeljebb 10 százalékról lehet szó, de nagyon eltér az egyes fejlesztők piaci helyzete, motivációi, az adott projekt népszerűsége, s ezért nagy a szórás a kedvezményekben, akciókban.
Korábbi elemzéseinkben mi is utaltunk arra, hogy az új lakások és a felújítandó használtak esetében is folyamatosan növekvő kiviteli költségekkel kell számolni. Mind az építőanyagok, mind a munkadíjak terén, ráadásul a környezettudatos építkezésekre való törekvés jegyében az energetikai követelmények szigorodása is drágítja a gépészeti kiadásokat. Mindez nemhogy csökkenti, inkább emeli a végső árakat.
Valkó Dávidtól, az OTP Ingatlanpont vezető elemzőjétől azt kérdeztük, hogy miként tudja utolérni a kormányzati támogatásdömping összege a piaci drágulást. Erre azt felelte, hogy egyrészt az elmúlt időszakban például a CSOK összegét megemelték és további finanszírozási és adózási kedvezményeket vezettek be, így a családosok több tízmillió forint vissza nem térítendő támogatáshoz juthatnak. Mindez még ennek ellenére sem fedezi egy új lakás teljes vételárát, de a fejlesztők közötti verseny idővel mégiscsak kitermelheti az árnövekedés lassulását. Azt is hozzátette még, hogy főleg a különféle támogatási formáknak köszönhetően kissé csökkent az úgynevezett elméleti lakáshozjutási idő, amit a megszerezhető összes forrás és jövedelem alapján számolnak ki. Eszerint a 2019-es 14,2 évvel szemben 2020-ban már „csak” 12,7 évnyi pénz kellett egy azonos méretű lakás megvásárlásához.
„Az év végén bejelentett Otthonteremtési Program nem engedi, hogy tovább zuhanjon a lakáspiac, és mindenképpen élénkülő forgalomra lehet számítani 2021-ben. Az árak alakulásában viszont érdekes kettős hatás küzd meg egymással: a koronavírus és annak mindenféle gazdasági következménye áll szemben a támogatások, és az azok miatt szervesen növekvő, vagy előre hozott vásárlások hatásával” – mondta az elemző.
Kitért saját tapasztalataira is, miszerint az elmúlt 6-7 hónapban indított új nagyobb társasházi beruházásoknál a korábbi évekhez képest nagyobb arányban vannak a kétszobásnál több szobát kínáló egységek. Ez egyértelműen a családosok keresletére adott válasz. Számít arra is, hogy a fővárosi rozsdaövezetekben indított vagy hamarosan induló projektek lakásainak értéknövekedése az átlagot meghaladó lesz – vagyis jó befektetés egy saját célra vagy akár befektetésnek vásárló számára is.
Az 5 százalékos áfakulcs a 2022 év vége előtt megszerzett építési engedélyt kapott építkezésekre alkalmazható, előírás, hogy 2026-ig használatbavételi engedélyt is kell szerezni. Ez ismét egy hullámot generálhat a lakásépítésekben a következő években, mivel a beruházásokat erre a behatárolt időszakra időzíthetik a fejlesztők – vélték a Takarékbank szakértői.
Mekkora lesz az idei kínálat? Nos, kicsit több mint tavaly, több mint 6000 lakás elkészülése várható Budapesten, miután sok projekt csúszott, és nem készült el 2020-ban. 2022-re azonban már lényeges visszaesést mutattak a számok, ugyanakkor az idén elindított beruházások ezen még változtathatnak. A Takarékbank közleménye utalt rá, hogy a 2021-ben átadni tervezett otthonok jelentős részét már eladták, csak valamivel több, mint 3000 lakást kínáltak tavaly év végén. Mindkét pénzintézet aláhúzta, hogy a beruházások elindítására azonban az év elején még hatással lehet a járvány, a bizonytalanabb vásárlók miatt átmenetileg kisebb kereslet következtében későbbre tolhatják az építkezések indítását egyes fejlesztők.
A kínálat szempontjából a másik fontos szempont, hogy miként alakul a most még a koronavírus-járványra tekintettel moratóriummal védett jelzáloghitelesek helyzete. Kényszerértékesítésekre várhatóan 2022-ig nem kerül sor, de kérdés, hogy az esetleg munkájukat elvesztők saját maguk mekkora volumenben kezdik el értékesíteni az ingatlanjaikat - jelezte a Takarékbank.
Valkó Dávidtól azt is megtudtuk, hogy tavaly a legtöbb új lakás projekt nem az ismert sztár kerületekben, hanem a III. és a XVI. kerületben indult. Ez az árak alakulásának fényében nem meglepő, a fejlesztők egyre inkább keresik a még viszonylag olcsó legkülső kerületeket. Nem mondta, de ide tartozik még a XVIII. kerület és a XI. kerület déli része, továbbá a X. kerületnek a Hungária-gyűrűhöz közelebbi, volt ipari övezete, ahol több beruházás megjelenése várható a következő pár évben.
Az új és a használt lakások forgalmát természetesen még idén is jelentősen meghatározza a világjárvány nyomán visszaesett a gazdasági helyzet. Rövidtávon negatívan alakulhatnak a munkaerőpiaci folyamatok, megtorpanhat a bérnövekedés üteme. Ugyanakkor a finanszírozási környezet továbbra is kedvező, a kamatok csökkentek 2020-ban, és drasztikus emelkedésre az idén sem kell készülni. Tavaly visszaesett a kihelyezett hitelek összege, idén a hitelkihelyezés azonban már erősebb lehet. Szintén élénkítik a keresletet az állami támogatások új elemei elemek, amelyek egyaránt segítik az új és használt lakást vásárlókat.
Az OTP-s pénzügyi szakértők egy érdekes tényre is felhívták a figyelmet, ami egyúttal a hitelezési piac potenciáljára is utal. Az MNB éppen most kiadott adatai szerint 2020-ban 928 milliárd forintnyi lakáshitelt folyósítottak vagy kérvényeztek, ám a legnagyobb hazai kereskedelmi bank számításai szerint a jogosultak 60 százaléka nem él az egyébként igényelhető kamattámogatott hitel lehetőségekkel. Az OTP-nél ugyan a legnagyobb ezen ügyfelek aránya, de más bankoknál vélhetően jóval kisebb. Itt az információáramlás hiányosságai lehetnek a háttérben, vagyis ha a hitelezői piac résztvevői alaposabban tárnák fel a lehetőséget, akkor több ügyfél élne a kamattámogatással – vélték.
A 2021-es lakáspiaci kereslet szempontjából kulcsfontosságú a járványhelyzet alakulása, és a védőoltások tömegessé válása. Összességében az elmúlt időszakban növekedett a bizonytalanság a vásárlók között, ezért óvatosabbak lehetnek a lakáskeresés során – emelték ki a Takarékbank emberei.
A kamatkörnyezet továbbra is alacsony, a bizonytalan gazdasági helyzet azonban a befektetőket is érzékenyen érintheti, ilyen feltételek mellett pedig az egyéb alternatív befektetési formák, mint például az 5 százalékos hozamot biztosító MÁP+ vonzó eszköz lehet. Ugyanakkor az is igaz, hogy ha az infláció nő, akkor népszerűbbé válhat a lakás. Azok pedig, akiknek az elmúlt időszakban nőtt a megtakarításuk, helyet kereshetnek a pénzüknek – érvelt a bank közleménye.
Kevesebb új befektető jöhet a piacra
A befektetői kereslet az elmúlt évekhez képest mérsékeltebb lehet 2021-ben, a befektetők még kivárhatnak, főként az év első felében. 2020 decemberében például a Duna House előzetes adatai szerint a fővárosban a befektetők aránya 36 százalékot tett ki a vásárlók között, míg egy évvel korábban arányuk még 45 százalékos volt. Ugyanakkor, ha a nyáron véget ér a járvány, ismét élénkülhet az érdeklődés a részükről a lakáspiac iránt.
A kivárást támasztja alá az is, hogy mindössze az eladók 4 százaléka mondta azt, hogy korábbi befektetését értékesíti. Az előző évek nagyarányú lakásár-növekedése jelentős hozamot biztosított a lakásba fektetőknek, így vélhetően nem az átmeneti keresletcsökkenés idején akarják értékesíteni korábbi befektetésüket. Másrészről bízhatnak abban, hogy a bejelentett családtámogatások piacélénkítő tényezőnek bizonyulnak 2021 második felétől, vagy még inkább 2022-től.
Az árak drasztikus csökkenését egyelőre megakadályozza a fizetési moratórium, ami védelmet jelent a járvány által leginkább érintett szektorokban dolgozóknak, így elkerülve az ingatlanok tömeges piacra kerülését. A már meglévő és az új lakásvásárlási támogatásoknak köszönhetően a járvány elmúltával a lakáspiaci kereslet és így a forgalom is élénkülést mutathat. Ennek megfelelően 2021 első negyedéve, illetve első féléve még gyenge lehet a hazai lakáspiacon is, de aztán a bejelentett támogatásoknak köszönhetően ismét erőre kaphat a piac - vázolta a szerinte várható jövőt a Takarékbank.
A lakáspiac alakulása azonban területileg különbségeket mutathat, annak megfelelően, hogy az adott helyszínt mennyire érintette súlyosan a járvány. A budapesti belváros például gyengébben szerepelhet, míg az agglomerációs települések helyzete kedvezőbb lehet. Szintén gyengébb lehet 2021 azokon a területeken, ahol a szolgáltató szektorban dolgozók nagyobb arányt képviselnek, és a már november óta tartó korlátozások miatt jelentős bevételkieséssel szembesülnek, amit az év további részében, például nyáron sem sikerül pótolni.
