Hamarosan alapjog lehet Európában a lakhatás, ezt támogatta múltheti határozatában az Európai Parlament. A testület törvényben korlátozná a lakhatási költségeket, emellett uniós célként határoznák meg a hajléktalanság felszámolását 2030-ra minden tagállamban. A magyar kormánypárt EP-képviselői a javaslat ellen szavaztak. Megkérdeztük, hogy mivel indokolták ezt, de cikkünk megjelenéséig nem érkezett válasz tőlük. A kormánynál afelől is érdeklődtünk, hogy mit tesz a kabinet a hajléktalanság felszámolása érdekében, itt is várunk a válaszra.
A javaslatot megszavazó EP-képviselők a megfelelő lakhatás fogalmába többek között a tiszta és jó minőségű ivóvizet, a megfelelő és méltányos higiénés körülményeket, valamint a szennyvíz- és vízhálózatok meglétét is beleértették. Az indítványra igent mondók szerint kötelező és legalább az Egészségügyi Világszervezet (WHO) iránymutatásaihoz igazodó minimum követelményeket kellene bevezetni az Európai Unióban az egészséges otthonokra, köztük a beltéri levegőminőségre.
A képviselők felszólították az Európai Bizottságot és a tagállamokat, hogy a házfelújításokra vonatkozó előírások között fordítsanak kiemelt figyelmet a kibocsátáscsökkentésre és a lakások energiahatékonyságának növelésére. A most elfogadott dokumentum előkészítésében a közép-és kelet-európai országokban működő lobbi szerveztek közül egyedül a Habitat for Humanity magyarországi csoportjának szakértői vettek részt.
Elképesztő tömegek a lakhatási szegénységben
Magyarországon legalább hárommillió ember él úgynevezett lakhatási szegénységben, többségük külső segítség nélkül élete végéig ott is marad. A lakásszegények csoportjába sok réteg tartozik: a rezsit fizetni nem képes kisnyugdíjas, a cigánytelep túlzsúfolt lakója, a lakáshitellel több mint egy éve tartozó, a hajléktalan, vagy a lakbér és a rezsi kifizetése után csak szegényesen táplálkozni tudó fiatal és sokan azok, akik düledező viskókban vagy komfort nélküli lakásokban élnek.
A fenti táblázatból egyértelműen látszik, hogy a kormány a szegényebb tömegek életkörülményeinek javítására (rászorultsági támogatás, lakásfenntartás, önkormányzatok lakáscélú kiadásainak támogatása és hajléktalanellátás) már sok éve nominálisan szinte azonos összegeket költ és idénre is ezt tervezte a költségvetésben, vagyis még az inflációval sem emelte ezeket a kereteket. Eközben jelentősen növelte a lakásvásárlási ösztönzőket: öt év alatt 30-50 százalékkal megemelte a kamattámogatásokat, az adóvisszatérítéseket, a családi otthonteremtési kedvezmény összegét és a rászorultsági alapon nem célzott támogatásra elkülönített pénzt.
Több szervezet is igyekszik szakmai anyagokkal bombázni a kormányzatot, hogy változtasson a helyzeten és vegye komolyan a szociálisan rászorulók támogatását, de eddig erre szinte semmilyen hajlandóságot nem látni a kormány részéről.
Nem adnak pénzt a lakhatásra
„Évente lakhatási jelentést adunk ki és elkészítjük javaslatainkat, amik a szakértői szintig jutnak, jó esetben egy-két elemet beépítenek ezek közül a kormányzati programokba, de egyértelmű, hogy a kormánynak nem ez a terület a legfontosabb. A jobb anyagi körülmények között élőket, a felsőbb osztályokat segíti, a tulajdonszerzést és az újlakások építését támogatja, nem figyel a lakhatási költségekre, az adósságkezelésre vagy arra, hogy a környezetkímélő lakásfelújítás támogatásakor a valóban rászorulókat segítse” – vázolta a helyzetet lapunknak Szegfalvi Zsolt, a Habitat for Humanity Magyarország ügyvezető igazgatója.
Utalt rá, hogy ez az óriási lemaradás több évtizede súlyos társadalmi probléma Magyarországon, ám a mostani kormányzat által hozott intézkedések nemhogy csökkentenék, inkább növelik a társadalmi különbségeket.
„Viszonylag kis költséggel, de például javítható lenne a meglévő lakásállomány felújítása, ezáltal több pénz maradna a háztartásoknál és a klímavédelmet is szolgálnánk. Mindez javítaná az életminőséget és a lakhatást is” – mondta, hozzátéve, hogy konzultáltak a Novák Katalin miniszter által felügyelt szakértői csoporttal például a januártól bevezetett lakásfelújítási támogatáshoz szükséges önerő előfinanszírozásáról. Állítólag a tárca nélküli miniszter csapata már dolgozik azon, hogy célzottan olyanok is kaphassanak ehhez pénzt, akiknek nincs elegendő önereje a nagyobb felújítás előzetes kifizetéséhez (merthogy az állami pénzt csak utólag utalják ki – a szerk.)
Az önkormányzatok többsége évtizedek óta nem tud mit kezdeni a tulajdonukban lévő bérlakásokkal. Budapesten van egy "bezzeg" kerület, a XIII., ott már hosszú évekre visszanyúló program működik. Amiatt is kiemelkedik, hogy új bérlakások építését is végzi. A 2019 végén indult új ciklusban azt vállalták, hogy legalább 50 új bérlakást építenek. A bérlakások tizedét fiatalok számára hirdetik meg és továbbra is működtetik a fecskelakás programot. A fiatal kerületi házaspárok, élettársak részére első lakástulajdon szerzéséhez speciális lakás árverési feltételrendszert dolgoz ki az önkormányzat.
Különösen a főváros belső kerületeiben nagyon rossz az önkormányzati lakások állapota. Most, hogy a kormányzati elvonások mély sebeket ejtettek a kerületi költségvetéseken, a helyi testületek vagy leállítják vagy évekkel eltolják a szükséges felújításokat. Kitűnő példa erre Józsefváros, ahol azért is lehet a II. világháború vagy az 56-os forradalom idején játszódó filmeket forgatni, mert nem kell semmit átalakítani a hitelességhez: romos épületből még mindig bőven van. És zömük önkormányzati bérház. 2021 elején 4300 önkormányzati bérlakás volt a kerületben, ebből 860 üresen állt. A bérlakások felújítására eredetileg több mint egymilliárd forintot fordítottak volna, de a kormányzati elvonások miatt erre jó darabig nem lesz lehetőség - közölték.
A Habitat ügyvezető igazgatója szerint emelni kellene a vissza nem térítendő támogatások összegét és természetesen nem lenne szabad magukra hagyni az önkormányzatokat sem. „A szociális gondok megoldását áttolta a kormány az önkormányzatokra, de azok már csak a kormányzati elvonások miatt sem képesek érzékelhetően javítani a tömegek lakhatásán. Egyébként jó lenne, ha megint lenne egy központi program a lakhatással összefüggő adósságkezelésre és a lakásfenntartási támogatásokra. Pár éve ezt áthelyezték az önkormányzatokhoz, mondván: oldják meg ők. Átláthatatlan lett a rendszer, nem tudni, ki és hol érhet el különféle támogatásokat, nincsenek egységes rászorultsági mutatók” - fűzte hozzá a szakember.
A Habitat 2020 januárjában a kormány által felügyelt Budapesti Fejlesztési Központtal is konzultált többek között a megfizethető bérlakások témájában. Akkor és ott megismételték a korábban elkészített javaslataikat a piaci bérlakásrendszer újraszabályozásáról és egyebek mellett a rövid távú lakáskiadás korlátok közé helyezéséről. Utóbbit az önkormányzatokra testálta a kabinet, de valójában nem hagyott nagy játékteret, ráadásul a járvány miatt bevételeiktől eleső helyi testületek sem akarnak túl sokat szigorítani az airbnb-n.
Több szakmai szervezet, így a Habitat is a több évtizeddel ezelőtt elfogadott lakástörvény teljes átdolgozását sürgeti. Javasolja a Habitat egy lakásbérleti központ felállítását, ahol regisztrálnák a bérbeadókat, rendeznék a kaució és a bérleti szerződések körüli ügyeket és a lakáskiadással összefüggő adózási rendelkezéseket is nyomon követnék, folyamatosan tájékoztatnák az érintetteket.
Berozsdált rozsda program
A bérlakások ügyét komplexebben kellene kezelni, ebben a piaci alapon működő bérlakásokat fejlesztők és a különféle lobbi szervezetek is egyetértenek. Nagyságrendekkel több állami forrás kellene a szociális bérlakások építésére, az önkormányzatoknak erre - kevés kivétellel - szinte semmi pénze nincs. Itt megemlítjük, hogy a kormány elhalóban lévő rozsdaövezeti programjának első ismertetésekor a kabinet még azt mondta, hogy az 5 százalékos áfát részben azért találták ki az új építésű lakásokra, hogy így megfizethető bérlakások is épüljenek a vállalkozóknak adott adókedvezmény révén.
Nagy, új társasházak teljes egészében bérházként működtetése egyelőre nem elterjedt gyakorlat. Idén nyáron azonban elkészül az első ilyen épület a IX. kerületben. Ott 256 lakást fognak hosszú távú bérleményként üzemeltetni. A fejlesztő az egyik legnagyobb hazai lakásépítő, a Metrodom Csoport, ez a cég adta el az ingatlant mintegy nyolc milliárd forintért. A vevő Flatco Real Estate Kft. lapunknak küldött üzenetében prémium kategóriás kialakítást ígért és azt is hangsúlyozta, hogy további bérházak megvásárlásának a lehetőségét is fontolgatja.
Szakértői támogatás
A Habitat egyebek mellett a Fővárosi Önkormányzat lakhatási koncepciójának kidolgozásához szakértői segítséget adott. Egyes kerületi önkormányzatoknak a lakásrendeletekkel kapcsolatban juttatott el észrevételeket. Újpesten, Zuglóban és néhány vidéki kistelepülésen többszáz család lakásának felújítását segítették partnercégeik felajánlását eljuttatva az érintetteknek.
Feljebb írtuk, hogy megfeneklett az ötszázalékos áfa-elgondolás azon része, hogy majd ezzel kedvet kaphatnak az ingatlanfejlesztők a bérlakásépítésre is. Nézzük meg, másutt milyen eszközöket alkalmaznak. A fejlesztőket és a befektetőket ösztönző európai programok elég sokrétűek, érdemes lenne kormányzati szinten is tanulmányozni ezeket.
Kitűnő külföldi példák, csak szemezgetni kellene
A direkt állami szabályozáson kívül a legtöbb országban adókedvezményeket vezettek be az ingatlanfejlesztőknek. (ÁFA csökkentés, TAO levonhatóság). Franciaországban adókedvezmény jár azoknak a bérbeadóknak, akik megfizethető bérleti díjat határoznak meg. Csökkentett ÁFÁ-t kell fizetni azoknál az ingatlanoknál, amelyekben legalább a lakások 25 százaléka megfizethető díjú bérlakás. Luxemburgban adót vet ki az állam a kihasználatlanul álló, be nem épített földterületek után, ezzel ösztönözve azok kihasználását. Dánia előírja, hogy az újépítésű lakóingatlanok lakásainak legalább 25 százaléka megfizethető kategóriába essen.
A fordított ösztönzés is elég gyakori Európában, tehát a bérlőket is lehet terelgetni. A megfizethető bérlakások igénybevételére ösztönöz, hogy azok magas színvonalúak, munkáltatói vagy kormányzati támogatással bérelhetők, és sok esetben hosszabb távon lehetőség van a megvásárlásukra is. Spanyolországban egy közepes távú (5 éves) lakásbérlet során a bérleti díj egy hányada, illetve egyéb, egyszeri befizetések beszámítanak a lakás későbbi vételárába. A lakásbérlet lejártával a fennmaradó ellenértéket kedvezményes jelzáloghitellel lehet finanszírozni.
Hollandiában központilag meghatározott kritériumok alapján (bérleti díj, kor, éves jövedelem és vagyoni helyzet) állami támogatás igényelhető a lakás megvásárlásához, Belgiumban az igényelhető állami támogatás a bérleti díj maximum 33 százaléka, Olaszországban pedig egy bizonyos kor (35 év) és jövedelem (55 ezer euró) alatt állami támogatás vehető igénybe a bérleti díjra, valamint SZJA kedvezmény is jár - olvastuk a Deloitte összefoglalójában.
A múltheti EP-állásfoglalás uniós célkitűzésként határozná meg a hajléktalanság felszámolását 2030-ig. Emellett fenntartaná a hajléktalanság kialakulását megelőző és a hajléktalanok védelmét szolgáló, a koronavírus-járvány miatt bevezetett rendkívüli intézkedéseket, különösen a kilakoltatási moratóriumot, az energiaellátás folyamatos fenntartását és az ideiglenes elhelyezés garantálását.
A képviselők emellett felszólították a tagállamokat, illetve a regionális és a helyi hatóságokat, hogy fogadjanak el jogszabályt a bérlők és a saját lakásukban élők jogainak védelmére. Véleményük szerint a lakhatás akkor nevezhető megfizethetőnek, ha az azzal összefüggő költségek rendezése után a lakónak elegendő forrása marad az egyéb alapvető kiadásokra. Az elfogadott szöveg végezetül megemlítette, hogy a rövid távú, turisztikai célú lakáskiadás lakásokat von el a piacról és felviszi az albérletek árát, ami nagyban megnehezíti a megélhetést a belvárosokban és a turisztikai központokban.
