Jelentősen átalakulhat a lakáspiac az agglomerációban, ha más település is követi a zsámbéki példát. A kisvárosban hamarosan módosított helyi építési szabályzat (HÉSZ) lép életbe, ami 700 négyzetméterről 2000 négyzetméterre növeli a két vagy többlakásos társasházak építéséhez szükséges minimális telekméretet. Budapest környékén még nem volt példa ekkora szigorításra, de már több település jelezte, hogy "megtelt", s ezért gátat akar vetni a mértéktelen építkezéseknek.
A település önkormányzata 2022. január 3-ig adott időt az ezzel kapcsolatos különféle vélemények megtételére és nem várható, hogy sokan tiltakoznának, sőt. Marthi Zsuzsa főépítész szerint egyre erősebb lakossági tiltakozás bontakozott ki a „gátlástalan” beépítések ellen.
„Az elmúlt egy évben jelentősen megszaporodtak azon vállalkozói lakásépítési törekvések, amelyek célja a nagyobb ingatlanok több lakással történő beépítése, és különösen a mély tömbbelsőkbe benyúló ingatlanok összevonásával, és újra osztásával azok intenzívebb beépítésére törekednek. A 2020-ban elfogadott HÉSZ ezeket a lehetőségeket már jelentősen korlátozta, mégsem eléggé. ” – vázolta a helyzetet a város honlapján.
Utalt rá, hogy a laza beépítésű kertvárosias övezetekben (az általánosan használtak szerint Lk1 és Lk2 jelű körzetek - a szerk.) az intenzívebb kertvárosias beépítések jelentek meg, ezek nem csak a környezetüket zavarják, hanem jelentősen növelik, illetve növelni fogják az intézmény-ellátási (óvodai, bölcsődei) feladatokat is, és problémát fog okozni az utak, és csomópontok forgalmi terhelésének növekedésével is.
Saját tapasztalatunkból azt látjuk, hogy ez a probléma más agglomerációs településeken is egyre súlyosabb és egyebek mellett a sok kormányzati elvonás miatt sem is orvosolható. Egyszerűen nincs erre pénze a települések többségének.
A főépítész egy trükkre is felhívta a figyelmet. Mint írta, Zsámbékon új jelenség, hogy az új épületekben irodának alakítanak ki önálló rendeltetést, amelyet később lakásként használnak, így a telkenkénti lakásszámot ezzel növelhetik a megengedett maximum fölé. Erre utalva azt javasolja, hogy 49 százalékról 30 százalékra csökkentsék a szintterület legnagyobb beépítettségét.
Az új minimális telekméret azért is érdekes, mert időközben a telekalakítást is megszigorították. Az eddigi gyakorlat az volt, hogy két egymás melletti, mondjuk 400 négyzetméteres (egyébként kicsinek számító) telek összevonásával az építési vállalkozó már túlugrotta a minimális 700 négyzetméteres határt és indíthatta is az ikerházépítést. Mostantól már három ilyen telket (vagy a rajta lévő romos házat) kell megvennie ahhoz, hogy átlépje az 1000 négyzetmétert, vagyis a rakétasebességgel dráguló telkek miatt máris csökken a profit.
Törökbálinton, ahová szintén sokan költöztek az elmúlt években, az agglomerációban jellemző átlag 650-750 négyzetméterrrel szemben az Lk1-es övezetben a szabadonálló beépítési mód esetén az új telkeknél 1500 négyzetméter a legkisebb méret, s ezen legfeljebb két épület építhető. A beépítési maximum 35 százalék. Az Lk2-es övezetben a már kialakult telkeknél viszont jóval engedékenyebb volt az önkormányzat, ezek esetében 350 négyzetméter a minimális előírás és 50 százalékos a beépíthetőség.
Szakmai körökben már régóta hangsúlyozzák, hogy az agglomerációs településeken az elmúlt években a növekvő népességszám jelentős terhelést okozott. A helyi közszolgáltatási infrastruktúra nem tud lépést tartani a kiköltözéssel. Az önkormányzatok egy ideig új területek bevonásával igyekeztek teret adni, de a pótlólagos rendszereket (utak, csatorna, stb.) már nem tudták kellő ütemben fejleszteni.
Csak egy-két éve tapasztalható, hogy igyekeznek korlátozni az új beépítés lehetőségét. Ezt jellemzően a telkenként építhető lakásszám szűkítésével és a minimálisan kialakítható új telkek méretének megnövelésével érik el. Ez nemcsak a létrejövő új telkek árát növeli, de az ily módon korlátozott kínálat nyomán a használt családi házak is egyre drágábbak lesznek.
Itt érdemes kitérni arra, hogy a telkek nem csupán ezért drágulnak, hanem azért is, mert hihetetlen mértékben nőtt a kereslet az agglomerációs családi házak iránt. A járvány két évében 20-40 százalékkal is többen akartak kertes házba költözni és sokan megelégednek egy zsebkendőnyi előkerttel és egy autónak elegendő beállóval. Pont őket célozza a legtöbb építési vállalkozó.
A délkelet-pesti agglomráció új üdvöskéje Gyál, ahol hasonló gondok vannak, de az önkormányzat itt nem lépett. A 2014 óta érvényben lévő (tehát a lakásépítési boom előtti állapotokat tükröző) HÉSZ szerint a kertvárosias lakóövezetben (ilyenből több is van, az önkormányzat eleve „kertvárosnak” hívja az egész települést – a szerk.) telkenként legfeljebb 3 épület helyezhető el az alábbiak szerint:
- 550 teleknégyzetméterig 1 lakóépület (melyben legfeljebb 1 lakás lehet) és 1 kiegészítő rendeltetésű épület,
- 550-800 teleknégyzetméter között 1 lakóépület (melyben legfeljebb 1 lakás lehet ) és 2 kiegészítő rendeltetésű épület,
- 800 teleknégyzetméter feletti teleknagyság esetén vagy 1 legfeljebb kétlakásos lakóépület és 2 kiegészítő rendeltetésű épület vagy 2 egylakásos lakóépület és 1 kiegészítő rendeltetésű épület helyezhető el.
Tehát ez is jócskán elmarad a zsámbéki 2000 négyzetméteres minimumtól.
A szomszédos és szintén népszerű, egyébként ingatlanpiaci szempontból sokáig drágább Vecsésen nem terveznek a zsámbékihoz hasonló módosítást. A főépítészi iroda azt közölte lapunkkal, hogy egyelőre nem éreznek lakossági nyomást. A helyi szabályzat sokkal megengedőbb, kiderült, hogy a kertvárosias lakóterületen – ha az építési övezetre vonatkozó előírás eltérően nem rendelkezik - legfeljebb 200 telek négyzetméterenként egy lakás építhető. Ilyen övezet több is van Vecsésen.
A városban vannak úgynevezett falusias lakóövezetek is, ott 2 lakást vagy egyéb rendeltetési egységet tartalmazó épületeket lehet építeni azzal a megkötéssel, hogy például az Lf-O-1 jelű építési övezetben 1400 négyzetméter telekméret felett, két főrendeltetésű épület is létesíthető összesen 4 lakással vagy egyéb rendeltetési egységgel.
A keleti agglomerációban egyre népszerűbb Gyömrőn az ottani kisvárosias lakóövezet belső részein 720, kicsit kijjebb már 1500 négyzetméter a minimálisan előírt telekméret. Különbség abban van, hogy az előbbinél 40, utóbbinál csak 35 százalék lehet a legnagyobb beépítettségi arány. Gyömrőn az elmúlt években inkább az utóbbi körzetben voltak jelentősebb lakóparki építkezések, ott vegyesen építettek ikerházakat és szabadonálló családi házakat. Nem jellemző az a fajta zsúfoltság, ami Gyálon és Vecsésen, de a beköltözés ott is folyamatos, így nem zárható ki, hogy lesznek szigorítások.
