"Mentőöv"
Manapság a vállalkozások zömét, vagy nagyon keveset tartank csak hitelképesnek a bankok és pénzintézetek. Még azok az ügyfelek, akik jó feltételekkel rendelkeznek, nekik is magas díjakat kell fizetniük a finanszírozásért. Minekután a vállalkozások vagyonában jelentős tételt képviselnek a saját tulajdonban lévő ingatlanok, optimális tőkekészletet jelenthetnek az előrelépés szempontjából. Eddig az ingatlanjaikban lekötött tőkét a vállalkozások a válság előtti időszakig bankok segítségével jelzálog alapú konstrukciókban viszonylag könnyen és olcsón tudták felhasználni.
„Ezt az ingatlanban megtestesülő tőkét a pénzügyi világban kialakult bizalmi válság miatt jelenleg nagyon nehezen és drágán lehet hasznosítani banki hitel igénybevételével.” – mondta Jakab Miklós, a GVA Robertson értékbecslési részlegének vezetője. – „Az alternatívát az ingatlan értékesítése és visszabérlése jelentheti. Ezzel a megoldással a vállalat tőkét vonhat be a forráshiányos piacon. Az ingatlan tulajdonjoga ugyan az ingatlant megvásároló befektetőre száll, azonban ez a konstrukció olyan cégek számára is elérhető lehet, akik egyáltalán nem kapnak banki finanszírozást.”
Bérlővé válás
Természetesen az eladás és visszabérlés konstrukció az eladói oldalon lévő cégektől egy megváltozott szemléletmódot követel meg, hiszen tulajdonosból bérlők lesznek. Ez a visszalépés lehet eltántorító erő is, de a másik oldal, a tőkebevonási lehetőség, azonban ellensúlyozhatja a tulajdonjogról való lemondást. Emellett a tulajdonból bérleményre váltás adózás tekintetében is előnyös lehet, hiszen tulajdonosként az ingatlant csak 50 év alatt amortizálhatja könyveiben a vállalat, míg a bérleti díjból visszaigényelheti az általános forgalmi adót és a nettó összeget költségnek elszámolhatja. Abban az esetben, ha az ingatlant a közeljövőben úgy is értékesítette volna a cég, akkor ez csak egy előrehozott döntés, ami a szűkös pénzügyi források szempontjából kifizetődő lehet.
A hangsúly leginkább a megfelelő befektető megtalálásán van, hisz olyat kell keresni, aki hajlandó megvásárolni az ingatlant, majd bérbe adni azt a cégnek. „A befektető számára a legfőbb kockázatot az jelenti, ha a bérleti szerződés a megtérülési idő előtt szűnik meg. Jelentősen csökkentheti azonban ennek kockázatát, ha alaposan felméri az ingatlan értékét és jövőbeli hasznosítási lehetőségeit. Egy jól hasznosítható ingatlant ugyanis gyorsabban és könnyebben tud értékesíteni, vagy ismét bérbe adni, ha az eredeti eladó nem tudja fizetni a bérleti díjat. Az ingatlant visszabérlő vállalat számára pedig a jelenlegi, viszonylag alacsony bérleti díjak biztosítanak kedvezőbb forrásköltséget a banki finanszírozáshoz viszonyítva.” – tette hozzá Jakab Miklós.
Ez a kitétel meghatározza azon ingatlanok és egyben vállalatok körét is, akik ebben a konstrukcióban a visszabérlő szerepben megjelenhetnek. Jellemzően a kereskedő vagy szolgáltató profillal rendelkező cégek ingatlanjai előnyösebb helyzetben vannak hasznosítási szempontból, mivel jobb forgalomképességük és könnyebb kiadhatóságuk miatt nagyobb biztonságot nyújthatnak a befektető számára. A termelő vállalatok ezzel szemben, általában olyan speciális, a saját tevékenységükre szabott épületben működnek, melyek eredeti funkciótól eltérő hasznosítása nehéz, vagy nagyon költséges. A vállalat messze nem jutna akkora tőkéhez az eladás és visszabérlés során, mint amennyit az ingatlan felépítésére áldozott.
Az ingatlan forgalomképessége nem az egyetlen biztosíték, ami a konstrukcióban szerepelhet. A visszabérlő cég garanciákat is kínálhat a bérleti szerződés biztosításához. Multinacionális vállalatok esetében az anyavállalat garanciája, esetleg bankgarancia szavatolhatja a bérleti szerződést, illetve a bérleti díj megfizetését. A befektető számára ez jelentősen csökkenti a befektetés kockázatát, ezért így akár több tőkéhez is juthat a visszabérlő.
Az ilyen, tőkebevonási célú tranzakciók fontos eleme, hogy a bérleti díjat, illetve az eladási árat piaci alapokon kell meghatározni. „Ezért, jól felkészült és széleskörű piaci tapasztalatokkal rendelkező értékbecslő alkalmazása mindkét fél jól felfogott érdeke.” – hangsúlyozta Jakab Miklós. – „A jelenlegi körülmények között, kimagaslóan fontos, hogy az értékbecslő piaci tranzakciókon alapuló információk alapján becsülje meg az ingatlanok bérleti díj potenciálját.” A piaci érték meghatározása, erre vonatkozó tranzakciók hiányában meglehetősen nehéz, ezért azok az értékbecslők vannak előnyösebb helyzetben, akik cégük ügynökségi tevékenysége folytán, széles rálátással rendelkeznek a piacra és akár a külföldi társirodáktól is tudnak információkat beszerezni.
Menedzsment Fórum
