Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában


		
	
Tóth Kinga

Többféle eszközzel lehetne enyhíteni a hazai lakhatási válságon. Például azzal, hogy az állam az állampapír piac felé tolja a lakásbefektetőket. Vagy csak a hosszú távú lakáskiadás céljára lehetne befektetni ilyen ingatlanba. Vagy lehetne emelni is a befektetési vásárlók tranzakciós költségeit. Tóth Kinga közpolitikai elemző írása.

Már-már közhely, hogy Magyarországon egyre bizonytalanabbak a lakhatás feltételei a társadalom egyre szélesebb rétege számára; valamint hogy családi támogatás nélkül szinte lehetetlen saját tulajdonú lakást szerezni – végzettségtől függetlenül. Ez a folyamat egy, a 2008-as gazdasági válságot követő globális trendbe illeszkedik, és magával hozta a korábbi, lakástulajdonlásra épülő lakhatási elképzelések változását. A válság óta ugyanis a lakhatásról már nem feltétlenül a stabilitás és a biztonság az első, ami az emberek eszébe jut, hanem a pénzügyi kiszolgáltatottság.

Sok család nem lehet ennyire vidám, ha a lakhatásról van szó (forrás:depositphotos)Sok család nem lehet ennyire vidám, ha a lakhatásról van szó (forrás:depositphotos)

A szülőktől való elköltözés gyakran pénzügyi okok miatt tolódik ki. A 25-34 éves korosztály 42,4 százaléka él a szüleivel; ezzel a jelenséggel a Habitat 2019-es Lakhatási jelentésében részletesen is foglalkozott. Az elmúlt évtizedben az Európai Unióban megállt a lakástulajdonosok számának növekedése, sőt, egyes tagországokban, köztük Magyarországon is, csökkenni kezdett. Ezzel szemben a bérlakásban élők aránya a legtöbb uniós országban a válságot követően emelkedett, majd stagnálni kezdett, Magyarországon pedig 2010 óta folyamatosan növekszik. Mára kialakult egy „bérlői generáció”, amiről részletesebben a Habitat Feketelakás 3.0 kiadványában írtunk.

Többek között ezek a változások is részét képezik az elmúlt évtizedben a lakhatás financializációjának, azaz annak a folyamatnak, amely során a lakhatásban is megerősödik a pénzügyi szereplők, piacok, gyakorlatok, narratívák szerepe. Ennek a folyamatnak éppúgy része a jelzáloghitelek szerepének erősödése, mint a fentebb vázolt tulajdonosi szerkezetváltozás, a jogi személyek arányának növekedése a tulajdonosok között, valamint a befektetési célú ingatlanvásárlás.

Saját lakások aránya (forrás: Eurostat)Saját lakások aránya (forrás: Eurostat)

Befektetési célúnak akkor tekintünk egy ingatlant, ha azt tulajdonosa rövid- vagy hosszútávú bérbeadási és/vagy tőkenövelési céllal vásárolja, tehát, hogy az önmagában generáljon bevételt. A vállalkozások által építtetett ingatlanok értelemszerűen mind ide tartoznak – a vállalkozás nem önmaga lakhatási céljára használja, hanem továbbértékesíti, – de egy magánszemély is tarthat ingatlant befektetési céllal, például, ha azt albérletként kiadja.

Milyen hatással vannak ezek a lakhatásra?

A befektetési célú ingatlanvásárlás az egyik oka, hogy az ingatlanok jelentősen megdrágultak a frekventált területeken az elmúlt években. A lakásárak emelkedése egyrészt kizárja a társadalom egyre nagyobb csoportját a tulajdonszerzésből, másrészt egyre magasabb összegű lakáshitelek felvételére sarkallja azokat, akik számára ez opció. A befektetési célú ingatlanvásárlás mellett szólhat, hogy segít a lakásállomány megújulásában, azonban ez csak akkor érvényesül, ha a tulajdonos valóban lakhatási céllal értékesíti azt.

Ugyan a válság visszavetette a lakáscélú hitelek felvételét Magyarországon, az elmúlt 5 évben mégis folyamatosan nőtt az újonnan engedélyezett lakáshitelek száma. Ezek a hosszú lejáratú, nagy áldozatot kívánó kölcsönök, valamint a kiszámíthatatlan és nehezen megfizethető bérleti piac egyaránt hozzájárultak ahhoz, hogy a háztartások ötödének mindig, de felének legalább időnként gondot okoz a lakásfenntartás a KSH 2015-ös felmérése szerint.

Helyzetkép Magyarországon

A befektetési célú lakásvásárlásról kevés adat áll rendelkezésünkre: a Duna House havonta közölt ingatlanpiaci körképe (Duna House Barométer) nyújtja a legtöbb információt. Eszerint 2015 óta folyamatosan az új tulajdonosok legalább 40 százaléka jelölte meg a befektetési célt a vásárlás okaként, ami akkor is figyelemre méltó arány, ha azok is idetartozhatnak, akik például gyerekeik számára vettek ingatlant.

Lakásbefektetések aránya (forrás: Duna House)Lakásbefektetések aránya (forrás: Duna House)

Az elmúlt évtizedben az albérletárak országszerte is közel duplájára nőttek, vagyis hiába a nagy mennyiségű befektetési célú ingatlan; mivel egyrészt az albérletek iránti kereslet is nőtt, másrészt ezeknek a lakásoknak valószínűleg csak egy része jelent meg a hosszú távú bérletek piacán. Az eladott ingatlanok között ugyanakkor az értékesített befektetések aránya rendre negyed-ötödannyi, mint a befektetési célú vásárlásoké. Ez arra enged következtetni, hogy a befektetési célú ingatlanok a bérleti piacra kerülnek, de a fentiek miatt feltételezhetően a rövidtávú lakáskiadás (pl. Airbnb) piacán jelennek meg.

A MNB adatai szerint 2008 és 2019 között Budapesten 133 százalékkal nőttek a lakásárak, a lakásvásárlással pedig 2014 óta lényegesen magasabb hozamot érhet el a befektetés, mint például állampapírba fektetve, még akkor is, ha hitelfelvétellel vásárolt valaki lakást. A jegybanki alapkamat folyamatos csökkentése, és a CSOK 2015-ös bevezetése csak tovább erősítette ezt a folyamatot, így évek óta messze a legjobban ingatlanba éri meg befektetni.

Befektetések hozama (forrás: MNB)Befektetések hozama (forrás: MNB)

Mindemellett Magyarországon a lakásállomány megújulási rátája 2009 óta igen alacsony, 2015 óta az új lakások több mint felénél ráadásul vállalkozás az építtető, így ezeket a lakásokat valószínűleg főként a (felső-) középosztálybeli kereslet számára értékesítik, megfizethetőségi szempontok figyelembevétele nélkül.

A jelenlegi magyar adópolitikai szabályozás, logikáját tekintve, ellenösztönözni kívánja az ingatlanok gyors továbbértékesítését. Amennyiben a tulajdonos eladja az ingatlant, úgy a lakáseladásból származó bevételt (vagyis, ha drágábban adja el a lakást, mint amennyiért megvette) 15 százalékos SZJA terheli, amelynek megfizetése alól mentesül, ha a vásárlást követő ötödik évben vagy utána történik az adás-vétel. Vásárláskor pedig visszterhes vagyonátruházási illeték fizetésére köteles az új tulajdonos, ami általában az ingatlan értékének 4 százalékát teszi ki.

Nemzetközi kitekintés

A lakás- és albérletárak drasztikus emelkedése, az alsó jövedelmi tizedekbe tartozó háztartások kiszorulása a lakáspiacról, és a rövidtávú lakáskiadás előretörése számos városban és országban jelent egyre növekvő problémát. A bérleti piacok megfizethetővé válása, valamint a rövidtávú szálláshely-szolgáltatások észszerű korlátozása érdekében többféle módszert is alkalmaznak a nyugat-európai nagyvárosokban – például a szabályozási mechanizmusokat, adózási ösztönzőket, nonprofit szervezetek bevonását, a bérleti szektor struktúrájának átrendezését –, amelyek közül néhányat a Habitat is kiemelt 2017-ben publikált, a megfizethető bérlakásszektorról szóló kiadványában, valamint a Feketelakás 3.0 javaslatcsomagban.

Javaslatok

Ezekre a folyamatokra a piac nem fog spontán, a társadalom egésze számára pozitív megoldást találni. Ingatlanba fektetni túlságosan megéri, magánszemélyeknek és vállalkozásoknak egyaránt. Így, ha minden más változatlan marad, a befektetési célú ingatlanvásárlás, valamint a lakhatási financializáció hatásai várhatóan tovább erősödnek. Ezért szükség van a döntéshozói beavatkozásra.

  1. Egyrészt ösztönözni lehet lakossági és vállalati befektetéseket, hogy azok más szektorban realizálódjanak. Ehhez az állam például olyan állampapírok kibocsátásával járulhat hozzá, melyek várható hozama felveszi a versenyt az ingatlanba fektetéssel.
  2. Az ellenösztönzés másik módja lehet a befektetési célú ingatlanvásárlás költségének megnövelése, amely szintén segít csökkenteni a keresletet, például az illeték módosításával. Ugyanakkor egy ilyen szabályozás hatékony működéséhez pontos törvényi keretekre, átláthatóságra és ellenőrzésre is szükség van.
  3. A lakhatási válság csökkentéséhez az is hozzájárulna, ha a befektetési célú ingatlanok a hosszú távú lakáskiadás piacán jelennének meg. Ehhez mind a bérlő, mind a bérbeadó számára biztonságosabb, kiszámíthatóbb környezetet jelentő javaslatcsomagot dolgozott ki a Habitat a már említett Feketelakás 3.0 kiadvány Biztonság c. fejezetében. Ezek közé tartozik például a bérbeadók számára az adókedvezmények és mediációs lehetőség biztosítása, a felmondási idők egyértelműbb szabályozása, valamint a felek kötelezettségeinek tisztázása.
  4. Az információhiány komoly gátat szab a döntéshozói intézkedések meghozatalának és hatékonyságának: nem állnak rendelkezésre részletes és átfogó adatok sem a befektetési célú lakásvásárlásról, sem a külföldi vállalatok ingatlanberuházásairól, sem a rövidtávú lakáskiadásról. Így bármilyen átfogóbb intézkedést meg kell előznie egy átfogó statisztikai adatgyűjtésnek.
  5. Hosszútávon emellett a megfizethető lakhatáshoz elengedhetetlenül szükséges a lakásszektor szerkezeti átalakulása, a közösségi, önkormányzati, állami tulajdonú lakások és bérlakások nagyobb aránya, melyek esetében a megfizethetőségi és szociális szempontok a jelenleginél erősebben tudnak érvényesülni.
  6. Fontos lenne továbbá, hogy a lakáspolitikai intézkedések számoljanak az újonnan kialakuló bérlői generációval. A magánbérleti piac újraszabályozására és egy jó minőségű, megfizethető bérlakásszektor létrehozására van szükség, amit részben építéssel, részben a meglévő lakásállomány bevonásával látunk megoldhatónak. Ennek kialakításába érdemes lenne bevonni nonprofit lakástársaságokat, mint ahogy a szociális lakásügynökségek intézménye és támogatása is mérsékelheti a jelenlegi lakhatási válságot.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára. Sok éves tapasztalattal a hátunk mögött elérkezettnek láttuk az időt arra, hogy szintet lépjünk és egy olyan lehetőséget kínáljunk Önöknek, amelynek segítségével egyes témakörök elismert szakértőinek - így többek között Bod Péter Ákos, Pogátsa Zoltán, László Csaba, Prinz Dániel vagy Szakonyi Péter - véleményeihez, mélyelemzéseihez, neves újságírók által készített egyedi tartalmakhoz jutnak hozzá. Ennek formája egy ELŐFIZETÉS, mely egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között klubtagságot, webinárumokon való részvételt, a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.

Előfizetőink naponta 4-6 unikális, máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá az első hónapban 390 forintért.

Cikkeink túlnyomó többsége azonban továbbra is szabadon olvasható marad.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Jól jönne 1,5 millió forint?

 

A Bank360.hu és az Mfor kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Ersténél 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 102 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait.

 

Legyen Ön is előfizetőnk!

Előfizetőink naponta 4-6 egyedi, máshol nem olvasott,
minőségi tartalomhoz jutnak hozzá, az első hónapban 390 forintért.