Új fiúk a telepen: mongol és iráni vevők jöttek a pesti lakáspiacra

Könnyű év elejei sétán voltam a minap az egyik Dunaparti lakóparknál. Friss, metsző szél fújt a parton, ahol öt családba is belefutottam. Csak három beszélt magyarul. A nem magyarok ottlakók voltak, hevesen integettek az egyik teraszon álló családtagnak, azt kiáltva: „Itt vagyunk, papa!” Európai nyelveken, oroszul és angolul, azokat értettem. Persze, lehetett volna mandarin is, amit viszont nem tudok dekódolni. De nem lepődnék meg, ha legközelebb boldog kínaiakkal futnék össze, arrafelé már pár éve nem ritka az ilyen tulajdonos.

Arra viszont felkaptam a fejemet, amit az egyik nagy nemzetközi ingatlanközvetítő lánc itteni képviselője mondott: több külföldi vásárló a romló nyugat-európai közbiztonsági helyzet miatt keres Magyarországon ingatlant. Sok közöttük a németajkú.

A nagy lakóparkokban sok lakást a külföldi tulajdonosok adnak bérbe (fotó: Mester Nándor)

„A koronavírus járvány kirobbanása után is sokan jelentkeztek, hiszen látták, hogy itt hazájukhoz képest sokkal jobb a helyzet„ - érzékeltette a fejleményeket Urbán Péter, a felső kategóriás ingatlanok közvetítésével foglalkozó nemzetközi Engel&Völkers magyar partnercégének ügyvezetője.

Mindent visz a panorámás dunaparti lakás

Tapasztalata szerint a külföldiek a panorámás pesti és budai lakásokat és a villákat részesítik előnyben. Fontos számukra, hogy jó legyen a közlekedés és a közelben legyen minőségi bevásárlási és szórakozási lehetőség, például egy jó étterem. A megállapodott egzisztenciával rendelkezők és a néhány évvel a nyugdíjkorhatár előtt lévők alkotják a kereslet zömét.

Az érdeklődők túlnyomó része készbe szeretne beköltözni, nincs energiája a felújításra. Van azonban olyan is, aki régi, felújítandó villát keres. Sok német szeretné áthozni a nagy tereket igénylő régi, klasszikus, általában nagyobb méretű bútorait, és maga a villa, mint kategória a kedvelt körükben.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arra hívta fel a figyelmet, hogy több, külföldön élő magyar az esetleges hazaköltözést fontolgatva nézett szét a piacon, de a bizonytalanság miatt még nem döntött a lakásvásárlásról. A korábbi években fontos szerepet kaptak a kínai lakásbefektetők és lakásvásárlók, tavaly 71 százalékkal több kínai felhasználó nézett körül a kínálatban, az érdeklődésig viszont sokkal kevesebben jutottak el, számuk megfeleződött. Azt már mi tesszük hozzá, hogy a kínaiak abban is különböznek más külfölditől, hogy immár egymás között is adják-veszik a lakásokat, házakat.

Bár az Otthon Centrum (OC) teljes forgalmának csak elenyésző részét képezik a külföldiek által megvett lakások, az egyértelmű trend, hogy az elkelt ingatlanok túlnyomó része továbbra is a belső pesti kerületekben van, ehhez jön még a XIII. kerület, mint célterület – közölte lapunkkal a hálózat elemzési vezetője, Soóki-Tóth Gábor. Az OC-nél megfordult vevők Európa minden tájáról, északról, délről, keletről (főként oroszok), a közel-keletről (Izrael) és nyugatról, valamint Ázsiából érkeztek. A kínaiak mellett irániak, indiaiak a jellemző vásárlók, sőt még mongol vevő is akadt.

Tavalyelőtt a KSH szerint a külföldiek kicsit visszafogták magukat, mintegy 4,5 százalékkal kevesebb, csaknem hétezer lakást vettek nálunk. A vevők összetétele többé-kevésbé a korábbi évekhez hasonlóan alakult. Túlnyomórészük német és kínai volt, utóbbiak száma az előző évhez képest kicsit megcsappant, de így is népes csoportnak mondható. Kevesebben érkeztek a környező országokból is, a román és a szlovák állampolgárok 16, illetve 14 százalékkal kevesebb lakást vásároltak, mint 2018-ban. Ugyanakkor több mint harmadával emelkedett a vietnámi vevők száma 2019-ben.

Az idősebb, 56–58 éves német, holland és svájci vevők túlnyomórészt vidéken vásároltak, ennek megfelelően lakásaik átlagos ára is alacsonyabb volt. Kiemelkedően nagy értékű, főleg fővárosi lakásokat kerestek a vietnámiak és kínaiak, míg a szintén elsősorban budapesti lakások iránt érdeklődő izraeli vevők költése az átlagos fővárosi árszint körül alakult. Az osztrákok nagyrészt a nyugati országhatár közelében szereztek lakásokat, elég nagy szórásban, de többnyire 24-30 millió forintért. A romániai vevők zöme 14-18 millió forintot hagyott a kasszánál, ez a legalacsonyabbak közé tartozott, ők ugyanis a keleti országrész olcsóbb árszínvonalú településein jelentek meg nagyobb számban, de ebben már évek óta következetesek.

A külföldiek jelenléte az ingatlanpiacon 2020-ban érthető okokból jelentősen átalakult. Az év elejétől érzékelhető utazási nehézségek folyamatosan csökkentették a külföldi vásárlók számát. Januárban ez még csak az ázsiai és főleg kínai vásárlóknál volt jellemző, később áprilistól már az európaiak nagy részének is nehezítettek voltak az utazási lehetőségek. A piacnak ez a szegmense természetesen nem állt le teljesen, hiszen az itt élő külföldiek maguk is megjelentek a vevői oldalon, sokuk bérbeadóként is fellép és gyarapítja vagyonát.

A külföldi tulajdonosoknál nem volt érzékelhető a pánik hangulat, nem próbálták eladni befektetéseiket, a megmaradt tranzakciók a normál ütemben zajlottak. Az első hullám után pedig az európai nyitásnak megfelelően szépen lassan elkezdtek visszaszivárogni a magyar ingatlanpiacra.

A hollandoknak jó a kis falu is

„A németek és osztrákok a magyarokhoz hasonlóan a balatoni nyaralópiacon is aktívak maradtak, ők tapasztalatunk alapján a 40-50 milliós kategóriában keresnek balatoni nyaralót, amelyeknél a panoráma elsődleges választási szempont. Közülük sokan ide is költöznének, néhányan pedig második otthonuknak szánják a megvásárlandó ingatlant." – avatott be a részletekbe Benedikt Károly, a Duna House marketing és pr vezetője.

A 2019 január 1. és 2020. augusztus 31. közötti időszakban az Otthon Centrum közvetítésével létrejött adás-vételek során a legtöbben a főváros belső kerületeiben vettek használt és új társasházi lakást. Bizonyos környékek és ingatlantípusok esetén beszélhetünk jellemző nemzetiségekről – a budapesti kínai kolónia vásárlásainál figyelhető meg ilyen területi preferencia (Kőbánya, Újpalota), míg a környező országokból érkezők inkább a még olcsóbb városrészeket keresik. A korábbi évtizedekhez képest elenyésző, de továbbra is jelen vannak azok a nyugat-európai vevők, akik kistelepüléseken vásárolnak ingatlant maguknak.

A vizsgált időszakban a vevők közel harmada családi házat vett: a legkevesebben, mindössze 15 százalék Budapest külső pesti kerületeiben – főként kínaiak – ,a többiek közel fele-fele arányban a fővárosi agglomerációban és más vidéki településeken. Az agglomerációban vásárlók sem a legdrágább budai zöldövezeti településeket szemelték ki, sok a román, de vannak dél-koreaiak és franciák is.

Aki vidéken vásárolt, legtöbbször egészen kicsi falvakban tette. Főleg osztrákok, németek és hollandok adásvételeiről van szó, ahogy már 20 évvel ezelőtt is – csak a darabszám lett jóval kisebb. Nova, Ács, Csácsbozsok, Vonyarcvashegy - néhány település, ahol külföldi tulajdonosa lett egy-egy családi háznak. A vidéki házak zömében téglaépítésűek, jellemzően 2-3 szobásak és néhány újépítésűt leszámítva főként az 1970-es, 1980-as években épültek.

A külföldiek által vásárolt családi házak átlagára 30 millió forint volt, de elhelyezkedés és alapterület, valamint telekméret alapján nagyon nagy a szórás: a néhány milliótól kétszáz millióig terjed a skála. Többségben voltak azok, akik társasházi lakást szereztek. Átlagosan 43 millió forintot fizettek a jellemzően szintén 2-3 szobás ingatlanokért.

Érdekes, hogy 13 százalékuk vásárolt panellakást, főként Budapest külső kerületeiben, de néhány adásvétel Miskolcon, Debrecenben és Dunaújvárosban is történt. A panellakások vásárlói között feltűnően sok a kínai és vietnámi, ők elsősorban legalább 2 szobás panellakást vettek. Az OC-n keresztül gazdát cserélt panelek átlagára 26 millió forint volt. A legdrágább ilyen lakásért közel 40 milliót fizettek Budapesten, a legolcsóbbat pedig 10 millióért Dunaújvárosban vették.

Banki anomáliák Magyarországon

Furcsa jelenséget tapasztalt az egyik, külföldiek magyarországi ingatlanjait és általános ügyeit kezelő cég: az itteni bankok olyan változásokat léptetnek életbe, ill. igényelnek a világjárvány idején, amire a külföldi ügyfélnek esélye sincs érdemben reagálni. Jöjjön három eset!

Az egyik kereskedelmi bank egyes régi számlacsomagjainak „kivezetését” végzi, amivel egyszerűen megszünteti a külföldi ügyfél számláját, sem a számlára sem a számláról utalni nem lehet. Az azon lévő összeg természetesen nem vész el, de egyfajta függőszámlára kerül, afölött a tulajdonosnak nincs többé rendelkezési lehetősége. A bank szerint küldtek a változásról elektronikus értesítést, de sem a tulajdonos, sem az ingatlanját kezelő cég nem kapott ilyet. A másik pénzintézet bankkártyát küldött a külföldi tulaj magyarországi címére, postaládába. Aztán PIN kódot, hogy aktiválja. A számlatulajdonos, aki Ausztrália Victoria államából a szomszéd államba sem utazhatott a karantén miatt, erre széttárta a két kezét. A harmadik kereskedelmi bank 6 oldalas levelet küldött a szintén távoli kontinensen élő ügyfele magyarországi címére, adategyeztetés és nyilatkozatok megtétele végett. A levél kelte 2020. szeptember 7., a kért visszaküldés dátuma 2020. augusztus 15.

A fővároson túl Siófokon vásároltak külföldiek új építésű társasházi lakásokat. Ezek az ingatlanok 2-4 szobásak, átlagáruk kicsivel 50 millió forint alatt maradt és a ledrágább ilyen sem került 70 millió forintnál többe. A legolcsóbb újépítésű ingatlant Siófokon vették, a 38 négyzetméteres apartman ára 21 millió forint volt. A vevők között holland és német állampolgárok voltak nagyobb számban, illetve kínaiak és irániak.

A budapesti átlagár 48 millió forint volt, a legolcsóbb lakást 16 millióért, a legdrágábbat ennek majdnem tízszereséért vásárolták. A budai oldalon szinte kizárólag a központhoz közeli társasházi lakásokat vásárolták, itt is főként kínaiak, az átlagár 72 millió forint volt. Valamivel nagyobb számban történtek adás-vételek a külső-pesti zónában, itt a legtöbben Zuglót, illetve a XIV. kerületet választották, főként a szomszédos országokból és Kínából érkeztek vevők, az átlagár 27 millió forint volt.

Az elmúlt 12 év mérlege

A külföldiek által tulajdonolt lakások számában a 2008-as válság után visszaesés volt megfigyelhető; ezt követte 2013-2018 között egy intenzív időszak, mely 2018 óta lecsengőben van. A budapesti ingatlanok ugyanakkor jelentős vonzerőt jelentenek: az összes ingatlant átruházás közel fele (28 631) a fővárosban volt. A piaci mozgások időben viszont ugyanúgy zajlanak országos és fővárosi szinten: 2015 után volt némi relatív növekedés a vidéki vásárlásokban a budapesti ingatlanszerzésekhez képest, de 2018-tól vidéken is kevesebb tranzakció zajlik – rajzolta meg a sokéves kép egy részét Szabó Linda, a Habitat for Humanity tavaly ősszel közölt tanulmányában.

Az átadott lakóingatlanok forgalmi értéke alapján Budapesten koncentrálódik a legnagyobb külföldi ingatlanvagyon, azaz itt a legnagyobb ez a piaci szegmens. 2015-ben meredek emelkedés kezdődött a külföldi magántőke-forgalomban a fővárosi lakáspiacon, ennek oka az általános lakásáremelkedés. Viszont mivel Budapesten az országos átlagot meghaladó mértékben nőtt az átlagos forgalmi érték, és mert ez az emelkedés még most is tart (nincs lefelé tartó trend, mint 2019 második felétől a lakásárakban megfigyelhető), ez arra enged következtetni, hogy a külföldi magántulajdonosok drágább lakásokat is kezdtek vásárolni.

Az ingatlanszerzéseknek kicsit több mint fele társasházi; 43 százaléka családi ház, ikerház vagy sorház. Ugyanakkor körülbelül kétezer lakótelepi, vagy egyéb típusú lakóingatlan is gazdát cserélt. Ezeknek ugyan 58 százaléka budapesti, azonban a földrajzi eloszlás alapján érzékelhető a megyei jogú városok, valamint a természetes és gyógyvizek vonzereje (például Balatonfüred, Gyula, Hévíz, Hajdúszoboszló, Keszthely, Velence), illetve az országhatárhoz közel eső településeken (Battonya, Mosonmagyaróvár, Sátoraljaújhely) történő ingatlanszerzések is kiemelendők.

INGATLANÉRTÉKESÍTÉSI ADÓKALKULÁTOR
Számítsa ki, hogy lakása kiadása után mennyi adót és egyéb elvonást kell fizetnie!

Különösen a fürdővárosok esetében izgalmas kérdés a megvásárolt ingatlanok hasznosítása (hogy nyaralóként, vagy szálláshelyként hasznosítják-e). A vidéki tanyavilágból nagyjából ezer ingatlan érintett az elmúlt tíz évben: háromnegyede németekhez, hollandokhoz, svájciakhoz, belgákhoz és osztrákokhoz került, de számottevő (és a Duna-Tisza köze, valamint a Tiszántúl viszonylatában földrajzilag viszonylag szétszórt) a román tulajdonosok száma is.