Ami a nagy cégek, multinacionális vállalatok számára a legtöbb esetben természetes; így például az elegáns előtér, az üveghomlokzat, a mélygarázs és minden egyéb, ami a modern irodaházakat jellemzi, az a kis- és közepes vállalkozásoknak gyakran megfizethetetlen luxusnak tűnik.
Bár hazánk a legalacsonyabb irodaköltségekkel büszkélkedhet a régióban, ma Budapesten egy első osztályú, A-kategóriás irodaházban jellemzően havi 15-17 eurót (3500-4500 forintot) kell fizetni négyzetméterenként egy irodaterületért, a bérleti díjat és az üzemeltetési költséget is figyelembe véve.
Ennek megfelelően az A-kategóriás bériroda piacon ritkán jelennek meg bérlőként a hazai kkv-k; ezt a szegmenst a nagyvállalatok, a multik és - viszonylag új trendként megfigyelhetően - az állami nagyvállalatok, hivatalok, minisztériumok, állami háttérintézmények dominálják.
Stabil jövőkép kell a lízinghez
Olcsóbb alternatívát jelentenének a B-kategóriás irodaházak, ahol jellemzően 10-12 eurós (2500-3000 forint) bérleti költséggel találkozhatunk, ezek az épületek azonban sok esetben kieső helyen találhatóak, és nem is biztos, hogy kényelmesebbek egy jó állapotú társasházban kialakított irodánál.
Ilyen feltételek mellett a lakásirodákban tevékenykedő kkv-k jellemzően bérlik a munkahelyül szolgáló helyiségeket, ám ma már lehetőség nyílik arra is, hogy a bérleti díjjal azonos nagyságrendű törlesztőrészlet mellett lízingeljék az általuk használt ingatlanokat.
A saját tulajdonú lakóingatlan persze nagyon sok cég számára kellő tőkeerő hiányában nem reális megoldás, ám a stabil pénzügyi lábakon álló kis- és közepes vállalkozásoknak mindenképpen érdemes megfontolniuk, hogy hosszú éveken keresztül bérleti díjat, vagy lízingdíjat fizetnek havi rendszerességgel.
Kétségtelen ugyanakkor, hogy amíg az ingatlanbérlés nem igényel különösebb kezdőtőkét, addig az ingatlanlízing esetében, különösen, ha használt ingatlanról van szó, a cégnek rendelkeznie kell az önerő összegével, amely jellemzően az ingatlan értékének 10-25 százaléka, ahhoz, hogy a lízingbe belevágjon. Azaz, ha egy 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben lévő, 50 millió forintos értékű használt lakást veszünk példának, akkor lízing esetén 5-12,5 millió forintot kell kezdetben kifizetnünk. Ez a feltétel kezdő vállalkozásokra vonatkozik, működő cégeknél lehetséges akár 0 százalékosos önerő is, amennyiben a cég ki tudja termelni a lízingdíjat.
A szabad tőke mellett nagyon fontos továbbá, hogy stabil jövőképpel rendelkezzen a lízingelni készülő vállalkozás, hiszen a lízinggel bevállalt futamidő jelentősen túlmutat a bérleti szerződésekben rögzített időszakon. Márpedig ahhoz, hogy a lízingdíj versenyképes legyen a bérleti díjjal, viszonylag hosszabb, 20-25 éves futamidejű konstrukcióban érdemes gondolkodnia a lízingbe vevőnek.
A lakóingatlanokat ezzel szemben vagy határozatlan időre adják bérbe - bizonyos felmondási idő mellett, vagy egyéves bérleti szerződést kötnek a felek, amit aztán időről-időre meghosszabbítanak, kitéve a céget a kényszerű költözés kockázatának.
Nem kerülhetjük el az illetékfizetést
Ha a költségeket nézzük, akkor – a fenti példánál maradva – egy 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben található használt lakóingatlan bérleti díja a jelenlegi piacon körülbelül 240-280 ezer forintot tesz ki havonta. Ha 50 milliós ingatlanértékkel számolunk (ami valamivel több, mint 300 ezer forintos négyzetméterárnak felel meg), akkor egy 25 éves futamidejű, 25 százalékos önerőt (12,5 millió forint) megkövetelő zárt végű pénzügyi lízing esetében pedig 250 ezer forintos havi törlesztőrészletet kapunk.
Láthatjuk tehát, hogy a lízingdíj - az említett önerő mellett – nem jelent változást a vállalkozás költségszerkezetében, viszont a futamidő végével saját tulajdonába kerül egy értékes ingatlan. Miközben egy hasonló méretű, 160 négyzetméteres irodahelyiség bérleti költsége egy modern, A-kategóriás irodaházban mintegy 600 ezer forintos havi költséget jelent, azaz messze meghaladja mind a lakásiroda bérlésének, mind pedig a lízingelt lakás törlesztőrészletének értékét.
Különösen előnyös, hogy az ingatlan pénzügyi lízingbe vétele esetén költségként elszámolható a havi lízingdíj kamat és kezelési költség része, valamint az ingatlan után számított értékcsökkenés, illetve minden kezdeti költség (értékbecslési díj, szerződéskötési díj, folyósítási jutalék, stb.).
Szintén fontos kérdés az ingatlan vásárlás esetén fizetendő illeték, ami mind a használt, mind a 30 millió forintnál értékesebb újépítésű ingatlanok esetében a vételár első 4 millió forintjára 2 százalék, míg az e fölé eső részre 6 százalék, mely zártvégű lízing esetén a futamidő kezdetén válik esedékessé, míg nyíltvégű lízing esetén a futamidő végén, a tulajdonszerző által fizetendő.
Jogosan merülhet fel a kérdés, hogy mi történik akkor, ha a vállalkozás valamely okból az ingatlanváltás, vagyis a továbblépés mellett dönt. A lízingelt ingatlannál is van erre lehetőség, amennyiben az eredeti lízingbe vevő cég talál egy olyan "vevőt" (praktikusan egy másik vállalkozást), aki egy, az addig eltelt futamidő, az eredeti önerő, stb. függvényében kialakult "vételár" kifizetése után átszerződik az ingatlan lízingelésére és onnantól kezdve fizeti a lízingdíjat. Mindemellett lehetőség van a pénzügyi lízing esetében a lakóingatlan bérbeadására is, azaz a vállalkozás bérbe adhatja egy másik vállalkozásnak azt a lakást, amelynek még nem a tulajdonosa.
