Nincs trendforduló, nem esik az új építésű lakások ára, sőt, tovább menetel felfelé. Minden forgalmi adat ezt támasztja alá és a beruházók által közölt kínálati árak is ezt mutatják. Az egyik legnagyobb lakásépítő cég, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója szerit három év múlva a mostani budapesti átlag, vagyis a másfél millió forint megduplázódik. (A vezető az elmúlt három évben lapunknak nyilatkozva többször is elég pontosan jósolta meg, hogy mi lesz az aktuális átlagár a következő egy-másfél évben.)
Kiss Gábor lapunknak azt is elmondta, hogy minden körülmény ezt „segíti”, hiszen a kivitelezési költségek emelkednek, a munkaerő sem lett olcsóbb. A kereslet nagyot esett, ennélfogva most nem érdemes nagy projektet indítani, így jó ideig jelentős kínálatbővülés sem lesz, ami fékezné az árnövekedést.
A hárommillió forintos ár egyébként Buda egyes körzeteiben már most is megvan, Pesten van egy-két projekt, ahol a négymillió forintot alulról súrolja az ár. Ezek mindegyike elvehetetlen panorámát és szolgáltatásokat ad, kivételes belső anyaghasználat jellemzi őket és a vevők többsége magyar állampolgár, bár sok külföldi is feltűnt a vevői oldalon. A fővárosban már csak egy-két kerületben kérnek egymillió forint alatti árat, több kerületben is kétmilliós az átlagár.
A meghirdetett újépítésű lakások tekintetében már évek óta vezető kerületnek számít a XIII., a XI., valamint a IX. kerület. A Duna House szerint az idei harmadik negyedéves adatok alapján a felsorolt kerületek közül a legdrágább Ferencváros, ahol 1,6 millió forint fölé szökött az átlagár. Újbudán 1,5 millió forint feletti négyzetméterárral kell kalkulálni, míg a XIII. kerületben meghaladja az 1,3 millió forintot az átlagár. Míg az előző negyedévben Terézváros, addig a harmadik negyedévben Erzsébetváros is csatlakozott a 2 millió forint felettiek táborához, itt jelenleg a 2,1 millió forintot is meghaladja az átlagos négyzetméterár az új lakások esetében.
„Egy új, emelkedő ciklus fog elkezdődni jövő év vége felé, de legkésőbb 2025-ben. Addig sajnos az építési volumen nem változik érdemben, marad az évi 20 ezer új lakás, ami az egészséges 40 ezernek csak a fele. Már az is eredmény lesz, ha ebben az új, várhatóan sokéves ciklusban évi 30 ezerre feltornássza az ágazat” – mondta a Metrodom vezetője a Portfolio által szervezett eheti Property Investment Forum konferencia egyik panelbeszélgetésén.
Szakmai körökben köztudott, hogy az elmúlt másfél-két évben a beruházók nagyon visszafogták magukat, nem indítottak új projekteket, viszont sokan vettek telkeket abban a tudatban, hogy lejár az 5 százalékos áfa ideje. A kormány azonban – már sokadszor – ismét belenyúlt a piacba, összezavarva a fejlesztőket és kitolta a határidőt.
Jelenleg az érvényes, hogy 2028. december végéig kell használatba vételi engedélyt szerezni, ekkor lehet 5 százalékkal számolni. Vagyis ha már megvan a telek és az érvényes építési engedély, elegendő 2025-ben elkezdeni egy projektet. Tehát sok beruházó fog kivárni, míg jobbak lesznek a feltételek, növekszik a gazdaság, sokkal olcsóbbak lesznek a lakossági és a projekthitelek és kiderül, mennyivel ad több pénzt a CSOK-ra a kormány.
Jövő januártól új feltételeket vezet be a kabinet a városi CSOK esetében, de erről végleges részleteket még nem közölt, nyilván azt mérlegeli, hogy mennyivel emelje meg a támogatást és mennyivel a felvehető maximális hitelösszeget. Abban egyetértés van a fejlesztői oldalon, hogy 5-10 millió forint nem oszt és nem szoroz, legalább 40-50 millió forintra kellene növelni a jelenleg 15 millió forintos maximális hitelt, hogy érdemi önerőt adjanak a nem ismert összegű támogatás mellé.
A kormány azonban hallgat, de legalábbis nem sokat beszél egy fontos szűkítésről: arról, hogy 40-ről 30 évre viszi le azt a korhatárt, amíg igényelhető. Gyakorlatilag tízezreket kizár ezzel az új építésű lakások piacáról. Arról nem is beszélve, hogy a meglévő gyermekeket már nem lehet beszámítani, újakat kell vállalni. Elképzelhető, hogy ha mondjuk 50 millió forintra emelik a maximális hitelkeretet, akkor amint „jön” az új gyerek, valamennyivel csökkenthető a visszafizetendő összeg, de még nem eldöntött ez sem. A Babaváró hitelnél ugyancsak szigorításokat vezetnek be.
További szigorítás lehet – erről is tud a szakma – hogy lakással rendelkezők nem kaphatnak CSOK-ot, vagyis kizárják a befektetési célú vásárlókat. Most egyébként legfeljebb 10-15 százalék ezek aránya, ez erős csökkenés a két évvel ezelőttihez képest. A befektetők zöme más eszközbe, túlnyomó részül állampapírba tette a pénzét.
A beruházók és a kivitelezők régóta sürgetik a kormányt, hogy ne csapkodjon, legyen hosszú távra szóló és kiszámítható a lakástámogatási rendszer. Most nem ez a helyzet és ennek számtalan fórumon hangot adnak, az említett konferencián is. Pár hete az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) is ezt kérte, immár sokadszor.
