Mint arról beszámoltunk, a hazai lakásépítési szektor az idei első negyedévben is folytatta a tavaly tapasztalt mélyrepülését. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) kedd reggeli közlése szerint 2025 I. negyedévében 2704 új lakás épült, 2,7 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban.
Bár a lakásépítések száma csökkent, talán a várakozásoknál kedvezőbben alakult és nem vetít előre akkora visszaesést az év egészére, mint azt várni lehetett – írta a lapunknak küldött gyorsértékelésében Regős Gábor. Mindazonáltal a 2,7 százalékkal kevesebb új lakás kapcsán a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza szükségesnek tartotta hangsúlyozni, hogy a bázisidőszaki adat sem volt magas.
A friss adatok nem jelentenek meglepetést, a lakásátadások számának csökkenésére számítani lehetett, az elmúlt egy-két évben ugyanis viszonylag kevés fejlesztés indult el – értékelte az adatokat Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint országosan az új lakások iránti kereslet az idén 47 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit, ami elsősorban a befektetési célú vásárlók budapesti aktivitásával magyarázható. Bár éves szinten jelentős a kereslet erősödése, 11 százalékkal elmarad a 2022 azonos időszakában látott érdeklődéstől. Ez azért nagy szó, mert 2022 első négy hónapjában még a 2,5 százalékos kamatozású zöldhitelek miatti aranykorát élte az új lakások piaca.
Az egyes településtípusok vegyes képet mutatnak: összhangban a kormányzati politikával, a kisebb településeken nőtt, míg a nagyobbakon csökkent a lakásépítések száma. Ebben a támogatási konstrukciók mellett Regős szerint az áraknak is szerepe van:
a fővárosban és a vidéki városokban nagyon megdrágult az építkezés, ami megnehezíti azt, hogy a háztartások új lakást tudjanak építeni vagy venni.
Ennek megfelelően a községekben 2,5, a kisebb városokban pedig 29 százalékkal nőtt az átadott lakások száma, ezzel szemben a fővárosban 7,4, a megyei jogú városokban pedig 33 százalékkal kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban.
Vármegyénként is jelentős különbségek látszódnak: több vármegyében alig épült új lakás (Jász-Nagykun-Szolnokban mindössze 1, Borsod-Abaúj-Zemplénben pedig 3), míg például Somogyban 265, Pesten 752, Bács-Kiskunban pedig 131. Jellemzően tehát olyan területeken épül több lakás, ahol jobban megy a gazdaság, ahol jobban megtalálhatóak jó minőségű, jobban fizető munkahelyek – vagy ahol Balaton van.
Az alacsony lakásépítési számban a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza szerint több tényező játszik közre. A legfontosabb az elszabadult árszínvonal, annak inflációt és bérnövekedést bőven meghaladó szintje, talán ez az, ami leginkább akadályoz. Emellett gátló tényező a gazdasági bizonytalanság is: a mostani bizonytalan kilátások közepette és az elmúlt évek magas kamatkörnyezete és inflációja nyomán talán kevésbé vonzó a hitelfelvétel, a hosszú távú elköteleződés. Az is lehetséges, hogy sokan kivárták a prémium állampapírok magas kamatozású kamatperiódusát és ezt követően jelennek meg az új lakások piacán. A kormányzati támogatások egy része csak a még meg nem született gyermeket vállalókra vonatkozik – ezzel próbálva serkenteni a gyermekvállalási kedvet – , ami szűkíti a támogatásra jogosultak körét.
Fotó: Depositphotos
Regőshöz igen hasonlóan értékelt Molnár Dániel. A Magyar Gazdaságfejlesztési Ügynökség (MGÜ) vezető elemzője azt emelte ki, hogy Hajdú-Bihar vármegyében töredékére esett vissza az építendő lakások száma, itt az új beruházások (CATL, BMW) hajthatták fel a keresletet a tavalyi év során. Ezzel szemben Csongrád-Csanád vármegyében pont hogy most, az év elején ugrott meg az igény, az első három hónap során több lakásépítési engedélyt adtak ki, mint a tavalyi év egészében.
Az ingatlan.com településtípusokra bontott adatai szerint Budapesten az új építésű lakóingatlanok átlagos négyzetméterára közel 1,6 millió forintnál jár, szemben az egy évvel korábbi 1,34 millió forintos összeggel. A vármegyeszékhelyeken 1 millió, a kisebb városokban pedig 990 ezer forintért kínálják jelenleg az új lakások négyzetméterét, míg tavaly május elején 934 ezer és 994 ezer forint volt az átlag. A községeket jellemző mostani 835 ezer forint, ha minimálisan is, de elmarad a tizenkét hónappal ezelőtti 850 ezres szinttől.
Balogh szerint a fővárosban már átlagosan bőven 100 millió forint felett van az új lakások eladási ára. Ezen belül a családi házaknál 189 millió, a társasházi lakásoknál 107 millió forint az átlag és nincs olyan kerület, ahol 1 millió forint alatt lenne az átlagos négyzetméterár. Érdekes, hogy a megyeszékhelyeken jóval olcsóbban lehet új építésű kertes házat vagy társasházi lakást vásárolni, előbbieknél 95 millió, utóbbiaknál 66 millió forint az átlag. Az építési költségekben nincsenek nagyságrendi eltérések az ország különböző részei között, körülbelül 700-800 ezer forintból meg lehet építeni egy négyzetméternyi új lakást, de a telekárakban és a járulékos infrastrukturális, például a közművesítéshez kapcsolódó fejlesztések költségeiben jelentős különbségek lehetnek. Mindez egyben azt is jelenti, hogy egy 100 négyzetméteres alapterületű új lakóingatlan esetében legkevesebb 80 millió forintos költséggel lehet számolni, a jelenlegi építési kiadásokat nézve.
Biztató előjel lehet a jövőre nézve az elemzők szerint az építési engedélyek számának növekedése – itt egy 25 százalékos emelkedést mért a KSH. Ezen belül is kiemelkedik a fővárosban mért érték 2,9-szeresére való növekedése. Ez mindenképpen kedvező a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza szerint, hiszen a lakások itt a legdrágábbak, itt a legnehezebb lakáshoz jutni, ezen pedig a kínálat növekedése segíthet.
A budapesti lakásépítési engedélyek robbanásszerű, közel 300 százalékos növekedése mögött Balogh szerint az új engedélyeztetési jogszabályváltozások állnak. A 2025 első felében benyújtott építési engedélyekre és egyszerű bejelentésekre ugyanis még a 2024-es szabályok vonatkoznak.
Ebben a kiugró növekedésben szerepe van a kormányzat által indított Lakhatási Tőkeprogramnak. Igaz, az ez utóbbi keretében megépülő első lakások várhatóan legkorábban csak a jövő év elején jelenhetnek majd meg a piacon – hívta fel a figyelmet Molnár. Az átadott lakások száma így szerinte az idei évben a tavalyi szintje körül, kismértékben afölött, 14-15 ezer körül alakulhat, miközben jövőre következhet be nagyobb élénkülés.
A kiadott engedélyek száma az átadott lakások számának több mint duplája, azaz van potenciál a lakásépítések növekedésében, ez remélhetőleg kiaknázásra is kerül. Egy lakás persze nem 1-2 negyedév alatt készül el, így a lakásépítések felfutása hosszabb idő lehet. Ez viszont a demográfiai folyamatok javítása miatt is szükséges lenne.
Kedvezőtlen ugyanakkor, hogy a fővároson kívüli többi településtípus mindegyikében csökkent az új engedélyek száma.
A kilátásokat az MGÜ vezető elemzője szerint javítja, hogy az ingatlanpiac dinamikus élénkülése az idei év elején tovább folytatódott. A Duna House adatai alapján a lakáspiaci tranzakciók száma az első negyedévben 8,8 százalékkal meghaladta a megelőző évi szintjét. A tranzakciók számának növekedését a javuló jövedelmi helyzet, a lakossági állampapírok utáni jelentős kamatkifizetések is segítik. Ugyanakkor a kínálati oldal lassú bővülése, az új lakásépítések alacsony száma az áremelkedés folytatódását eredményezik, ami pedig visszavetheti a keresletet.
Előretekintve az MGÜ-nél a lakásépítések fokozatos élénkülését várják, ugyanakkor az építési idő miatt a kedvező folyamatok hatása csak lassan jelenik meg az adatokban.
Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint is van még tér a fejlődésre az új lakások piacán, amire szükség is van a lakásállomány minőségének fenntartása érdekében. Ehhez viszont a vásárlóerőhöz mérten megfizethető árú új lakások kínálatának bővülésére van szükség. A lakásépítési kedv fokozódása mellett a már említett állami lakhatási tőkeprogram segítségével Balogh szerint a következő 7-8 évben 15-20 ezerrel több lakás épülhet. A program kedvező első érezhető hatásai a mostani kilátások szerint 2026-ban jelenhetnek meg a lakáspiacon.
A megfizethető új lakások széles kínálatára Balogh szerint azért is szükség van, mert az eladói oldalon kibontakozó verseny a használt lakások áremelkedését is kiszámítható mederbe terelheti vagy lassíthatja.
(Csabai Károly szerzői oldala itt érhető el.)
