Legutóbb tavaly októberben foglalkozott a szektorral a jegybank, akkor, a járvány második szakaszában voltunk és nagy visszaesésről számolt be az MNB. Már akkor is látszott, hogy az ipar-logisztika kivételével minden kereskedelmiingatlan-szegmensben csökkent a kereslet, a foglaltsági-kihasználatlansági adatok romlottak, a kiskereskedelmi szegmensben pedig bérleti díjcsökkenés is mutatkozott.
A 2020-as év második felét a közelmúltban elemezték és kiderült, hogy a járvány harmadik hulláma tovább rontotta a mutatókat. A kiskereskedelmi egységeknél a látogatók száma és a forgalom is 40 százalékkal zuhant, a bérleti díj ugyan 20 százalékkal mérséklődött, de ez alig enyhített az üzletek terhein. (Rengeteg került a csőd szélére, írtuk ezzel kapcsolatban a közelmúltban.)
A leértékelődésből adódó befektetői érdeklődés várható növekedésére vonatkozó kérdésünkre az MNB szakértői azt mondták: opportunista befektetők feltűnése nem valószínű, ugyanis nincs túlkínálat plázákból, ami lejjebb vinné az árakat, ezen kívül a lakosság javuló jövedelmi helyzete miatt a kiskereskedelmi üzletekben kínált áruk kereslete emelkedni fog, s ez javítja a központok tulajdonosainak helyzetét. Azt viszont elismerték, hogy a központok mögötti finanszírozási feltételek szigorodtak az elmúlt évben, s a kiskereskedelmi szektor nem túl népszerű a bankok körében, nem nagyon sietnek finanszírozni vagy refinanszírozni ilyen projekteket.
A mostani jelentésben a tavaly őszihez hasonlóan jelentős kockázatokat azonosítottak az irodapiacon. Tartósnak vélték az otthoni munkavégzést, ami kihatással lesz az irodapiaci keresletre. Nagy Tamás igazgató így fogalmazott:
"Már nem lehet leállítani a megkezdett és 2021-2022-es átadású beruházásokat, így a következő 1-2 évben 12 százalékos állománybővülés és 10 százalék fölötti kihasználatlanság várható (jelenleg 9 százalék - a szerk.)"
Az MNB által életre hívott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) meglátása szerint - erre utalt az igazgató is - a járvány ellaposodása után egyfajta hibrid munkavégzés lesz szinte mindenütt az országban."Heti egy nap home office mintegy 20 százalékos keresletcsökkenést hozhat" - fűzte hozzá. Ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy a foglalkoztatottság vélhetően 4-5 százalékkal is növekedhet, ami mégiscsak lassíthatja az irodai kereslet esését.
Biztosnak látszik, hogy a kereslet alacsonyabb szinten normalizálódik a COVID előtti időkben megszokott "normális" szinthez képest. Az MNB előrejelzése szerint a B és C kategóriájú irodaházaknál lehet további bérletidíj-csökkenésre számítani, ami befektetési kockázat.
Itt szintén rákérdeztünk arra, hogy az MNB milyen mértékű szigorításra számít az irodaprojektek finanszírozásánál. Azt a választ kaptuk, hogy tavaly 30-ról 50 százalékra vagy afölé emelkedett a bankok által elvárt előbérlet aránya, de idén ezen már nem emeltek, inkább stagnál ez a mutató, itt is lassú normalizálódás várható. Általában is elmondható, hogy az üzleti ingatlanok legtöbb csoportjának a finanszírozása kikerült a bankok fókuszából. A pénzintézetek az ipari és logisztikai központokat és a lakásberuházásokat részesítik előnyben, ezekre adnak pénzt.
Tavaly a befektetési hozamok évek óta tartó csökkenése megállt, a prime hozamok az iroda és kiskereskedelmi szegmensekben emelkedtek, míg az ipar-logisztika esetén nem változtak. A LITT szakemberei a befektetési aktivitás növekedésének elindulását 2021 végére és 2022 elejére várják. Telkek iránt már most is hatalmas az érdeklődés.
A szállodákban és a kiskereskedelmi ingatlanokban a cél még hosszú ideig a fenntartási költségek fedezéséhez szükséges forgalom elérése. Már akkor látszott, hogy a reálgazdasági kilábalás a korábban vártnál jobban elhúzódhat, s ez e két területre hat leginkább negatívan. Az MNB mindamellett érzékeli, hogy a szállodaberuházók rugalmasan igyekeztek a kereslethez igazítani a fejlesztéseiket, tavaly év végére a 2019-es 7000 tervezett új szobaszámot 4000 körülire vitték le. A jegybank szerint a régió más fővárosaihoz képest Budapest ezen a téren kicsit jobban áll, a külföldi turizmus várhatóan lassan visszatér és ez indokolttá teheti a tervezett beruházások zömét.
