Egyre több észak-amerikai nagyvárosban vetik fel az ingatlanfejlesztők és a -befektetők, hogy a tartósan alacsony kihasználtsággal működő és műszakilag elavult irodaházakat már nem érdemes megmenteni, mondjuk azzal, hogy lakásokká alakítják át őket. Jobb és olcsóbb is lebontani, a helyükön magasabban pozicionált, más funkciójú épületet lehet emelni. Főleg a keleti partvidék metropoliszaiban, valamint Los Angeles, San Francisco, Chicago és Atlanta egyes körzeteiben vannak ilyen tervek.
Nálunk is tudnak ezekről az érintettek, de még nagyon messze vagyunk ettől. Egyelőre a piac befagyását rögzíti mindenki, s ehhez megjöttek az ezt alátámasztó és 2022 egészére vonatkozó adatok is.
A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4 251 570 négyzetméter, ezen belül 3 473 820 négyzetméter „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 777 750 négyzetméter saját tulajdonú irodaház található.
2022 negyedik negyedévében a budapesti állomány két új irodaházzal, összesen 75 910 négyzetméterrel bővült. Ebből azonban csupán az egyik spekulatív fejlesztés, a Skanska H2O nevű komplexumának első tömbje (25 910 négyzetméter) a Váci úton, a Budapesti Vízművek lebontott székházának a helyén. A másik a Mol Campus (50 ezer négyzetméter), ami saját tulajdonban van, s így nem része a tényleges kereskedelmi piacnak.
Aggasztó lehet, hogy a kihasználatlanság az előző negyedévhez képest 0,3 százalékkal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2,1 százalékkal emelkedett, és jelenleg már 11,3 százalékon áll. Ez még nem dráma, az akkor kezdődik, ha eléri a 15-17 százalékot. Mivel több mint 200 ezer négyzetméternyi fejlesztést fognak átadni egy-másfél éven belül, az így növekvő kínálat és a gazdasági válság miatt csökkenő új kereslet tovább lökheti felfelé a kihasználatlanságot.
Üres helyek
Tavaly az utolsó három hónapban egyébként Észak-Budán volt a legjobb a helyzet, ott csupán az irodaterület 4,1 százaléka állt üresen. Az ellenpólust – mint mindig – az agglomeráció adta, ott 31,8 százalékot nem tudtak kiadni, ez tartósan ilyen magas érték, nem meglepő, ha nem is indultak ott spekulatív beruházások az elmúlt években.
A piacot figyelő Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) szerint a bruttó kereslet 2022 negyedik negyedévében 101 480 négyzetmétert tett ki, ez közel azonos az előző negyedévben regisztrált értékkel, az előző év azonos időszakához képest viszont 9 százalékos csökkenés. A teljes éves kereslet 2022-ben 391 670 négyzetméter volt, ami viszont 7 százalékos növekedés a 2021-ben regisztrált éves értékhez hasonlítva.
Nem meglepő, hogy a biztonságra törekvő, nem kockáztató bérlők vannak túlsúlyban, a teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt (42 százalékkal) a negyedik negyedévben. Az új szerződések voltak a második helyen 38 százalékkal, míg a bővülések részaránya a már alig érzékelhető 4 százalékon állt. A szerződések ötödét kötötték meg előbérletként.
Még mindig a Váci úton a legaktívabbak a bérlők, ezen a részpiacon a teljes volumen 37 százalékát kötötték le. Második helyen Pest Központ végzett 21 százalékkal, a bronzérmes Észak-Buda lett 14 százalékkal.
Sokatmondó adat, hogy a bérleti szerződések átlagos mérete 725 négyzetméter volt, ez 31 százalékkal alacsonyabb, mint az előző negyedévben. Csak öt szerződést kötöttek 3 ezer négyzetméternél nagyobb területre (itt három hosszabbításról, egy új bérlésről és egy saját tulajdonra szóló szerződésről van szó). Vagyis a cégek láthatóan erősen visszavesznek a korábbi tervekből és inkább közepes méreteket, 500-600 négyzetméteres új területeket kötnek le, már ha sikerül költözésre bírni őket.
