Erről lesz szó a cikkben:
Az új lakások négyzetméterára több európai országban
A lakásárak és a jövedelmek kapcsolata
A lakásárak és a növekvő lakosságszám kapcsolata
A befektetési célú bérházak piaca
Lehangoló kép tárul elénk az európai lakáspiac tavalyi évéről. A 24 országot rendszeresen vizsgáló Deloitte Property Index 2023-as, most nyilvánosságra hozott adatai szerint a környező uniós országokhoz képest Magyarországon rendkívül kevés az ezer főre jutó új építésű lakások aránya, mindössze 1,92 darab, gyakorlatilag fele a közép- és kelet-európai országokban mértnek, a lengyelnek meg csak harmada. Írország magasan vezet ebben a tekintetben, ott 6,19 lakás jut ezer főre és Lengyelországban is 5,86-os a mutató.
Fotó: Mfor/Mester Nándor
Az új építkezések szinte minden figyelembe vett országban lassultak vagy visszaestek, de nem azonos mértékben. A legsúlyosabb Franciaországban a helyzet, ott ötödével kevesebb új lakást adtak át 2023-ban, mint a megelőző évben, ám abszolút értékben a franciák még így is a legmagasabb számot, 373 ezret tudják felmutatni. A visszaesők ezüstérmét a németek és a dánok szerezték meg 12,5-12,5 százalékkal, mögöttük az Egyesült Királyság áll 11 százalékkal és rögtön ezután jön Magyarország 10,1 százalékkal. A szlovének 9,7, a lengyelek pedig 7,6 százalékkal tudtak kevesebb ilyen típusú ingatlant átadni, mint 2022-ben, tehát nekik úgymond kevésbé fáj ez a csökkenés, sőt az elkészült lakásszámot (220 ezer darab) nézve a harmadik helyen végeztek.
Elkeserítő a helyzetünk a megkezdett építkezések számát nézve is, ami azt sejteti, hogy a későbbi átadásokban is a mezőny hátsó felében fogunk végezni. A lengyelek itt is sokkal jobban állnak, mint mi, hiszen 189 ezer lakás már kivitelezési szakaszban van, ezzel ők a harmadikok az első franciák (287 ezer darab) és a második németek (259 600 darab) mögött. Magyarországon mindössze 21 500 lakást kezdtek el építeni tavaly, ezzel a 24 vizsgált állam rangsorában a 20. helyre kerültünk. Szintén nem lehetünk büszkék arra, hogy -38,6 százalékos mutatónkkal jócskán megelőztük az európai mezőnyt a megkezdett építkezések visszaesésének arányát tekintve. Sovány vigasz, hogy az osztrákok -27,5 százalékot, a dánok -26,7 százalékot értek el ebben.
Fotó: Eurostat, Numbeo.com
Az még hagyján, hogy rendkívül kevés lakás épült Magyarországon, de az a kevés is kiemelkedően magas áron készült el. A Deloitte felmérése szerint egy év alatt nálunk emelkedett a legjobban az ár, 13,3 százalékkal, mögöttünk végzett a drágulásban Lengyelország 12,2 százalékkal, de például több országban is csökkentek az árak: itt Olaszország végzett az élen -10,7 százalékkal, megelőzve Dániát (-3,8 százalék), Norvégiát (-3,5 százalék) és ez Egyesült Királyságot (-3,3 százalék). (Az európai lakásárakról részletesen olvashat a Klasszis Médiához tartozó Privátbankár külön sorozatában, a Privátbankár Európai Lakásmonitorban, illetve a Mennyit ér az ingatlanom? című állandó rovatában)
A konkrét árakat nézve Ausztria vezeti a listát a négyzetméterenkénti 4920 euróval, második Németország 4700 euróval, a bronzérmes Franciaország 4538 euróval. A városok rangsorában Párizs vezet 14 900 euróval, mögötte München áll 10 900 euróval, meglepetésre London csak a harmadik lett a maga 8018 eurójával. Itt Budapest a középmezőny alján van 2605 euróval, hozzá képest hét európai nagyvárosban kerülnek kevesebbe a lakások.
Magyarország esetében már az idei első negyedévi adatok is rendelkezésre állnak az Eurostat jóvoltából. Ebből az látszik, hogy nálunk az új otthonok ára átlagosan 14,5 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit. Ennél nagyobb mértékű drágulást csak a bolgár és a lengyel piacról jelentettek (19,3-19,5 százalék), az átlagos uniós áremelkedés pedig 6,4 százalékos volt. Érdekes, hogy északi szomszédunknál, Szlovákiánál enyhe olcsóbbodást tapasztaltak.
A fenti adatokat látva egyértelműen kijelenthetjük, hogy egy lassuló és területileg viszonylag nagy eltéréseket mutató lakáspiac alakult ki Európában. A dinamizáláshoz az ellátási láncok rövidítését és stabilizálását kellene elérni, de a reálbérek gyorsabb növekedése és a hitelkamatok csökkenése is előfeltétel. A lakások megfizethetősége ugyanis sok országban romlott, s ez áttereli a kereslet jelentős részét a bérleti piacra, ami miatt tovább emelkednek az ottani árak. Budapesten például már 250-260 ezer forint a havi átlagos lakásbérleti díj és ez már rövid távon is tovább emelkedhet.
A lakáskereslet a városokban növekszik folyamatosan és ebben a következő évtizedekben sem lesz változás. Ezt alátámasztja a Cushman&Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó cég nemrégen közölt előrejelzése is a 2024 és 2040 közötti időszakra. A vállalat szerint nem csupán a magánlakások, de a diákszállások, az idősotthonok és a szociális bérlakások iránt is állandóan növekvő a kereslet és ez még inkább így lesz a következő 16 évben.
Az urbanizáció megállíthatatlan, 2040-ig további 5-15 százalékkal többen fognak városokban lakni, mint most. A 65 éven felüliek száma 20-40 százalékkal emelkedik, a nappali tagozatos egyetemi és főiskolai hallgatók tábora is dinamikusan növekszik, márpedig mindegyik csoportnak laknia kell valahol. A tanácsadó cég Pozsonyt hozta fel többek között példának: ott a lakosság létszáma várhatóan a mostani mintegy 420 ezerről 519 ezer főre emelkedhet. Ez annak fényében figyelemre méltó előrejelzés, hogy a szlovák fővárosból jó 15-18 évvel ezelőtt már megindult a kiáramlás az agglomerációba, ahova más szlovákiai városból is költöznek tömegek. A visszaáramlás azonban borítékolható, mert – akárcsak Budapest esetében – már rengeteg önkormányzat panaszkodik arra, hogy túlnépesedés van, nem bírják szociális és fizikai infrastruktúrával.
„Az elmúlt huszonöt év alatt a statisztikák szerint 90 ezer fővel megnövekedett Pozsony vonzáskörzetének lakossága, ami a mintegy 5 és fél milliós ország viszonylatában nem kis szám. S a szakemberek szerint ez az adat a valóságban ennél jóval nagyobb is lehet. Gondoljunk csak a határmenti magyarországi településekre, Rajkára vagy Bezenyére áttelepültek jelentős számára. Rajkán például egész lakótelepek alakultak ki az elmúlt évek folyamán a betelepülő szlovákok számára” – írta ezzel kapcsolatban a ma7.sk
Természetesen az ilyen nagy keresletet látva azt gondolnánk, hogy a fejlesztőknek és az intézményi befektetőknek is megéri nagyobb arányban fókuszálni a lakóingatlanok piacára, beleértve a diákszállásokat és az idősotthonokat is. Nos, több fejlett lakáspiaccal bíró európai országban ez a helyzet. Az élen Németország áll, ahol a különféle lakásalapok akár egyszerre több ezer lakóingatlant is bezsákolnak bérbeadási céllal. Fejlett az idősotthonokat építő biznisz és a magánkollégiumoké is, utóbbiban Lengyelország vezet térségünkben.
Magyarországon egyáltalán nem fejlett ez a terület, eleve alig épülnek bérlakások, ha mégis, akkor azok inkább néhány fővárosi vagy egy-két nagyvárosi önkormányzat pénzéből. Egy kezünkön megszámolhatjuk, hogy üzleti céllal hány bérház épült az elmúlt tíz évben. Ha országosan kialakulna egy pár tízezres állomány, akkor az – akár több cég tulajdonát képező – befektetési termék lehetne, amit adni-venni tudnának. De ennek semmi jele, így maradnak az ingatlanalapok, európai mércével mérve nagyon kicsi lakásrésszel a portfóliójukon belül.
A különféle típusú lakóingatlanok építése óriási lendületet adhatna a gödörben lévő magyar építőiparnak, de az ágazat nagy cégeinek legalább a fele egyelőre az állami mélyépítési vagy speciális magasépítési megbízásokra építi üzleti modelljét és nem a lakáspiaci keresletre. Márpedig a nagy állami projektekből lenyesett a kormány és legfeljebb az év végén, de még inkább 2025 tavaszán lehet szó a megmaradt beruházások beindításáról vagy újraindításáról. Néhányuknak vannak lakásprojektjei is, de összességében ezek nem elég nagyok ahhoz, hogy áttörést érhessünk el a lakóingatlanoknál.
