Budapesten egyre több olyan közepes vagy kisebb méretű irodaház van, amelynek a tulajdonosa vagy üzemeltetője – főleg objektív okok miatt – már nem tudja kihozni a maximumot a sok éve épült vagy nem korszerűsített ingatlanból és ezért funkcióváltásra készül. Legtöbbször hotelt, csak elenyésző esetben bérlakásokat alakítanának ki ezekből. Példának említhetjük a Boráros térhez közeli irodaház középkategóriájú hotellé alakítását, a szálloda sikeresen működik már két éve.
A szállodaingatlanok tulajdonosai azt tapasztalják, hogy a magyar magánbefektetők mellett akár nagyobb nemzetközi láncok üzemeltetői is megkeresik őket, mert szeretnék megszerezni a jó helyen lévő, de irodának már nem alkalmas épületek üzemeltetését.
„Budapest nagyon sokat ledolgozott a Covid miatti veszteségeiből. Mára mind az egy kiadható szobára jutó bevétel (RevPAR), mind a nyereségesség tekintetében behozta Prágát, Bécset és Varsót, még úgy is, hogy a 2019-hez képest számított 35 százalékos átlagárnövekedésbe bele kell számolnunk 15-20 százalékos forintromlást. Ez a bevételnövekedés szinte majdnem kompenzálta a költségnövekedést” – mondta Takács Péter, a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég befektetési igazgatója.
A nagyon jó budapesti mutatók vonzzák a nagy nemzetközi láncokat. Azok egymás után jelentettek be új beruházásokat a belvárosban, a IX. kerületben és a ferihegyi repülőtéren. Igaz, ezek csak 2-4 év múlva lesznek jelen a kínálatban. Nemrégen lapunk is jelezte: a következő két-három évben több mint 2 ezer új szállodai szoba kerül a kínálatba. A beruházók között a külföldieken kívül vezető magyar ingatlanfejlesztők is vannak.
Mostanában kezd beérni egyes tulajdonosoknak vagy üzemeltetőknek a Covid alatt kimunkált számítása. Eszerint a rövidebb-hosszabb visszaesési időszakokat nem kibekkelni kell, hanem felhasználni, például felújításra. Több más mellett ilyen a belvárosi Sofitel vagy a Gellért felújítása, mindkettő prémium helyen, mindkettő a NER-hez köthető.
Most már nem csupán elhatározás, hanem pénz is van ezeknél a tulajdonosoknál vagy üzemeltetőknél. Készek saját pénzzel is beszállni egy felújítás utáni újrapozicionálásba, s ha szükséges, akkor jövő év első felében már kedvezőbb hitelfelvételekkel tudnak külső forrást is szerezni.
„A bankok még mindig elég óvatosak, de például azért is megéri nagyobb önerőt beletenni egy hotelprojektbe, mert ha sikerül megszerezni a most még drága hitelt, akkor két év múlva, amikor vélhetően eleve jobb lesz a hotelpiac, újrafinanszírozható lesz a beruházás – jóval kisebb kamatterhek mellett. Ekkor viszont versenyelőny lesz, hogy már a piacon van a szálloda más, mondjuk úgy, hogy pihenő projektekkel szemben” – érvelt az igazgató.
Jót tesz a felújítási vagy funkcióváltási projekteknek, hogy az építőipari kivitelezők mostanában nehezebb időket élnek, mint 2-3 éve. Nagyon visszaesett a megrendelésállományuk, szükségük van bármilyen üzletre, hogy fennmaradhassanak. A fejlesztői oldal olyat tehet, amit már régen nem tudott: diktálhat, s gyakorlatilag sokkal gyorsabban és olcsóbban tud kivitelezőt találni, mint mondjuk másfél éve.
Budapesten további jelentős változás, hogy megjelentek az olyan beruházások, amelyeknél egy fedél alatt egyszerre két, eltérő kategóriájú, de egy csoporthoz tartozó hotelmárka létesít szálláshelyet. Lapunk is megírta nem sokkal ezelőtt, hogy a Wing a Népligethez közel Liberty névre keresztelt projektjében két hotelmárka is helyet kapott, a komplexumot hamarosan megnyitják, várhatóan még idén. Nem kizárt, hogy más fejlesztők is hasonló projekteket indítanak.
Új fejlemény, hogy egyre több az olyan ügylet, amikor egy nagy nemzetközi szállodaüzemeltető eladja a franchise jogot egy tapasztalt magyar üzemeltetőnek. A névhasználattal és márkaépítéssel így mindkét fél jól jár. Van már olyan is, amikor hosszú távú bérleti szerződést kötnek a jelenleg futó menedzsment szerződés helyett.
Az idegenfogalmi és az ingatlanos szakemberek egyetértenek abban, hogy a balatoni és egyes hegyvidéki turisztikai körzetet leszámítva a nem luxus kategóriás vidéki szállodák inkább a belföldi keresletre építenek. Márpedig a reáljövedelem visszaesése miatt a potenciális magyar vendégkör számottevő része visszafogta a költéseit. Talán abban reménykedhetnek, hogy jövőre a növekvő bérek és a csökkenő infláció ismét sok hazai utazót visszahozhat, közben néhány körzetben az üzleti turizmus felpörgetésével bevételt generálhatnak, ami szinten tarthatja az üzletmenetet.
