Családonként legfeljebb három millió forintot lehet visszaigényelni a lakásfelújításoknál, vagyis hatmillió forintot kell előfinanszíroznia egy ügyfélnek. A végösszeg 50 százalékára tarthat igényt, persze számlák ellenében. Százezer ügyféllel és maximális visszaigényléssel számolva 600 milliárd forintnyi megrendelés eshet be az építésgazdaságba.(A GKI gazdaságkutató optimistán 120-150 ezer családra számít.) Az is valószínű, hogy a többség igyekszik majd a maximálisan visszaigényelhető összegről számlát hozni.
Új lakás vásárlása még akkor sem opció az erre vágyó többségnek, ha egy csokor támogatás vehető igénybe. Jóval közelebb vannak azok a földhöz, akik ennélfogva inkább a meglévő otthonuk bővítésébe, vagy egy viszonylag olcsón megszerzett ház felújításába vágnak bele. A visszaigényelhető összegnek fele lehet az anyag-, a másik fele a munkadíj. Egy nagyobb korszerűsítésnél az anyagszámlák könnyedén elérik a maximális 1,5 millió forintot, a munkadíj is, de utóbbinál az e fölötti részt már vagy saját zsebből vagy a rokonok munkájával kell előteremteni. Az anyagoknál jelentkező plusz összeget általában hitelből kell fedezni.
Várható, hogy növekszik majd a bővítések és tetőtér-beépítések aránya, a többség viszont a már meglévő feltételek javítására költ majd. A GKI gazdaságkutató viszont úgy véli: a tetőtér-beépítések támogatása az érintettek számára nagyon nagy ajándék, de jelentősége csekély. 2020 első félévében a felvett lakáshitelek mindössze 0,5 százalékát fordították lakások bővítésére, ennek alapján a cég szerint a következő két évben talán 3-5 ezer igénylésre lehet számítani.
Anyagból biztos nem lesz hiány – nyugtatgatnak már hetek óta a nagyobb építőanyag-kereskedők. Az itteni gyártókapacitás is elégséges, az import szállításoknál viszont nem lehet teljes bizonyossággal megmondani, hogy mennyire lesz folyamatos az ellátás. A beépített anyagok mintegy negyede származik külföldről, a burkolatok, szerelvények többsége például Olaszországból és Lengyelországból. A kereskedő hálózatok már javában készülnek a rohamra, a téli hónapokban feltöltik a raktárakat, illetve előrendeléseket is felvehetnek.
Nem feltétlenül lesz könnyű menet azonban a minőségi kivitelező megtalálása. Egyrészt továbbra is méretes a szakemberhiány, az Építési Vállalkozások Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) szerint mérnökök és szakmunkások is tömegesen mentek vissza külföldi munkahelyükre még a járvány második hulláma előtt vagy az ősz elején. Másrészt tavasszal beindulhatnak a nagyobb lakásfejlesztések az ismét bevezetett 5 százalékos áfa nyomán. A fejlesztők most gőzerővel igyekeznek lekötni a kapacitásokat, de már november elején jelezték, hogy megint drágulni fog a kivitelezés a visszaemelkedő anyagárak és munkadíjak miatt. A képzett munkaerőt nem csupán a nagy beruházók, de az állam is elszívja, elég sok beruházást ugyanis megint leállítottak, mint a járvány első hulláma idején vagy koratavasszal pörgetnek fel.
A lakóközösség összetétele és anyagi lehetőségei miatt problémásabb terep a társasházaké – nyilván ezért történhet, hogy egyelőre nem sok bank halmozza el ajánlataival ezeket a közösségeket. Pedig mondjuk egy 100 lakásos paneltömb teljes energetikai korszerűsítése (nyílászáró-cserék, külső szigetelés, gépészet megújítása) többszáz millió forintos megrendelés lehet, aminek a java részét általában hitelből fedezik a társasházak.
Az összes jelentős kereskedelmi bankot és az egyetlen működő lakástakarékpénztárt is megkérdeztük, hogy érzékelnek-e számottevő érdeklődést a társasházak oldaláról, mekkora hiteleket szoktak felvenni, milyen területi különbségek vannak, nagyjából mire költik a felvett kölcsönt, és adnak-e valamilyen plusz ösztönző kedvezményt nekik. Az MKB, a K&H azt közölte, hogy nincs ilyen termékük. Íme a többiek válasza:
Raiffeisen Bank:
A Raiffeisennél jellemzően 1,2-2 millió forint az egy lakásra jutó hitelösszeg, ez attól függ, hogy a társasház komplex beruházást végez (szigetelés-gépészet-nyílászáró csere), vagy célzottan egy-egy beruházási munkanemet szeretne kivitelezni (pl. gépészet - kazáncsere), mert azt tartja vállalhatónak a lakóközösség. „Láthatóak a különbségek a nagyobb vásárlóerővel rendelkező országrészek, települések javára a hitelfelvételi hajlandóságban” – húzták alá. (E mögött szerintünk az áll, hogy egyes nyugati országrészekben a lakóközösségeknek nagyobb a vásárlóereje, és tudatosabbnak is tűnnek, mint az alacsonyabb jövedelmű keleti körzetekben élők tekintélyes része.)
UniCredit Bank:
Az elmúlt hetekben is volt érdeklődés a felújítást célzó hitelek iránt. Igénylések is érkeztek, a számuk egyelőre tíz alatti, de a felük esetében már a hiteldöntés is megtörtént. Az igényelt átlagos hitelösszeg 7 millió forint. Nem szükséges hozzá tárgyi fedezet, elegendő a lakás-takarékpénztári megtakarítás(ok) elzálogosítása a bank javára. Forinthitel esetén a futamidő első 5 évében a kamat 70 százalékát, a második 5 évében a kamat 35 százalékát kitevő állami támogatás vehető igénybe, amennyiben a társasház, lakásszövetkezet felújításialap-képzése megfelel a lakás célú állami támogatásokról szóló 12/2001 (I.31.) Kormányrendeletben előírtaknak, vagyis így a hitel nagyon kedvező kamatozású. Budapest és Nyugat-Magyarország teszi ki a meglévő hitelállomány majdnem 90 százalékát. Ebbe beleszámít, hogy vannak olyan nyugat-magyarországi székhelyű ügyfelek, akik több társasházat is kezelnek, de ennek ellenére is jelentős az eltérés a keleti és nyugati országrész/főváros között.
Takarékbank:
Jelenleg 8-10 darab előkészítés alatt álló szerződés van, az elmúlt hetekben szerződött új ügyletek száma 8 db. Tavasszal, a járvány első hulláma alatt egy kicsit megtorpant a hitelfelvételi kedv, kivártak az ügyfelek, de szeptembertől újra elindultak a beruházások. Az állam által nyújtott kamattámogatás ösztönzőleg hat a hitelfelvételre. A hiteligények és szerződések jelenleg elsősorban a Tiszántúlra és a főváros keleti részére koncentrálódnak. Az egy lakásra jutó hitelösszeg nagyon változó, attól függ, hogy milyen széles körű felújítást végeznek, és ehhez mennyi hitelt vesznek fel a társasházak. A fenti ügyletek esetében 100 ezer és 1,8 millió forint között volt az átlagos összeg. Nem közölt értékű, minimális kedvezményt nyújtanak a sztenderd kondíciókból, amennyiben kizárólagos számlavezetést vállalnak az ügyfelek. Az ügyleteknél jellemzően nincs önerő, illetve lakástakarékpénztári megtakarítás.
Fundamenta:
Nem adtak konkrét adatot arról, hogy az elmúlt hetekben-hónapokban mennyi társasházi szerződést készítettek elő. Utaltak viszont arra, hogy a megtakarítási számla elindításhoz és a hitel felvételéhez is szükséges a társasházi közgyűlési döntés. A járvány miatt nincsenek személyes közgyűlések, azok írásban történő megtartása pedig jelentősen lassíthatja a folyamatot. Általában a kisebb összegű hiteleket igénylik a társasházak, ezek jellemzően épületenként átlagosan 10 millió forint körüli összegek. (Vagyis vélhetően csak néhány lakásos társasházakról van szó - a szerk.) A cég kiemelte, hogy az ő esetükben is érvényesek a lakás-előtakarékossági konstrukciókhoz kapcsolódó, különböző mértékű kamat- és megtakarítási bónuszok, valamint elérhetőek a végig rögzített kamatozású hitelek. Arra nem válaszoltak, hogy adnak-e egyéb kedvezményt, például a felmerülő plusz díjak egy részét átvállalják-e. Azt tapasztalják, hogy az ország központi régiójában magasabb a hitelfelvételi hajlandóság, de megjegyezték, hogy itt a társasházak száma is jóval magasabb. A központi és nyugati régiókban nem csak az igénylések száma, hanem az igényelt hitelösszeg is magasabb.
OTP Bank:
A szűkszavú tájékoztatásban nem közöltek pontos számokat, de még arányokat sem. Csak azt, hogy az elmúlt években azonos szinten maradt a társasházak hitelfelvételi kedve és hajlandósága, a rendelkezésre álló saját forrású és a pályázati programok útján igénybe vehető finanszírozási konstrukciók ellenére. A hitelállomány stagnálását a bank szerint számos tényező okozhatja, például a saját megtakarítások hiánya.
Pénz tehát van, illetve lenne, ha kérnék. Rohamról azonban nem lehet beszélni, ez a bankok válaszaiból is egyértelmű. Az érintett szervezetek által nyáron végzett és az MNB által novemberben közölt felmérésből viszont kiderült, hogy idén a megkérdezett 1070 társasház (74 ezer lakás, a társasházi állomány 4,3 százaléka) 31 százaléka tervez felújítási munkálatokat, az elkövetkező három évben pedig 83,4 százalékuk. A tervezett munkálatok átlagos értéke 53 millió forint, ami a régebben, a 60-astól 90-es évekig épült épületeknél jellemzően magasabb, 64–77 millió forint, míg az elmúlt három évtizedben épült házaknál 14–15 millió forint.
Ha azt vesszük alapul, amit például a Raiffeisen Bank vagy a Takarékbank mondott, miszerint az egy főre jutó hitelösszeg akár 2 millió forint is lehet, akkor egy 100 lakásos társasháznál már 200 millió forintos kihelyezés érhető el. Budapesten, ahol a legtöbb nagy lakótelep van az országban, egyes kerületekben gyakori, hogy több nagy háztömb alkot egyetlen társasházi közösséget, akár 2-300 lakással is, vagyis a kihelyezhető hitelösszeg akár 600 millió forint is lehet.
Óbudai példa
Óbuda központjában egy majdnem 300 lakásból álló közösségnél tavaly fejezték be a felújítást. Nem volt teljeskörű, a homlokzat szigetelése és festése, ablakcsere és a gépészet részleges megújítása fért bele a mintegy 750 millió forintos munkálatokba. A beruházáshoz alig volt önerő, a lakók havi 20-30 ezer forintot fizetnek öt éven keresztül a hiteltörlesztésre lakásmérettől függően.
A társasházak energiahatékonyságát jelentősen befolyásolja az alkalmazott fűtési rendszer típusa. Az MNB felmérésében részt vevő társasházak legnagyobb arányban (mintegy 35 százalékuk) egyedi mérésű távfűtéssel rendelkeznek. A három leggyakoribb fűtési rendszer közé tartozik még a gázzal történő, valamint az egyedi mérés nélküli távfűtés, amelyek rendre a társasházak 31 és 22 százalékánál található meg. A megújuló energia segítségével történő fűtés mindössze 1 százalékuknál érhető el.
A fűtési- és egyéb közműellátási rendszerek elavultak, a társasházak felénél az elmúlt 5 évben nem történt felújítás, holott szükség lenne rá. További egyharmaduknál volt ugyan felújítás, azonban nem volt elegendő ahhoz, hogy jó állapotban tudhassák valamennyi közműellátási rendszerüket, és mindössze 17 százalékuk vallotta azokat megfelelő állapotúnak.
Felújítási toplista a társasházaknál
- tetőszigetelés
- nyílászárók cseréje
- épületrész belső festése
- homlokzati hőszigetelés
- lift korszerűsítése
- víz-és csatornarendszer megújítása
Budapesten a felmérésben részt vevő társasházak 39 százalékánál volt az elmúlt 3 évben felújítás, amíg vidéken csupán 27 százalékuknál. A fővárosban az elmúlt egy évben kivitelezett felújítások 82 százaléka állami vagy önkormányzati forrás nélkül jött létre. Ez az arány vidéken 92 százalék volt. Az ennél korábbi, de legfeljebb 3 éven belüli felújítások esetében Budapesten már csak 43 százalék volt a támogatás nélkül finanszírozott korszerűsítések aránya, a társasházak közel fele igénybe tudott venni állami támogatást a költségek legfeljebb 50 százalékáig. Ezzel szemben vidéken 81 százalékuk csak saját vagy idegen forrásból tudott gazdálkodni. Vidéken általában is jellemző, hogy kisebb a saját megtakarítással rendelkező lakóközösségek aránya.
A társasházaknak viszont csupán 18 százaléka rendelkezik a felújításhoz szükséges teljes összeggel, 26 százalékuk bankhitelt is szeretne igénybe venni, amíg 57 százalékuk állami vagy önkormányzati támogatást kíván felhasználni. Utóbbi viszont aligha érkezik, az önkormányzatok saját beruházásaik többségét is vagy elhalasztották vagy teljesen leállították, kétséges, hogy a társasházakat támogatni fogják.
Természetesen a koronavírus-járvány a társasházak gazdálkodását is negatívan érintette. A társasházak közel felénél részben vagy egészben a járvány miatt halasztani kellett a felújítást, sok helyütt bezártak a földszinti üzletek, ez bevételkiesés a társasháznak. Sok lakó – főleg azok, akik elveszítették állásukat – késett a közös költség kifizetésével, megint csak tetézve a társasházak gondjait.
