A tisztánlátáshoz rögtön az elején le kell szögezni néhány dolgot.
- Többféle statisztika létezik a hazai panelforgalomról, ezek nagyjából fedésben vannak, de például a NAV adatokkal dolgozó KSH időben jelentős késéssel számol be a folyamatokról.
- A közvetítő hálózatok a teljes értékesítési folyamatot látják, tehát a meghirdetéstől az alkun keresztül a végbement tranzakcióig rendelkeznek beható információkkal.
- Az ingatlanhirdetési portálok is többnyire pontosan érzékelik a kereslet-kínálat mozgását, de a tranzakciós értékeket (a bevallott összegeket) a NAV-tól tudhatják meg és építhetik be elemzéseikbe.
- A tranzakcióknak csak mintegy 35-40 százaléka zajlik közvetítőn keresztül
- Minden ingatlan más, egyedi, akár azonos emeleten lévő azonos méretű panelek között is lehet viszonylag nagy különbség
- Az alábbi adatok egy része a legnagyobb országos közvetítői hálózattal bíró Duna Housé (DH), a cég sok-sok éve teszi közzé saját forgalmi adatait. Figyelembe vettük az Otthon Centrum (OC) októberi adatait is.
Jöjjenek tehát az idei októberi adatok! Az ezek mögötti okokat és folyamatokat mi világítjuk meg.
Az idén októberben értékesített panel otthonok átlagos négyzetméterára Budán 6 százalékkal nőtt, míg Pesten 8 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest. Tavaly októberben a két városrész átlagos panelára között négyzetméterenként csak 26 ezer forint volt Buda javára, mára az csaknem 100 ezerre nőtt. Vagyis gyorsabban romlik a pesti panelek piaci pozíciója, jobban kiütköznek a különbségek és ez már az árakban is megnyilvánul.
A DH adataiból látszik, hogy Budán az eladók kezdenek leszállni a földre és viszonylag jól, vagyis a valós kereslethez közelebbi értékre lövik be az árakat. Erre utal, hogy az eredetileg meghirdetett kínálati árat már nem három, hanem csak két százalékkal kell lejjebb vinni ahhoz, hogy megjöjjön az igazi vevőjelölt. (De: még mindig vannak úgynevezett ingatlanturisták, akik csak azért jelentkeznek be a tulajdonosnál vagy a közvetítőnél, hogy viszonyítási pontot keressenek saját lakásuk eladásához vagy egyszerűen csak értékének minél pontosabb meghatározásához.) Fontos az alku mértékében bekövetkezett változás is. Budán csak 3 százalékot lehet lenyomni, így összességében 5 százalékkal kisebb az adásvételi szerződésbe bekerülő ár az eredeti, kínálati árnál.
Pesten nagyobb a vevők mozgástere, nagyobb a nyomás az eladókon: ott is javult az eladók realitásérzéke az elmúlt 10-12 hónapban és így 5-ről 4 százalékra mérséklődött az eredeti ár, aminél megjelent a komoly vevőjelölt. A szerződéskötéshez további 3 százalékot kellett engedni, vagyis összesen 7 százalék volt a különbség a kínálati és a szerződéses ár között. Ez már tétel, hiszen például egy 25 millió forinton meghirdetetett panellakásnál a vevő 1,75 millió forinttal olcsóbban megúszhatja, a vételár mellett így abszolút értékben az illeték és az ügyvédi díj is kisebb lesz valamivel. (előbbi a tényleges vételár 4 százaléka, utóbbi általában egy százalék).
Vidéken a budapestihez hasonló ellentétes folyamatok zajlottak, hiszen az ország keleti felében 5 százalékkal csökkent, míg Nyugaton ugyanennyivel nőtt az ár egy év alatt. Az irányár meghatározásánál a keleti megyékben viszont érdekes eltérést látni: az egy évvel korábbihoz képest többet kellett engedni ahhoz, hogy megjöjjön a vevőjelölt (3-ról 4 százalékra nőtt az érték), de 7-ről 6 százalékra csökkent az ezután elért alku mértéke, így összességében a keleti nagyvárosokban a tavaly októberivel megegyező, 10 százalék volt az elérhető összes árcsökkenés. Nyugaton a helyzet változatlan – mondhatnánk. Legalábbis ami az alku mértékét illeti, most is 4 százalék, mint 2019 őszének közepén, viszont mivel sokkal pontosabb az irányár meghatározása (4 helyett már csak 2 százalékot kell levinnie az eladónak a vevőjelölt feltűnéséig), ezért végeredményben 6 százalék lehet az átlagos összes árcsökkenés.
Az OC október végén közzé tett jelentésében arra hívta fel a figyelmet, hogy a panelek továbbra is toplistás ingatlanok, hiszen tömegek számára érhetők el: ez a magyarázata, hogy az állandó kereslet miatt országos átlagban 7 százalékkal többet kellett fizetni egy négyzetméterért, mint az előző három hónapban. Mindez a hálózat szerint akár árkorrekciónak is felfogható, ugyanis a vírus első, tavaszi hulláma során ennek az ingatlantípusnak esett a leginkább az ára. A mostani áremelkedés sem általános, jelentősebb árnövekedés a kisebb városokra és a külső pesti kerületekre volt jellemző.
Keresletelvonás
A kormány otthonteremtési csomagja kisebb elvonást eredményezhet a panelek keresleti oldalán. Magyarán aki megfelel a feltételeknek és van némi önereje, valamint viszonylag stabilnak mondható az állása, az a nagyobb városokban nagyobb valószínűséggel fog belevágni valamilyen nem panel lakásmegoldásba. Ez vélhetően inkább a felújításokra vállalkozók számának emelkedését jelentheti, mint az új társasházi lakásokra jelentkezőkét. Kisebb a teher és személyre szabottabb megoldások lehetnek. Várható tehát, hogy a romosabb, de az adott településen belül jó helyen lévő házak népszerűsége növekedhet emiatt.
A keleti nagyvárosaink panelpiacai még mindig viszonylag drágábbak a nyugati országrészekénél. Mintegy 400 ezer forint az adásvételeknél látszó átlagos különbség. Ez úgy alakult ki, hogy a nyugatiaknál közel egymillió forinttal, a keletieknél „csak” 700 ezer forinttal ment lejjebb a végső átlagár tavaly októberhez képest.
A keleti megyék viszonylagos „árfölénye” szerintünk azzal magyarázható, hogy a gazdasági és lakóingatlanpiaci szempontból is fejlettebb nyugati körzetekben jóval nagyobb a választék mindenféle lakástípusból, és akinek van elegendő önereje, inkább téglalakást vagy családi házat vesz, ha fiatal pályakezdő. Ennélfogva az eladók kénytelenek engedni az árból. Az ország keleti harmadában található lakótelepek jó állapotú lakásai viszont az alacsonyabb jövedelmi rétegek körében növekvő keresletet mutatnak, s a tulajdonosok ezért stabilizálták az árakat, amíg tehették. A túlárazottság egyébként a nyugati megyékre és egyes keleti iparvárásokra volt jellemző, ezekről az árszintekről nagyobbat kellett lemenni ahhoz, hogy megjöjjenek a vevők.
Lassul a forgási sebesség
A járvány természetesen tovább növelte az értékesítési időt a paneleknél is. Vidéken átlagosan 100-110 nap alatt kel el mostanában egy ilyen lakás, a fővárosban 105-120 nap kell hozzá. Mindkét értékét 10-15 nappal magasabb, mint nyáron volt.
Az árváltozásokat természetesen nem önmagukban kell nézni és értelmezni. Egy felkészült vevőjelölt, aki szeretné megoldani lakhatását, a számára lehetséges összes verziót összehasonlítja. Például összeveti a panellel, hogy az adott utcában az azonos méretű és adottságú téglalakás mennyibe kerül, mekkora lesz a rezsi, lehet-e értéknövekedésre számítani, stb. Budapesten rengeteg olyan lakótelep van, ami beékelődött egy adott társasházi vagy akár családi házas környezetbe. A városszéli lakótelepek kompakt tömböt alkotnak, viszonylag homogénebb a lakásállomány.
Árnyalja a panelekről kialakult érték-térképet a lokáció is. Egy metróval gyorsan megközelíthető, de kicsit kijjebb lévő panel érhet annyit, mint egy olyan, amelyik ugyan beljebb van, de csak átszállásokkal vagy sok gyaloglással lehet eljutni oda. Budán a lakótelepeken általában több a zöld, az épületek egymás közötti távolsága is nagyobb jó pár méterrel, mint a belső pesti kerületek (VIII. IX.) lakótelepein, ez tágasságérzetet kölcsönöz. Igaz, Pesten is van egy-két jó példa, a József Attila lakótelepen is jóval nagyobb ez a távolság, mint mondjuk a Ferencvárosban, ráadásul sok a négyszintes épület, ami eleve kevésbé nyomasztó. Nem véletlen, hogy még most is sokan keresnek ott lakást, bár a József Attila telep árszínvonala már a panelek felső harmadában van, tíz évvel ezelőtt még a középmezőnyben volt.
Budán belül is eltérnek egymástól az erre vonatkozó adottágok. A Kelenföldi lakótelepen a budai belvároshoz közeli utcák – a metró, a villamosok és a bevásárlóközpontok miatt - legalább annyit érnek a vásárlók szerint, mint a dombra épült gazdagrétiek, amik vezetik a budai listát és kiváló panorámát is nyújtanak. A III. kerületi Pók utca a kőhajításra lévő Duna miatt kedvelt és beljebb is van, mint a Békásmegyeri telep, ahol lassabb volt a fejlődés.
Pesten csúcstartó a Vizafogó, holott a Duna közelségén kívül nem sokat tud felmutatni, például nem nagyon vettek részt az ottani tömbök a panelprogramban, ami viszont elmondható nagyon sok budai és néhány más pesti lakótelepről. Pesten inkább a külső kerületekben vannak nagy lakótelepek, ezeknek csak mintegy felére lehet azt mondani, hogy jó a megközelíthetőségük, s mivel más szempontból (kereskedelmi és szociális ellátottság, zöld környezet) sem az élen állnak, az adásvételeknél jóval kisebb értékek jelennek meg, ami négyzetméterenként több tízezer forint is lehet.
A kelenföldi, az óbudai és egyes józsefvárosi és ferencvárosi panel tömbök esetében a lakások bérbeadási lehetősége szabta-szabja meg az árakat, mivel ezek a környékek közel vannak az egyetemekhez. Akár aránytalanul magas árat is el lehetett érni 2016-2019 között, főleg azoknál a lakásoknál, amelyek 2-3 szobásak, az ilyeneket könnyedén bérbe adhatták 2-3 összeálló diáknak.
A panelprogramban való részvétele egy lakóháznak erős érv lehet a magasabb ár mellett. Csak becslések vannak arra, hogy mekkora az értékkülönbözet két azonos méretű és adottságú panel között, de a panelprogramos általában 15-20 százalékkal érhet többet. Mivel lehet alátámasztani ezt? Kisebb rezsiköltséggel, szabályozható fűtésrendszerrel, a ház esztétikusabb külső megjelenésével (itt azonban figyelembe kell venni, hogy a programban való részvételhez mennyivel járult hozzá a társasház, vagyis az eladó mekkora befektetést vállalt ezzel és ez mikor térülhet meg). Az alacsonyabb rezsi mellett a ház rendezettsége is érv lehet (a programban a külső szigetelést egy új felület takarja), ez ugyan nem az elsődleges egy lakásvásárlásnál, de számít.
