2010. január 6. 11:51

Az elmúlt években szinte az összes európai országban megszűntek vagy jelentősen lelassultak a befektetések. A GVA Robertson 11 ország adataiból készült elemzéséből kiderül, hogy a harmadik negyedévben tapasztalt emelkedő befektetési volumen optimizmusra ad okot és bár az egyes piacokon eltérés mutatkozik abban mindenki egyetért hogy hamarosan beindulhat a kereskedelmi ingatlan befektetési piac stabilizációja.

A nemzetközi hálózattal működő GVA Worldwide magyarországi tagja, a GVA Robertson Hungary tizenegy európai ország kereskedelmi befektetési ingatlan piacát vizsgálta meg a társirodák adatai alapján. A felmérésében magyar adatokon kívül osztrák, belga, olasz, holland, svájci, angol valamint a skandináv országok adatai szerepelnek.

"Országonként eltérő képet láthatunk, azonban vannak közös vonások is. Minden európai piacon megfigyelhető, bár eltérő mértékben, hogy a harmadik negyedévben megugrott a befektetési kedv, az előző negyedévhez képest ez több mint 40%-os emelkedést jelent a befektetési volumenek tekintetében." – mondta Tilki Róbert, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója. ”A piac túl van a mélyponton, az elkövetkező 1-2 évben a hozamok stabilizációjára, a befektetői bizalom újjáéledésére és a minőségi ingatlan kínálat növekedésére számíthatunk.”- tette hozzá.

Keresett befektetési ingatlanok

Az elemzés szerint a befektetői érdeklődés középpontjában mindenhol az első osztályú, központi lokációjú és hosszú lejáratú bérleti szerződésekkel, azaz biztos bevétellel rendelkező termékek állnak. A befektetők ennek következtében, illetve a piacok átláthatósága és mérete miatt inkább a nyugat-európai piacok iránt kezdtek el érdeklődni. A skandináv országokban, Olaszországban, és a német anyanyelvű országokban kizárólag az öt vagy annál hosszabb bérleti szerződésekkel rendelkező termékek iránt van kereslet. Igazi különcként jellemzhető Anglia, ahol a rövid lejáratú bérleti szerződésekkel rendelkező, ám annál jobb lokációjú ingatlanok iránt is fokozódik a befektetői igény.

Befektető típusok   

Míg Magyarországon, Ausztriában és Svájcban jellemzően a külföldi intézményi befektetők vannak túlsúlyban, addig Olaszországban vegyesebb összetételű a befektetői kép, a mediterrán országban a piacot az előbbieken kívül a privát nyugdíjalapok uralják. Angliában mind a privát, mind az intézményi befektetői kör jelen van, akik azonban a 2008-as évben inkább eladóként és nem vevőként voltak aktívabbak. A belga és holland befektetési piacon a német alapokat, illetve privát befektetőket jelentek meg, míg a Skandináv országokban a beszűkült forrásjutási lehetőségek miatt a készpénzes befektetők vannak túlsúlyban, derül ki a közleményből.

Hozamok

Azokon a piacokon, ahol a minőségi termékek kínálata nem elegendő a kereslet kielégítéséhez, a folyamat a hozamok csökkenéséhez vezetett. Az átlagos prime hozamok Európa szerte jelenleg 7-7,5 százalék körül vannak és a GVA Robertson által vizsgált legtöbb országban stabilak. Angliában a hozamok csökkenését megelőzte egy 2007 közepétől kezdődő emelkedés, amely egészen az idei év közepéig tartott, ugyanígy Belgiumban 0,5-0,75%-os emelkedést tapasztaltak 2009-ben tavalyhoz képest, míg Ausztriában a piac stabilitása miatt a hozamok az átlagoshoz képest alacsonyak idén.

A tavalyi év a magyarországi ingatlan befektetési piacon még mindig jelentősebb aktivitás nélkül zárult

"Meghatározó üzletkötések nélkül nehéz pontos hozamokat megállapítani; a tranzakciókban gazdagabb kelet- és nyugat európai piacokkal összehasonlítva a magyarországi átlagos prime hozamszint 8,5%-ra tehető. A 2009-es év második felétől érezhető a növekvő befektetői érdeklődés, amely remélhetőleg idén már tranzakciókban gazdagabb évet jelent." – hangsúlyozta Tilki Róbert.

Egyes piacokon, mint például Anglia, a befektetők olyan ingatlanba is hajlandóak befektetni, amelyek nem első osztályúak vagy valamilyen kockázattal bírnak, ilyen például a rövidebb vagy kevesebb számú bérleti szerződéssel bíró termékek.

Előrejelzések – várakozások

A GVA Robertson elemzése szerint, bár a gazdasági helyzet feletti aggodalmak még nem múltak el és az ingatlan piacon továbbra is érezhető lesz a visszaesés, a vizsgált országokban általában pozitívan látják az elkövetkező 1-2 évet; a hozamok stabilizációjára, több tranzakcióra és a befektetői aktivitás fellendülésére számítanak. Többségükben nem készülnek változásra a befektetői összetételt illetően; kivéve Angliában, ahol az eddigiekhez képest több típusú befektetővel számolnak, illetve Olaszországban, ahol a közeljövőben a német, angol, francia és kevésbé a kelet-európai befektetőkre számítanak.

"A befektetési tranzakciókat továbbra is a gazdasági környezet befolyásolja, ahol a bankok, forrásszűke miatt nehezen finanszíroznak ingatlan projekteket. Az eladás-visszabérlés konstrukció elterjedésére számítunk, ahol a vállalkozás úgy juthat tőkéhez, ha olyan befektetőt talál, aki megvásárolja az ingatlant, majd bérbe adja az eladó cégnek. Ilyen típusú befektetések megjelennek mind a privát, mind az állami szektorban. "- mondta Tilki Róbert.

Menedzsment Fórum