A 2000-es évek közepén igazi boom volt a lakáspiacon, majd a válság után megroppant az ingatlanpiac, amelyből 2014-ben kezdett el kilábalni. Jelenleg a korábbi növekedési ütem még elmarad a csúcstól. A tranzakciók számának növekedésével párhuzamosan az árak is jelentősen növekedtek.
Az ingatlanárak 2008 óta Budapesten több mint 50 százalékkal növekedtek. Ahol komoly ugrás volt még az a nyugati határ régiója, ahol 25 százalékos növekedés volt. A Dél-Alföldön is áremelkedés volt, átlagosan 16 százalékos, míg Kelet-Magyarországon csökkenés volt. A korábbi trendek alapján vidéken is meg kellene indulnia az áraknak, és a budapesti árak növekedési ütemét meg kellene haladnia. Az árak növekedésével és a tranzakciók számának emelkedésével párhuzamosan a jelzáloghitelezés is lendületet kapott.
Idén napi átlagban 2 milliárd forinttal növekszik a jelzáloghitelek összege, éves szinten pedig összesen 770-840 milliárd forint jelzáloghitel folyósítására lehet számítani az egy évvel korábbi 708 milliárd után. A K&H Bank szakértői szerint a növekedés hátterében számos tényező áll, így az alacsony alapkamat, a nettó reálbérek emelkedése, az erős gazdasági növekedés, a lakásépítések felfutása és a CSOK-támogatás is segíti a hitelpiac dinamikus bővülését.
Noha a jelzáloghitelek bővülése erőteljes, a K&H lakossági értékesítési igazgatója, Rajna Gábor szerint van további tér, hiszen a magyar háztartási lakáshitel-állomány a GDP-hez mérten 8 százalékon áll, míg a visegrádi országokban ez jellemzően 20 százalék. A különbség abból is adódik, hogy Magyarországon a 2010-es évek első felében jelentős adósságleépítés valósult meg.
Még mindig jó befektetés, de fordulat jöhet
A befektetési célú ingatlanvásárlás igen domináns Magyarországon. Rövidtávon a hozamok meghaladják a hitelköltségeket is. A tapasztalatok alapján azonban ez nem marad fent hosszútávon, a hozamok valószínűleg csökkenni fognak. Most még jó befektetés az ingatlan, ugyanakkor a várakozások szerint fordulat jöhet. Ennek hátterében az áll, hogy az árak növekedése lassulhat, és a kiadásából származó bevételek sem fognak olyan ütemben emelkedni, ahogy az elmúlt években tapasztalhattuk. Azt ugyanakkor látni kell, hogy a magyarok még extrém magas arányban akarnak saját tulajdonú ingatlant. Ha viszont lesz némi eltolódás, akkor a bérbeadásból származó hozamok növekedhetnek.
A jelzáloghitel piac is átalakult az utóbbi időben, míg a válság előtt nagyon jelentős volt a szabad felhasználású hitelek aránya, ez most szinte teljesen eltűnt. A szakértők szerint ennek hátterében az áll, hogy a személyi kölcsönök kamata jelentősen csökkent, emiatt ezt, az egyébként sokkal egyszerűbb adminisztrációval járó megoldást választják az emberek. A hiteleknél jelentősen módosult a kamatperiódus is, a fennálló állomány kétharmada éven belül változó kamatokkal bír, míg az új finanszírozás esetében fordított az arány.
Hosszútávon további növekedés lehet a hitelvolumenben, amelyet ígérete szerint az MNB is támogat majd. A jegybank szerint szükség van az eladósodottság növekedésére, ugyanakkor vannak korlátok, amelyek akadályozzák a túladósodottságot. A szakértők szerint kiszámítható és stabil szabályozói környezetre lehet számítani. Új szabályozás a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) esetében várható, ami segíthet abban, hogy egy későbbi kamatemelés ne okozzon tömeges hitelbedőlést. Rövidtávon az erős bérdinamika miatt a JTM nem okoz gondot, ugyanakkor ha a jövedelmek növekedése megtorpan, akkor a jövedelemarányos törlesztés növekedhet.
A K&H esetében döntően 20 éves hitelek vannak. Tapasztalataik szerint a digitális lehetőségek egyre fontosabbak, az online igénylések folyamatosan növekednek. Az új hitelek immár gyakorlatilag kizárólag (98 százalékban) lakáscélúak. A tavalyi évben 104 milliárd forint értékben folyósítottak jelzáloghiteleket, várakozásaik szerint ez idén akár a piac üteménél nagyobb mértékben is növekedhet.
