A koronavírus-járvány februári megjelenése óta folyamatosan bővül a bérbe adott lakások kínálata, az árak pedig csökkennek – közölte lapunk érdeklődésére Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A cég lapunk kérésére összeállított legfrissebb adatai szerint most országos szinten 20 százalékkal több lakás közül válogathatnak a bérelni szándékozók, mint két hónapja. Ezen belül azonban nagy az eltérés. Budapesten például 36 százalékos volt a gyarapodás ebben az időszakban, míg a nagyobb vidéki városok közül csak hétben – Békéscsabán, Egerben, Kaposváron, Miskolcon, Nyíregyházán, Tatabányán és Zalaegerszegen – bővült egyáltalán a kínálat. De az e tekintetben listavezető Békéscsabán is csak 15 százalékkal, ezzel szemben 11 városban csökkenés volt megfigyelhető február vége és április vége között.
Felkapott a bulizóna hűlt helye
Budapesten belül is nagyok az eltérések. A legnagyobb mértékben, 75-75 százalékkal a VII. és a VIII. kerületben emelkedett a kiadó lakások száma február végéről április végére, míg a VI. kerületben 56 százalékkal. Ez cseppet sem véletlen: jobbára ezekben a kerületekben béreltek ingatlant a külföldiek, akik a koronavírus-járvány miatti korlátozások hatására elhagyták az országot, üresen hagyva addigi átmeneti otthonaikat. Érdekes ugyanakkor, hogy 50 százalék feletti gyarapodást tudott felmutatni a XXI. kerület, azaz Csepel is, míg a IV. kerületben, Újpesten is közel 47 százalékkal nőtt a kiadó lakások kínálata. Csökkenésre került sor ugyanakkor három kerületben: XVI., XVII. (Rákosmente) és XXII. (Budafok-Tétény).
Mint tehát cikkünk elején már említettük, működik a közgazdasági törvényszerűség: a lakáskínálat ily mértékű növekedése az árak csökkenéséhez vezetett. Az ingatlan.com adatai szerint országos szinten most 3,4 százalékkal alacsonyabb a bérleti díj, mint volt február végén. De ezen belül természetesen itt is vannak eltérések. Budapesten ugyanis 9 százalékkal estek a bérleti díjak, miközben a vidéki nagyobb városok közül csak Szegeden volt csökkenés (5 százalékos mértékű), ezzel szemben öt településen is nőttek a tarifák. A legnagyobb arányban, 19 százalékkal Salgótarjánban, míg Szekszárdon 11-gyel, Nyíregyházán közel 6-tal, Szombathelyen 5-tel, s Békéscsabán is csaknem ennyivel.
„A budapesti 100 ezer forint alatti havi bérleti díjjal kivehető lakások száma egy hónap alatt megtriplázódott, s több mint 900 ilyen ingatlan található a kínálatban” – közölte Balogh László. A fővárosban ebben az összevetésben a kínálatnövekedésben is toplistás VII. kerület vezet, ahol most 20 százalékkal alacsonyabb havi bérleti díjért lehet találni kiadó lakást, átlagban 160 ezer forintért. Érdekes, hogy ugyanezen mértékek jellemzik az elitnek számító budavári, I. kerületet is. Kétszámjegyű volt még a bérletdíj-csökkenés négy budapesti kerületben: a VI.-ban (-17,4 százalék), a XV.-ben (-17,2 százalék), a II.-ban (-15,9 százalék) és a XI.-ben (-11,1 százalék). Három kerületben – IV., XVI. és XIX. – most ugyanannyiért lehet átlagban bérelni lakást, mint februárban, míg egyedüliként a XXII. kerületben van enyhe növekedés.
Alábbi táblázatunkból az is kiderül, hogy Budapesten ma már az átlagos havi bérleti díjak valamennyi kerületben 200 ezer forint alá mentek. A legtöbbet a II., a VI. és a XII. kerületben kell leszurkolni, a legkevesebbet a XV., a XX., a XXI. és a XXIII. kerületben.
Bár a kiadó lakások kínálatába egyre nagyobb és egyre jobb állapotú ingatlanok kerülnek, azok hatására mégsem emelkednek az átlagdíjak – hívta fel a figyelmet Balogh László. Lapunk munkatársa is azt tapasztalta a hirdetéseket bújva, hogy most gyönyörűen felújított lakásokat is ki lehet bérelni, viszonylag kedvező áron.
Nem csoda, hogy az alacsonyabb bérleti díjak meg is hozták a bérlői kedvet, a kiadó lakások és házak iránti érdeklődések száma szinte már meghaladja az előző évit. Annak ellenére, hogy az Airbnb-lakások jó részének felszereltsége enyhén szólva kívánnivalót hagy maga után – például van, ahol szinte csak ágyak és egy fürdőszoba mosdóval és zuhanytálcával található, nincs azonban benne sem mosógép, sem tűzhely (még egy rezsó se) –, ezeket is viszik a bérlők. Úgy tűnik ugyanis, az alacsonyabb árak érdekében hajlandók kompromisszumot kötni – véli a szakértő.
Egy érdekes új jelenség is terjed: korábban a rövid távra kiadott lakások léptek be a hotelek piacára, most viszont pont a fordítottja történik, és a hotelek nyomulnak be a lakáspiacra. Igaz nem tömegesen, de több hotel és panzió elkezdte közép- és hosszútávú kiadásra hirdetni a szobáit, hogy ezzel is mérsékelje a bevételkiesést.
Baj esetén segíthet a józan egyezség
Ugyanakkor az is megfigyelhető, hogy most, amikor nem lehet tudni, meddig tartanak a koronavírus-járvány miatti korlátozások, egyre több lakástulajdonos nem a szokásos egy éves időtartamra rögzíti a bérleti díjat, hanem ennél esetleg jóval rövidebb távra. A II. kerületi Kavics utcában például egy 34 négyzetméteres lakást úgy hirdetnek, hogy az első félévben 100 ezer forint havi bérleti díjat kell fizetni, a második félévben azonban már 120 ezret.
Nem kevesen vannak azonban, akik már most is bérlakásban élnek, de a koronavírus-járvány miatt nem tudják annak a díját fizetni. A magyar felnőtt társadalom 14 százaléka él albérletben, piaci alapú bérlakásokban, és a koronavírus miatt számtalan esetben előfordult, hogy megszűnt a jövedelmük, fizetés nélküli szabadságra küldték, vagy elbocsátották őket – hívta fel a figyelmet múlt heti parlamenti felszólalásában a jobbikos Farkas Gergely. Amire Schanda Tamás, az Információs és Technológiai Minisztérium parlamenti államtitkára jelezte, foglalkoznak a kérdéssel, ugyanakkor azt is hozzátette: kettőn áll a vásár, és a bérbeadó és bérbevevő számára egyaránt méltányos megoldást kell találni. (Megkerestük a minisztériumot, várható-e ez ügyben kormányzati lépés, amint választ kapunk, azt közöljük).
Más adatok jöttek ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) kezdeményezésére tavaly megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testületnél. Január végén a lakosság 5 százalékára tette azt a réteget, amely piaci alapon bérel lakást. A testület szerint Magyarországon a bérlakáskínálat volumene alacsony és a lakásbérleti piacot a magánbérbeadók uralják, vállalkozói bérbeadók gyakorlatilag nincsenek jelen a hazai piacon. Aminek az MNB szerint az az oka, hogy a szabályozás ellenérdekeltté teszi az ingatlanszektor intézményi szereplőit abban, hogy belefogjanak bérlakások létesítésébe. Márpedig a bérleti díjak növekedésének megállításához, esetleg csökkenéséhez a kínálat emelkedése, vagyis bérlakások építése is hozzájárulhatna.
Sok helyütt patthelyzet alakult ki: a bajba került bérlők nem tudják kitermelni a lakhatási költségeket, a bérbeadók pedig nem tudnak lemondani a bevételekről. Mindkét fél szempontjai méltányolhatók, de a szabályok egyértelműek: a bérlő csak akkor tagadhatja meg rendkívüli helyzetre, az úgynevezett vis maiorra hivatkozva a díjfizetést vagy csökkentheti annak összegét, ha a bérbeadóval kötött szerződésében is szerepel e lehetőség – hívja fel a figyelmet az OTP Ingatlanpont szakértője, Valkó Dávid. A bérbeadó pert indíthat, ha a bérlő nem fizet. Csakhogy a járvány miatt lassúbb a munka a bíróságokon, így kérdéses, hogy az egyébként is hosszadalmas és költséges peres eljárásban mikor születhet döntés. A szerződéseket a felek egyoldalúan nem módosíthatják, ezért Valkó Dávid szerint ebben a helyzetben különösen felértékelődik a józan egyezségek szerepe.
A megegyezés közös érdek: egyrészt most a kilakoltatási moratórium is meghosszabbodott, tehát a lakásból nehéz kirakni a jelenlegi bérlőket, másrészt pedig, ha üresen áll az ingatlan, akkor a csökkenő árak és a rohamosan növekvő kínálat miatt új (és megbízható) bérlőt is nehéz találni – véli Balogh László. Arról nem is beszélve, hogy ebben az esetben a lakás fix költségeit (rezsi, közös költség, stb.) a tulajdonost terhelik.
A bérlők és bérbeadók közötti, esetleges vitákban kompromisszumos megoldás lehet a bérleti díj átmeneti csökkentése. Erre már vannak kezdeményezések a bérbeadói oldalon, a közösségi médiában például elindult a #felezdmegteis akció. Olyanról is tudni, hogy maga a lakástulajdonos ajánlotta fel a mérséklést, mivel annyira meg volt elégedve ugyanis a bérlőjével, hogy nem szeretné, ha elmenne. Mindenesetre a járvány lecsengését követő piaci változások egyik fontos eleme lehet a lakásbérleti szerződések részletesebb kiegészítése a vis maior helyzetek kezelésére vonatkozó szabályokkal – véli az OTP Ingatlanpont szakértője.
Most tehát nagyon bizonytalan a helyzet mind a gazdaságban, mind az albérletek piacán. De könnyen lehet, hogy a mostani árszintek vagy még alacsonyabb bérleti díjak kitartanak a nyári hónapokig, amikor sok bérleti szerződés évfordulója lesz. A bérlők pedig akkor alkupozícióba kerülhetnek a kiadóval szemben vagy a várhatóan akkor is még bő kínálatból másik lakást választhatnak maguknak.
