Annak ellenére, hogy a harmadik negyedévben már csökkent a lakásárak éves szintű növekedése, az országosan még mindig 15,5 százalék volt, az első félévi 17 százalékkal szemben, míg Budapesten csak 19,3 százalékra mérséklődött 22,5 százalékról.
Maximum két hónapig kell keresni
Országosan mintegy 5 százalékkal kevesebb lakásügyletet hoztak tető alá 2019 első felében az előző év azonos időszakához képest, ezen belül azonban Budapesten jóval nagyobb arányú, 29 százalékos volt a csökkenés, míg a kisebb településeken 6 százalékos, míg a vidéki városokban stagnálás volt megfigyelhető.
A budapesti zuhanás egyik oka a Magyar Állampapír Plusz elszívó hatása, illetve az, hogy az új lakások átadása csak később kerül be a statisztikákba – hangsúlyozta Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője a mai sajtótájékoztatón.
Átlagban két hónap hoznak tető alá egy tranzakciót. A kedvező gazdasági folyamatok – növekvő reálbérek, csökkenő munkanélküliség –, valamint az otthonteremtési programok hatására különösen Budapesten magas a lakóingatlanok túlértékeltségének kockázata.
A lakáshitel-szerződések volumene 20 százalékkal bővült az első félévben, a számuk viszont csökkent, ami annak következménye, hogy az átlagos futamidő és az összeg egyaránt nőtt. Az viszont nem változott, hogy a lakásárakat többségében, 54 százalékban készpénzzel egyenlítik ki a vásárlók, míg a 46 százalékát hitelből. Míg az új lakásra felvett hitelek átlaga 13,5 millió, addig a használtakra felvetteké valamivel 10 millió alatti.
Továbbra is Európában a második legalacsonyabb a 8 százalékos hazai lakásár/GDP mutató, e tekintetben csak Romániát előzzük meg.
Romlott a magyarországi lakásvétel elérhetősége. Országosan egy kétkeresős család továbbra is kellő jövedelemmel rendelkezik ahhoz, hogy lakást vegyen, de Budapesten ehhez már a korábbinál nagyobb arányban van szüksége hitelre.
Budapest a 6. legdrágább, a közép- és kelet-európai régió fővárosai csak Prágában magasabb ez a mutató.
Budapesten 15 évnyi jövedelem szükséges egy 90 négyzetméteres lakás megvásárlásához, de a fogyasztást is figyelembe véve 18 évnyi. Érdekes azonban, hogy mivel Debrecenben az áramemelkedést nem követte a jövedelmek bővülése, a hajdúsági megyeszékhelyen kell a leghosszabb ideig, 12 évig kell megtakarítani egy 70 négyzetméteres lakásért.
A 30 év alatti fiatalok lakáselérhetősége a legkedvezőtlenebb. Például Budapest belvárosából gyakorlatilag kiszorultak, amiatt, hogy ott szinte már alig van 750 ezer négyzetméter ár alatti ingatlan, e tény a jelenleg még olcsóbb kerületek felé tereli a vásárlókat.
Mélyen kell a zsebükbe nyúlniuk a bérlőknek is. A jövedelemre vetített bérleti díj tekintetében Budapest a hatodik legdrágább főváros az EU-ban, ahol az egyszobás lakásoknál a tipikus jövedelem 46, a háromszobásnál pedig a 78 százalékát kell leszurkolni, szemben a 38, illetve 67 százalékos uniós átlaggal.
Kínálati csúcs
Ami a kínálatot illeti, az új lakások átadása az idén dönthet csúcsot, mintegy 20 ezerrel, e szám a következő két évben csökkenhet, az MNB becslése szerint 2020-ban 18,5 ezerre, 2021-ben 16 ezerre.
Ezt vetíti előre a kiadott engedélyek számának a mérséklődése is. Ez például Budapesten az idei első három negyedévben sorrendben 14,5 ezret, 12 ezret és 9 ezret tett ki, míg 2020 azonos időszakára 5,9 ezret, 7,4 ezret és 9 ezret prognosztizál a jegybank ma ismertetett lakáspiaci jelentése.
A harmadik negyedévben csökkent a fejlesztés alatt állók száma, 22 ezerről 20,5 ezerre, míg a már a tervezőasztalról elkelteké 7,3 ezerről 7 ezerre. Mindössze 770 új lakás fejlesztését jelentették be július-szeptember között, ez a szám korábban többezer volt. Ennek egyik lehetséges magyarázata Nagy Tamás szerint, hogy a mostani kedvezményes, 5 százalékos lakásár-áfa 2023 végi normál, 27 százalékra való visszaemelésének hatására a kisebb ingatlanfejlesztők eltűntek piacról, amit nem kompenzál a vásárlóerő emelkedése.
Az új fejlesztések egynegyede a Balatonhoz közel zajlik, 12 százaléka Budapesten és annak agglomerációjában (a legnagyobb arányban a 13. és 14 kerületben), míg a megyeszékhelyeken valamivel több mint a fele.
Elgondolkodtató, hogy Budapest lakáspiacának megújulási rátája mindössze 0,4 százalék, ez érdemben elmarad akár a bécsiétől, akár a prágaiétól.
